הדירות נבנו באיחור – ההטבה במס שבח נשללה

יזמית נדלן טענה שהקורונה והמלחמה גרמו לעיכוב בהשלמת פרויקט שלה. היא ומוכרת הקרקע ביקשו ארכה שתאפשר ליהנות ממס שבח מופחת, אך הן נדחו

עו"ד איתי הכהן | פסקדין|

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בלוד דחתה לאחרונה בקשה שהגישו יזמית ומוכרת קרקע להארכת התקופה המזכה בהקלה במס שבח. יו"ר הוועדה, השופט אבי גורמן, פסק כי מנהל מיסוי מקרקעין אינו מוסמך להאריך את תקופת 42 החודשים שקבע המחוקק להשלמת הבנייה כתנאי להטבה.

ביוני 2020 רכשה אחת העוררות שותפות מוגבלת ("היזמית"), זכויות מהעוררת השנייה ("המוכרת") בשתי חלקות מקרקעין בצפון רעננה. בהסכמים התחייבה היזמית להמציא בתוך 42 חודשים "טופס 4", כלומר אישור לחיבור המבנים לתשתיות.

במסגרת הדיווח לרשות המסים התבקשה הקלה במס שבח, בהתאם להוראת שעה בחוק ההתייעלות הכלכלית שנועדה לעודד מכירת קרקעות ובניית דירות למגורים. ההטבה הייתה מאפשרת למוכרת לשלם מס שבח מופחת של 25%, בתנאי שבניית הדירות תושלם עד לאמצע דצמבר 2023.

אלא שימים ספורים לפני תום התקופה פנתה היזמית למנהל מיסוי המקרקעין וביקשה ארכה של עשרה חודשים. לטענתה, מגפת הקורונה והסגרים שנלוו אליה, לצד פרוץ מלחמת חרבות ברזל, מנעו ממנה לעמוד בלוח הזמנים. הבקשה נדחתה בנימוק של היעדר סמכות.

הבנייה הושלמה לבסוף רק באפריל 2025, באיחור של כ-16 חודשים, והיזמית ומוכרת הקרקע ביקשו במסגרת הערר להאריך את התקופה עד למועד השלמתה בפועל. לטענתן תכלית החקיקה הוגשמה במלואה עם בניית 89 הדירות, ואין הצדקה לשלול את ההטבה בשל נסיבות חריגות שאינן בשליטתן. מנגד טען מנהל מיסוי מקרקעין כי מדובר בתנאי מהותי שקבע המחוקק, ולא במועד שניתן להאריכו.

השופט גורמן אימץ את עמדת מנהל המיסוי. הובהר כי סמכותו להאריך מועדים מכוח סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין אינה מאפשרת לו לשנות תנאים מהותיים שנקבעו בחקיקה לצורך קבלת הטבת מס.

בהחלטה נקבע שקבלת עמדת המוכרת והיזמית משמעותה שינוי בפועל של התקופה שקבע המחוקק: "העוררות למעשה מבקשות כי בעניינן ייקרא סעיף זה כאילו במקום תקופה של 42 חודשים ממועד המכירה – בה היה עליהן לסיים את הבנייה – ייקרא פרק זמן של 58 חודשים. אני סבור כי בצדק קבע המשיב כי הוא אינו מוסמך לכך".

כדי להמחיש את האבסורד שבקבלת עמדת העוררות, הפנה השופט בין היתר לסעיף בחוק מיסוי מקרקעין הקובע תקופות מאסר בגין עבירות שונות. לדבריו, אם תתקבל פרשנותן שלפיה המנהל מוסמך להאריך כל פרק זמן שנקבע בחוק - הרי שלכאורה הוא יוכל גם להאריך תקופות מאסר שקבע המחוקק. ואולם לדבריו, "דומה כי לא יעלה על הדעת" להקנות למנהל סמכות מעין זו.

הוא הדגיש כי אף שהקורונה והמלחמה יצרו נסיבות חריגות, הרי שהארכת התקופה מעבר למה שקבע המחוקק מעוררת קושי. עם זאת, בהיעדר סמכות להעניק את הארכה המבוקשת, ממילא התייתר הצורך להכריע בטענות הללו לגופן. הערר נדחה פה אחד, והעוררות חויבו לשלם למנהל מיסוי מקרקעין הוצאות משפט בסך 25 אלף שקל.

• לקריאת ההחלטה המלאה – לחצו כאן • הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין • ב"כ העוררות: עו"ד יהושע דיאמנט, עו"ד אלעזר כפיר ועו"ד עומר דיאמנט • ב"כ המשיב: עו"ד ניר וילנר (פמת"א אזרחי) • עו"ד איתי הכהן עוסק במיסים • הכותב לא ייצג בתיק • בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין • ynet הוא שותף באתר פסקדין