«Nationalbank kann sich 30 Prozent der Immo-Werte nicht erklären»

• In der Schweiz herrscht laut Immobilienexperte Donato Scognamiglio fast überall ein Mangel an Wohnungen.
• Trotz Zuwanderung – in Grösse einer Stadt mit 60'000 Einwohnern – werden zu wenige Wohnungen gebaut.
• Ein Ende des Preisanstiegs ist laut Scognamiglio nicht in Sicht.
• Eine Studie zeigt Platz für rund 16'000 Wohnungen auf Industrie- und Gewerbearealen im Kanton Zürich.

In Frankreich geht die Jugend auf die Strasse, in der Schweiz bleibt es vergleichsweise ruhig. Zumindest derzeit noch. Der Immobilienexperte und EVP-Politiker Donato Scognamiglio warnte an einem Medienanlass der Immobilienberatungsfirma Iazi vor Verhältnissen wie im Ausland. «Ein Grund für die Ausschreitungen in Frankreich waren die Wohnungsbedingungen. In der Schweiz herrscht fast überall ein Mangel an Wohnungen.»

Die Gründe für den Wohnungsmangel

Die Leerwohnungsziffer liegt aktuell bei unter 0,9 Prozent und damit auf dem Stand von vor 22 Jahren. Damit herrscht nach Definition des Bundes offiziell Wohnungsnot. Die Nachfrage reisst nicht ab. Der Grund liegt laut Scognamiglio in der Attraktivität des Landes: «Die Schweiz ist eine Insel der Glückseligkeit, attraktiv mit tiefen Zinsen und politisch stabil. Solange es anderen Ländern schlechter geht, haben wir eine Zuwanderung.»

In der Schweiz werde dafür zu wenig gebaut. Der jährliche Nettoneubau liegt bei 41'000 Wohnungen. «Das ist zu wenig, wenn es jedes Jahr eine Zuwanderung in Grösse einer Stadt mit 60'000 Einwohnern gibt.» Zusätzlich seien institutionelle Kunden bereit, jeden Preis für Immobilien zu zahlen. «Für sie sind Immobilien in der Schweiz eine todsichere Sache.»

So stark steigen die Preise

Wegen der grossen Nachfrage kletterten die Preise für Wohneigentum in den vergangenen zehn Jahren um 38 Prozent, während es in anderen Ländern massive Korrekturen gab. Auch in den letzten zwölf Monaten stiegen die Preise für Einfamilienhäuser um 3,3 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 4,5 Prozent. Einzig im Jura steigt laut Scognamiglio der Preis nicht, weil es dort kaum Firmen gebe.

Auch die Angebotsmieten stiegen in den letzten 30 Jahren im Schnitt um 22 Prozent, in Zürich gar um 30 Prozent. Nur wer nicht umzieht, entgeht dem Preisanstieg.

So geht es weiter

Scognamiglio sagt, es sei kein Ende des Anstiegs zu erwarten. «Es geht immer weiter, obwohl die Preise ökonomisch gesehen bereits zu hoch sind. Ich weiss nicht, ob ich es noch mal erlebe, dass es mal für mehrere Jahre ruhig bleibt.» Er verweist darauf, dass sich auch die Schweizerische Nationalbank 30 Prozent der Immobilienwerte nicht mehr erklären kann.

Weil das Wohnen so teuer ist, habe es in den letzten Jahren in allen grossen Städten eine Abwanderung in die Agglomeration und aufs Land gegeben. «Diese Verdrängung ist sozialer Sprengstoff für die Gesellschaft.» Bei den über 55-Jährigen steige die Zahl der Menschen, die wegen der Preise ins Ausland etwa nach Thailand oder Spanien ziehen.

Ein grosser Teil der Bevölkerung gebe mehr als ein Drittel fürs Wohnen aus. Dabei gilt die Faustregel bei den Wohnkosten: Die Brutto-Wohnkosten sollten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Sonst droht eine Armutsfalle. «Diese Leute sind in Not. Wenn das zu viele betrifft, dann haben wir die Ausschreitungen oder einen Ansturm auf die Sozialbehörden. Das müssen wir verhindern», warnt Scognamiglio.

«Will kein Dubai in der Schweiz»

Bereits jetzt gebe es Gegenden, in denen nur noch Reiche wohnen könnten. Städte und Gemeinden müssten sich für eine Durchmischung einsetzen. «Ich will kein Dubai in der Schweiz, wo die Leute für zwei Jahre hierherkommen und dann wieder gehen.»

Von der Politik sei vor den Wahlen nichts mehr zu erwarten. Es gebe aber Lösungen. So habe es in der Gemeinde Wohlen AG viele ältere Menschen gegeben, die nicht aus ihrem Einfamilienhaus ziehen konnten, weil es nichts Preisgünstiges in der Umgebung gegeben habe. Durch eine Umzonung einer Landwirtschaftszone habe der Besitzer des Landes Wohnungen bauen können mit der Bedingung von 30 Prozent Mehrwertabgabe an die Gemeinde und 30 Prozent preisgünstigen Wohnungen.

Welches Wohnmodell würde für dich am ehesten zu steigenden Mieten passen?

Eine kleinere Wohnung in der Stadt, dafür näher am Alltag.

Scognamiglio stellte an dem Medienanlass auch eine Studie in Zusammenarbeit mit dem Statistikunternehmen Consult vor, die das Potenzial aufzeigt, wenn Wohnungen auf nicht mehr genutztem Industrie- und Gewerbeareal gebaut werden dürften. Im Kanton Zürich gäbe es demnach in 115 von 160 Gemeinden Parzellen mit solchem Wohnraumpotenzial unter Berücksichtigung von 150 Faktoren wie ÖV-Anbindung, Altlasten und Verkehrslärm. Das gäbe Platz für rund 16'000 Wohnungen, davon allein in Winterthur 1200. Dafür bräuchte es aber eine Anpassung im Bauplanungsgesetz.

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Fabian Pöschl (fpo) arbeitet seit 2020 für 20 Minuten. Er ist Verantwortlicher Wirtschaftsnews im Ressort Wirtschaft