서울 ‘부동산 거품’ 세계 5위…홍콩, LA, 시드니, 파리보다 훨씬 ‘위험’

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서울의 주택시장 버블 위험이 전 세계 주요 도시 가운데 다섯번째로 높은 것으로 평가됐다.

스위스 금융그룹 유비에스(UBS)가 22일(현지시각) 발표한 ‘글로벌 부동산 버블 지수 2026’에 따르면, 서울은 취리히(스위스)·도쿄(일본)·마이애미(미국)·두바이(아랍에미리트)에 이어 5위에 올랐으며 ‘위험군’으로 분류됐다. 서울은 올해 처음 조사 대상에 포함됐다.

유비에스는 서울과 리스본(포르투갈)의 주택시장 불균형이 심화해 분석 대상 23개 도시 가운데 부동산 거품 위험이 올해 가장 크게 증가했다고 밝혔다. 물가상승률을 반영한 서울의 실질 주택가격은 최근 1년간 약 10% 상승한 것으로 나타났다. 리스본과 마드리드(스페인), 홍콩도 실질 집값이 약 10% 오른 도시로 꼽혔다.

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유비에스의 글로벌 부동산 버블 지수는 주택가격이 소득, 임대료, 가계부채, 주택 건설 활동 등 경제 기초여건과 비교해 얼마나 괴리돼 있는지를 평가한다. 집값이 소득이나 임대료보다 빠르게 오르고, 신용 증가가 과도하거나 공급 불균형이 심할수록 향후 시장 조정에 취약할 수 있다는 의미다.

이번에 처음 평가 대상에 포함된 서울이 위험군으로 분류된 것은 서울 주택시장이 국제 주요 도시와 비교해도 가격과 소득·임대료·금융여건 간 불균형이 큰 시장으로 평가됐다는 뜻이다. 다만 유비에스는 이 지수가 집값 하락 시점을 정확히 예측하는 도구는 아니라고 밝혔다. 가격과 소득·임대료 간 불일치, 과도한 신용 증가, 과잉 개발 등을 분석해 가격 조정에 취약한 시장을 파악하는 지표라고 설명한다.

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올해 최상위 단계인 ‘최고 위험군’에는 취리히와 도쿄가 이름을 올렸다. 직전 두 차례 조사에서 최고 위험군으로 분류됐던 마이애미는 한 단계 낮은 위험군으로 내려왔지만, 서울·두바이·제네바(스위스)·리스본과 함께 여전히 위험도가 높은 시장으로 평가됐다.

보통 위험군에는 로스앤젤레스(미국), 시드니(호주), 토론토(캐나다), 밴쿠버(캐나다), 홍콩, 싱가포르가 포함됐다. 유럽에서는 암스테르담(네덜란드)·마드리드·프랑크푸르트(독일)·뮌헨(독일)·밀라노(이탈리아)가 이 범주에 속했다. 프랑크푸르트와 뮌헨은 2022년까지만 해도 부동산 거품 위험이 가장 큰 도시들 가운데 하나로 꼽혔지만, 현재는 보통 위험군으로 분류됐다.

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반면 파리(프랑스)와 런던(영국)은 저위험군으로 분류됐고, 뉴욕(미국)·샌프란시스코(미국)·상파울루(브라질)도 위험도가 낮은 시장으로 평가됐다.

유비에스는 세계 주택시장의 전체적인 버블 위험이 지난 1년간 큰 변화 없이 유지됐으며, 광범위한 신규 주택 호황의 징후도 제한적이라고 분석했다. 다만 도시별 차이는 컸다. 북미 주요 도시에서는 고금리가 주택 구매력을 떨어뜨리고 수요를 위축시키면서 버블 위험도가 낮아졌지만, 서울과 리스본 등에서는 가격 상승이 이어지며 시장 불균형이 확대됐다.