Habitação: é urgente ter mais casas para baixar os preços

No último fim de semana, Lisboa e o Porto encheram-se de cartazes e tendas. A frustração de quem gasta metade do salário a pagar a renda exige soluções que resolvam a falta de casas, e por isso é preciso deixar para trás medidas que, como já se viu, só fazem desaparecer ainda mais imóveis do mercado.

Quem passou pelas ruas de Lisboa ou pela baixa do Porto no último fim de semana viu de perto o desespero de uma geração. Depois da tensão nos acampamentos da Praça D. João I e das marchas que juntaram milhares de pessoas contra o custo de vida, o peso de entregar 50% do salário para pagar a casa tornou-se o tema principal para quem vive do seu trabalho em Portugal.

A Europa já tentou este caminho (e falhou)

Os protestos nas cidades portuguesas imitam o acampamento da Puerta del Sol, em Madrid. Lá, os protestos ganharam força com o caso de Maricarmen, uma senhora de 87 anos despejada da casa onde viveu durante 70 anos, depois de um fundo imobiliário lhe ter aumentado muito a renda. Maricarmen morreu duas semanas depois no hospital. A crise política que se seguiu levou o Governo espanhol a tentar aprovar leis que o Parlamento chumbou, forçando o primeiro-ministro Pedro Sánchez a marcar eleições para 29 de novembro.

Tudo isto acontece num país que tem, desde 2023, uma lei que põe limites máximos às rendas nas zonas mais caras, exatamente o que a esquerda portuguesa pede cá, e onde a crise continuou a agravar-se com essa lei em vigor. Em Barcelona, muitos donos de casas passaram a fazer apenas contratos temporários, de um a onze meses, para ficarem fora desses limites, e essas casas deixaram de estar disponíveis para quem precisa de morar lá de forma permanente.

Berlim fez algo parecido em 2020 ao congelar o valor das rendas. Quem já tinha casa alugada passou a pagar menos, enquanto quem andava à procura de casa viu o número de imóveis disponíveis cair para metade, até o Tribunal Constitucional alemão anular a lei no ano seguinte.

O colapso da construção em Portugal

O problema português explica-se de forma simples: deixámos de construir o suficiente. Em 2002, fizeram-se mais de 125 mil casas novas no país. Na década a seguir à entrada da troika, a média caiu para cerca de 15 mil por ano. Mesmo com uma subida recente para cerca de 25 mil casas anuais, Portugal continua a construir apenas metade das 45 a 50 mil casas novas por ano que os especialistas dizem ser necessárias.

Há um caminho liberal

Na Iniciativa Liberal sabemos que os preços só descem a sério quando há muitas casas disponíveis, ao ponto de serem os senhorios a competir para conseguir um inquilino. Para lá chegarmos, a ordem das medidas é essencial, e por isso proponho um plano passo a passo:

1. No imediato (primeiros 6 meses): Colocar no mercado as casas que já existem e simplificar as licenças

O passo mais rápido é aproveitar as casas que já estão construídas, mas vazias. Para isso, é preciso resolver de vez o problema das heranças paradas (quando vários herdeiros não se entendem) e dar segurança aos senhorios. Se um inquilino deixar de pagar, o tribunal deve resolver o assunto em 60 dias. Se a pessoa estiver numa situação de pobreza ou fragilidade, é o Estado que a deve apoiar através da Segurança Social, para que o senhorio particular não tenha de suportar esse custo durante anos.

Ao mesmo tempo, é fundamental acabar com a confusão de cada câmara municipal ter as suas próprias regras de construção. Precisamos de um código único para todo o país e de uma aprovação nacional para as casas pré-fabricadas (construção modular). Se um modelo de casa feito em fábrica já foi aprovado pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), a câmara municipal só deve avaliar se ele cabe no terreno, sem repetir toda a burocracia de avaliar a arquitetura e a engenharia de novo, o que acelera muito o início das obras.

2. No curto prazo (Meses 6 a 18): Usar os prédios vazios do Estado e baixar o IVA para 6%

Enquanto os privados começam a construir, o Estado tem de dar o exemplo com os milhares de edifícios que tem ao abandono. Os prédios públicos mais pequenos devem ser vendidos em leilão, obrigando quem compra a fazer obras de recuperação no prazo máximo de três anos. Já os grandes edifícios do Estado podem ser transformados rapidamente em residências para estudantes, o que liberta muitos apartamentos nas cidades para as famílias.

Com as licenças mais rápidas e mais empresas a construir, estarão reunidas as condições para baixar o IVA da construção para 6% (nas casas para morar ou para arrendamento de longa duração, sejam de construção tradicional ou modular). Não faz sentido cobrar 23% de imposto sobre um bem essencial como a habitação.

3. Ganhar escala (Meses 12 a 36): Juntar o Estado e os privados na construção moderna

Para resolver a falta de quase 200 mil casas que acumulámos ao longo dos anos, o Estado deve ceder grandes terrenos que não usa (como antigos quartéis ou terrenos de comboios desativados) e juntar-se a empresas de construção modular. Até agora, os concursos do Estado para privados construírem casas a rendas acessíveis têm ficado vazios porque a construção tradicional demora muito tempo e é demasiado cara para dar lucro com rendas baixas. Se juntarmos os terrenos públicos à construção feita em fábrica, o tempo de obra cai de dois anos e meio para apenas dez meses, e o custo baixa cerca de 20%.

Os bloqueios da política e da burocracia

A Iniciativa Liberal tem levado estas ideias ao Parlamento desde 2023, da venda dos prédios vazios do Estado à descida do IVA da construção para 6%. Estas mudanças têm tido a oposição do PS e do PSD e dependem de câmaras municipais que têm sido lentas a mudar a forma como aprovam as obras.

No Parlamento, o nosso plano para aumentar o número de casas foi chumbado em janeiro, e o Governo preferiu avançar com uma versão muito mais limitada. A descida do IVA para 6% lá foi aprovada, mas cheia de regras complicadas e limites de preços que até os próprios contabilistas já disseram ser muito difíceis de aplicar na prática.

Por outro lado, muitas câmaras municipais recusam-se a abrir mão do poder de analisar cada projeto à lupa, mesmo quando os planos já vêm assinados por engenheiros e arquitetos que assumem a responsabilidade legal. Enquanto cada município mantiver a sua própria capelinha de regras diferentes, a construção em série (em fábrica) não vai conseguir crescer ao ritmo de que o país precisa.

Ainda assim, houve algum avanço nas heranças paradas. Em junho foi aprovada a proposta da IL que permite escolher o responsável pela herança por maioria das quotas dos herdeiros, e em julho foi aprovada a lei do Governo que permite a um herdeiro pedir a venda de uma casa parada numa herança, embora esta medida ainda esteja no papel à espera que o Governo crie as regras finais para funcionar.

Já à esquerda, as ideias continuam focadas em proibir a subida de preços por decreto e em criar mais entraves aos proprietários. São receitas que já foram testadas em Berlim e em Madrid com maus resultados: limitam-se a gerir a falta de casas que já existe, sem construir um único apartamento novo para as famílias.

Para quem está no Rossio

A quem passou o fim de semana acampado no Rossio ou na Praça D. João I, vale a pena deixar uma pergunta sobre o futuro próximo: daqui a cinco anos, é melhor ter uma renda limitada por lei num mercado onde não há uma única casa disponível para alugar, ou ter dezenas de casas reais por onde escolher?

Para vencer a crise da habitação, precisamos de capacidade prática para construir muito mais casas, mais depressa e a preços que as pessoas possam pagar. É este o plano claro e organizado que a Iniciativa Liberal apresenta ao país, para resolver de vez um problema que Portugal tem deixado arrastar há demasiados anos.