Kann der Bund Vergesellschaftungen in Berlin verbieten?

Friedrich Merz macht Ernst - oder kündigt das zumindest an. Am Montag erklärte der Bundeskanzler, man werde die Gesetzespläne für ein Enteignungsverbot von Wohnungsgesellschaften vorantreiben. Einen entsprechenden Beschluss hatte der Koalitionsausschuss bereits im Juli gefasst.

• Linke will Immobilien vergesellschaften - was bringt das?

Wem Merz damit Einhalt gebieten möchte, ist klar: Einen Tag zuvor hatte die Linke die Wahl in Berlin für sich entschieden. Im Wahlkampf hatte die Partei um Spitzenkandidatin Elif Eralp vor allem auf das Thema bezahlbares Wohnen gesetzt.

Wahlsieg und Volksentscheid verleihen Rückenwind

Ein zentrales Instrument dafür soll aus Sicht der Partei die Vergesellschaftung von Wohnungen sein. Im Visier stehen dabei acht Unternehmen, die jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin besitzen. Ihnen soll das Land nach Plänen der Partei Hunderttausende Wohnungen abkaufen und selbst zum Vermieter werden, wohlgemerkt zu einem großzügigen.

Gestärkt sieht sich Eralp nicht nur durch ihren Wahlsieg, sondern auch durch den Volksentscheid "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" aus dem Jahr 2021. Damals gab es gut 57 Prozent Zustimmung.

• Berlin streitet über Vergesellschaftungen - wie realistisch ist das?

Doch schon im Vorfeld der jetzigen Wahl gab es massive Kritik an den Vergesellschaftungsplänen. Da sind zum einen die immensen Kosten - die Verstaatlichung dürfte das Land Milliarden kosten -, zum anderen rechtliche Bedenken.

Vergesellschaftung rechtlich denkbar

Grundsätzlich ist eine Vergesellschaftung rechtlich möglich, das sieht das Grundgesetz ausdrücklich vor. In Artikel 15 der Verfassung heißt es:

In der Debatte wird statt von einer Vergesellschaftung auch häufig von "Enteignung" gesprochen. Doch auch wenn es Überschneidungen gibt, unterscheiden sich die beiden Eingriffsinstrumente: Anders als bei einer Enteignung steht bei einer Vergesellschaftung die am Gemeinwohl orientierte Nutzung der Sache im Fokus, ein Eigentumsentzug ist nicht zwingend. Ein weiterer Unterschied ist, dass sich eine Enteignung nur auf einzelne Sachen oder Rechte, wie etwa eine einzelne Immobilie, bezieht. Und es gibt einen weiteren Unterschied: Enteignungen sind ein nur selten angewendetes, aber durchaus erprobtes Instrument, wenn es etwa darum geht, eine neue Umgehungsstraße zu bauen oder ein Kulturdenkmal vor dem Verfall zu retten. Eine Vergesellschaftung gab es in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland hingegen noch nie. Mit einer Vergesellschaftung würde eine mögliche künftige Landesregierung also rechtliches Neuland betreten.

(Quelle: ZDF)

Knackpunkt: Höhe der Entschädigung

Klar ist, dass eine Vergesellschaftung nur gegen eine Entschädigung möglich wäre, deren Höhe gesetzlich festgelegt werden müsste. Das Grundgesetz gibt nur vor, dass die Entschädigung "unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten" geregelt werden muss.

Hier ist also Streit vorprogrammiert. Denn das hinter dem Vorhaben liegende Ziel, dauerhaft günstigeren Wohnraum anzubieten, hängt auch davon ab, wie kostspielig die Vergesellschaftung für das Land Berlin wäre.

Aus Sicht von Linken-Spitzenkandidatin Eralp könne die Entschädigungssumme deutlich unter dem Marktwert der Immobilien liegen. Der Landesrechnungshof Berlin hingegen kam in einem Bericht aus dem Jahr 2024 zu dem Ergebnis, dass eine Entschädigung unter dem Verkehrswert von der bisherigen Rechtsprechung zu Enteignungen abweichen würde. Je weiter sich die Entschädigung vom Verkehrswert entferne, desto größer das rechtliche Risiko, so der Landesrechnungshof.

Verbot durch Bundesgesetz?

Fragt sich noch, ob der Bund durch ein entsprechendes Verbotsgesetz verhindern könnte, dass das Land Berlin aktiv wird. Darauf zielt das von Merz angekündigte Vorhaben ab.

Die Vergesellschaftung gehört zum Bereich der sogenannten konkurrierenden Gesetzgebung. Das heißt konkret: Die Länder sind zuständig, solange nicht der Bund tätig wird. Ein Bundesgesetz hätte dann Sperrwirkung gegenüber beabsichtigten Landesgesetzen in diesem Bereich.

Der Bund darf ein Gesetz allerdings nur erlassen, wenn dies zur "Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse im Bundesgebiet" oder zur "Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse" erforderlich ist.

Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Ein Gesetz des Bundes, das lediglich festschreibt, dass die Länder nicht vergesellschaften dürfen, und keinen weitergehenden Regelungsgehalt hat, wäre rechtlich zumindest angreifbar.

Gerichtliche Klärung zu erwarten

Eine Vergesellschaftung wäre rechtlich also denkbar, doch es gibt viele offene Fragen. Auch die Wohnungskonzerne haben bereits zum Ausdruck gebracht, sich im Falle eines Falls zur Wehr setzen zu wollen.

• Mietendeckel: Linke macht Druck für neuen Anlauf

Es wäre im Übrigen nicht der erste Versuch, die Mieten in Berlin zu begrenzen. Im Jahr 2020 führte die damalige Landesregierung einen Mietendeckel ein, um die Entwicklung der Mietpreise zu stoppen. Auch das damalige Vorhaben war rechtlich umstritten - und wurde letztlich vom Bundesverfassungsgericht gestoppt.

Charlotte Greipl ist Redakteurin in der ZDF-Redaktion Recht und Justiz.

Über die Wahl in Berlin berichtete das ZDF in verschiedenen Sendungen, etwa im ZDF spezial am 21.09.2026 um 19:25 Uhr.