땅과 건물 주인 달라…사회주택, 임대보증금 보험 가입도 어려워

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토지임대부·토지지원리츠형 사회주택은 공공이 땅을 마련하고 민간은 건물을 지어 빌려주기 때문에 민간 사업자는 땅값 없이도 사업을 할 수 있다. 그러나 영세 사업자들이 보증금을 돌려줄 책임도 져야 한다. 녹색친구들의 보증금 미반환 사고는 땅주인과 임대인이 다른 상황이 어떤 빈틈을 만들었는지 보여준다.

서울시가 2022년 작성한 ‘사회주택 재구조화 추진 계획’과 주택도시보증공사가 사회민주당 한창민 의원실에 제출한 사업 구조도를 보면, 이런 사업에서 땅은 공공이나 공공이 참여한 리츠(부동산투자회사)가 소유한다. 민간 사업자는 거기에 건물을 짓고 세입자와 임대차 계약을 맺는다. 공공이 참여하는 사업이라도 보증금을 돌려줄 1차적 책임은 민간 사업자에게 있다.

그러나 이런 구분이 입주자들에게 분명했던 것은 아니다. 녹색친구들 삼송점 입주자 신민주씨는 “대부분 공공기관을 믿고 들어왔지 녹색친구들을 믿고 들어온 건 아니었다”고 했다. 삼송점은 한국토지주택공사(LH)의 첫 사회주택 사업이었고, 공공이 관여했다는 점이 입주민에게는 안전장치처럼 받아들여졌다는 것이다.

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사회주택 부실화에는 자본력이 충분하지 않은 사업자들의 참여와 함께, 사업 모델이 금융 현실과 잘 맞지 않는 점도 작용한다는 분석이 나온다. 서울시가 정보공개 청구에 따라 제공한 ‘2020년 제1회 사회주택위원회 회의록’을 보면, 한 위원은 사업 구조를 자기 돈 10%, 사업비 대출을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 90%로 설명했다. 적은 돈으로 시작할 수 있게 만든 사업이지만, 빚을 갚을 돈도 오랫동안 마련해야 한다는 뜻이다. 집이 비거나 대출 이자가 늘면 사업자에게 부담이 쌓여간다. 이한솔 한국사회주택협회 이사장은 한겨레와 한 통화에서 오랜 시간을 버틸 금융 조건이 마련되지 않았다고 설명했다. 주택을 30년 동안 운영해야 하는데 그에 맞춰 돈을 빌리기 어렵고, 대출 이자는 사업 초기부터 내야 한다는 것이다.

법은 사업자가 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비해 임대보증금 보증보험 가입 의무를 지우고 있다. 보험에 가입했다면 보증기관이 세입자에게 먼저 지급하고 나중에 사업자에게 그 돈을 청구한다. 그런데 땅과 건물 소유자가 다른 이런 사업에서는 보험에 들기가 어려웠다. 서울시의 2022년 추진 계획을 보면, 토지임대부·토지지원리츠 21곳 중 보증보험 가입 사업장은 1곳뿐이었다.

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왜 이런 상황이 발생하는지는 유니버설하우징협동조합 사례가 보여준다. 도봉구청은 올해 3월 이곳이 보증보험 가입 의무를 어겼다며 과태료 부과를 통지했다. 그런데 서울남부지법은 보증보험에 가입하지 않고 6개월을 넘긴 사실은 인정하면서도 과태료 부과는 무효화했다. 토지와 건물 주인이 달라 주택도시보증공사 심사에서 땅값이 주택 가격에 포함되지 않고, 따라서 가입을 위한 부채 비율 기준을 맞추기가 구조적으로 어렵다고 판단한 것이다.

이런 사업 구조라면 사업자의 재무 상태를 잘 따져야 했지만 제대로 걸러내지도 못했다. 토지주택공사가 용혜인 의원실에 보낸 답변서와 고양 삼송 사업자 심사 자료를 보면, 2018년 공모에 지원한 4곳은 모두 재무 상태가 좋지 않았다. 2곳은 자본잠식 상태였고 나머지 2곳도 부채 비율이 100%를 넘었다. 또 토지주택공사의 최종 평가표에서 ‘재무 건전성’ 배점은 150점 중 5점이었다. 녹색친구들은 이 항목에서 3점을 받았지만 임대 운영, 건축, 유지 관리 계획 등에서 점수를 얻어 1위로 선정됐다. 사업 계획 분야의 높은 점수가 약한 재무 상태를 만회할 수 있는 심사였다.

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서울시는 사업자가 보증금의 10% 이상을 공동관리계좌에 쌓도록 일부 안전장치를 만들기도 했다. 그런데 녹색친구들 사례에서는 보증금 일부를 넣기로 한 계좌가 다른 채권자에게 압류돼 세입자 반환용으로는 무용지물이었다.

이번 사태를 경험하면서 공공의 건물 매입 확약으로 사업자의 보증보험 가입을 돕는 방안 등이 부랴부랴 추진되고 있다. 서울시가 지난달 내놓은 ‘사회주택 입주민 보호 대책 추진 현황’에는 문제가 생긴 건물을 사들여 공공임대로 바꾸는 방안도 제시됐다. 전문가들은 어떤 식이든 집의 소유와 임대차 책임을 한 주체로 모을 필요성이 있다고 지적한다.

신형철 기자 newiron@hani.co.kr

☞ 열쇳말: 사회주택은 박원순 시장이 재임 중이던 2015년 서울시가 시작한 민관협력형 임대주택이다. 공공이 토지와 자금을 지원하고 사회적기업·협동조합 등이 주택을 공급·운영해 청년 등 주거취약계층에 시세의 80% 이하 임차료와 최장 10년 거주를 보장하려 했다. 그러나 사업자의 취약한 재무 구조와 낮은 보증보험 가입률 등으로 입주자 보호 문제가 불거지자 오세훈 시정은 2022년 8월 신규 공급을 중단했다. 2015년부터 2022년 7월까지 3528억원을 들여 모두 1837호를 공급했고, 2026년 8월 현재 1793호를 관리하고 있다.