房市限貸令釀禍？建商求償違約金 買方慘吃366萬裁罰

預售屋買賣定型化簽約就是為了確認權利義務，若法院可以調整原契約約定的違約金比例，建商是否也能獲得同等的契約保障，值得行政與司法機關進一步討論。(圖/示意圖，非該建案)

買房貸款沒辦成，違約金該怎麼算？新竹一名女子2023年以3665萬元購入新竹新埔建案「壹山」二期F10戶，交屋前因貸款問題與建商發生爭議，建商依約主張15%違約金。不過，法院認為買方並非惡意違約，最終將違約金從房屋總價15%酌減至10%，判賠366萬5000元。

根據新竹地方法院115年度訴字第368號民事判決，該案2025年9月取得使用執照，建商通知凌女須在20個工作天內自行洽銀行辦理貸款，最晚應於10月30日前完成，但凌女未能如期完成。凌女主張受到央行政策影響，玉山銀行直到11月底才拒絕承作，之後建商雖同意延長期限，但要求簽署「延後過戶切結書」，雙方因此再起爭議。

法院查明，凌女12月1日曾表示願意簽署切結書，但直到12月8日仍未簽署，建商後續將期限縮短為3日。至於凌女主張新竹三信已同意核貸，法院認為相關對話紀錄僅能證明「核貸之可能性」，尚不足以證明已完成申貸，因申貸還包括估價、確定核貸金額及對保等程序。不過，考量凌女期間確實持續向銀行申辦貸款，並非惡意違約，因此將違約金由15%降至10%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，從判決內容來看，建商從9月底通知申貸，到11月底前後，實際給予的時間約2個月，在目前銀行貸款量能緊繃的環境下，確實不算長，因此凌女所稱受到央行政策影響，應該有其可能性。

何世昌指出，不過凌女反映貸款問題後，建商其實已同意再延長至12月底，只是前提是要簽署「延後過戶切結書」，凌女逾期未簽，可能成為建商後續主張違約金的關鍵，他認為，現在申辦銀行貸款確實曠日費時，建商與消費者都應相互體諒，建商可以酌情給予較長申貸時間，但買方也要「上緊發條」，如果誤以為期限可以一再往後拖，最後恐怕得花錢繳學費。

《住宅週報》社長陸敬民則質疑，若法院在類似案件中一再依個案情況調降違約金，契約應記載及不得記載事項》的規定是否還能發揮約束力，他表示，買賣雙方內政部預售屋買賣定型化簽約就是為了確認權利義務，若法院可以調整原契約約定的違約金比例，建商是否也能獲得同等的契約保障，值得行政與司法機關進一步討論。