Neue Studie von Ökonomen: Die Vergesellschaftung ist finanzierbar

Berlin kann die Entschädigung für die Vergesellschaftung von Immobilienbeständen ohne Belastung für den Landeshaushalt stemmen. Das sagt eine Studie der Hans-Böckler-Stiftung.

Es ist ein Papier, das vor möglichen Sondierungsgesprächen für ein Linksbündnis in Berlin wie gerufen kommt für die Linkspartei – und die SPD unter Druck setzen dürfte. „Die Überführung von großen Wohnungsbeständen ins Gemeineigentum“ lautet der Titel der Studie, die am Freitag vom Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung veröffentlicht wurde. Und sie ist Rückenwind für die Be­für­wor­te­r:in­nen der Vergesellschaftung privater Immobilienbestände.

Die Ökonomen Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger kommen darin zu dem Schluss: „Eine Vergesellschaftung steigert dauerhaft den Bestand an Wohnungen mit Mietpreisbindung und leistet so einen wichtigen Beitrag, das Leben in Berlin für untere und mittlere Einkommen bezahlbar zu machen.“ Sie „könnte schnell zusätzliche wohnungspolitische Spielräume eröffnen“, so die Autoren – „etwa bei Mieten, Sanierungen, Quartiersentwicklung und sozialer Durchmischung“. Der notwendige Neubau von Sozialwohnungen allein werde dagegen „das Bezahlbarkeitsproblem in Berlin nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums lösen können“.

Die Autoren haben sich dabei insbesondere der Frage der Finanzierung des Vorhabens gewidmet. Sie gehen von einer Entschädigungszahlung an die Immobilienkonzerne in Höhe von 13,5 Milliarden Euro aus, die auf einer Berechnung der Bezahlbarkeit der Mieten basiert. Daraus leiten sie ab: „Die Überführung der Wohnungsbestände in Gemeineigentum ist ohne Landeszuschüsse wirtschaftlich und fiskalisch tragfähig.“

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Berlin kann die Entschädigung über die volle Höhe direkt zum Zeitpunkt der Vergesellschaftung leisten

Die Ökonomen um IMK-Leiter Dullien gehen sogar davon aus, dass das Land die Entschädigung über die volle Höhe direkt zum Zeitpunkt der Vergesellschaftung leisten kann. Das bislang diskutierte Finanzierungskonzept der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ (DWE) hat dagegen eine Rückzahlung über 100-jährige Schuldverschreibungen ins Spiel gebracht.

Plädoyer für eine Übernahme durch Landesunternehmen

Die Studie hat dabei drei verschiedene Modelle der Vergesellschaftung untersucht: Die Übernahme der Wohnungsbestände durch eine neu zu gründende Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR), wie es DWE vorschlägt, die Übernahme durch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) oder durch eine neue AöR, die die Wohnungsbaugesellschaften integriert.

Im Ergebnis votieren die Ökonomen für die zweite Variante: Demnach seien die Wohnungsbaugesellschaften durch ihre Erfahrung der Verwaltung von derzeit etwa 400.000 Wohnungen am besten geeignet, um rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken einer Vergesellschaftung zu minimieren. Eine AöR dagegen ginge mit einem erheblichen Aufwand ihres Aufbaus einher; zudem drohe, dass ihre Verschuldung „dem Staatssektor zugerechnet“ und damit „das Maastricht-Defizit Deutschlands erhöhen“ würde.

Die Finanzierung bei einer Übernahme durch die Landeseigenen würde dabei über zusätzliches, vom Land bereitgestelltes Eigenkapital und eine Fremdfinanzierung der Wohnungsunternehmen erfolgen. Die Autoren rechnen mit einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent bei der Übernahme. Dafür müsste das Land den Unternehmen etwa 4 Milliarden Euro zur Verfügung stellen. Diese würden aus einer Kreditaufnahme finanziert werden, die aufgrund des erhaltenen Gegenwerts in Form der Beteiligung nicht unter die Regeln der Schuldenbremse fielen, also den Landeshaushalt nicht belasten.

Die verbleibenden 9,5 Milliarden Euro müssten die LWU über Fremdkapital finanzieren. Die Zins- und Tilgungskosten wären dann aus den jährlichen Mieteinnahmen zu refinanzieren. Der Spielraum dafür wäre laut der Berechnung der Ökonomen vorhanden: Demnach könnte die öffentliche Hand „trotz dauerhafter Mietpreisbindung mit den vergesellschafteten Wohnungen einen jährlichen Reinertrag von 543 Millionen Euro erzielen“. Dem gegenüber stünden Zins und Tilgung in Höhe von 345 Millionen Euro.

Als größtes Risiko einer Vergesellschaftung benennt die Studie die „organisatorischen und administrativen Herausforderungen“, also den Verwaltungsaufwand, der durch die Übernahme von mehr als 200.000 Wohnungen entsteht. Dies könnte zulasten der Neubautätigkeiten gehen, die derweil als zweiter Bestandteil für eine Lösung der Mietenkrise dringend erforderlich bleibe.

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