‘서울 아파트 완판’은 옛말?…미분양 아파트 한 달 새 10.9% 껑충

수도권 외곽과 지방 도시에서 미분양 주택 수가 조금씩 소진되며 감소세를 보이는 가운데 서울 아파트 시장에서는 계약자를 찾지 못한 집이 오히려 늘어나고 있는 것으로 나타났다. 일각에서는 ‘서울 아파트 완판 신화’에 균열이 가기 시작했다는 분석이 나온다.

3일 국토교통부가 발표한 ‘9월 주택 통계’에 따르면 서울의 미분양 주택 수는 총 996채로 전월 대비 98채(10.9%) 늘어났다. 불과 한 달 사이에 두 자릿수 상승률을 기록하며 1000채 돌파를 눈앞에 두고 있다. 서울의 미분양 물량은 올 초부터 계속해서 쌓이는 흐름을 보여왔는데 지난해 말 기준 939채를 기록했던 점과 비교해 보더라도 증가세가 뚜렷하게 관측된다.

특히 공사가 모두 완료되어 입주가 시작되었음에도 주인을 찾지 못해 분양 시장에서 ‘악성 재고’로 분류되는 준공 후 미분양 수치도 악화했다.

서울의 준공 후 미분양 주택은 683채로 전월 대비 9채(1.3%) 증가했다. 주택건설사업자가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 건물을 지은 뒤 수분양자의 분양대금으로 대출금과 공사비를 상환하는 현재의 사업 구조상, 준공 후 미분양의 증가 사업자의 채무불이행과 연쇄 부실로 이어질 수 있어 부동산 시장에 치명적인 위험 요인으로 꼽힌다.

반면 같은 기간 지방과 경기·인천 등 타 지역의 미분양 주택 수는 오히려 감소하는 모습을 보였다. 9월 전국 미분양 주택 수는 6만5941채로 전월 대비 4.6% 감소했으며 서울을 포함한 수도권 전체 미분양 역시 1만8057채로 5.6% 줄어들었다.

다만 전문가들은 지방의 미분양 감소를 시장 회복의 신호로 보기 어렵다고 평가한다. 수년간 이어진 부동산 경기 침체로 신규 인허가와 착공 물량이 급감하면서 공급 자체가 줄어든 데 따른 기저효과가 크기 때문이다. 실제로 지방 광역시 중에서도 9월에 분양이 집중된 울산만 미분양이 늘었을 뿐 부산, 대구, 대전 등은 착공 감소의 여파로 미분양이 줄어든 것으로 나타났다.

서울 아파트 시장이 나 홀로 역행하는 주된 원인으로는 공사비 상승에 따른 고분양가와 금융당국의 고강도 대출 규제가 꼽힌다. 과거 분양가상한제가 적용되던 시절에는 주변 시세보다 수억 원 낮은 분양가 덕에 당첨만 되면 큰 시세차익을 거둘 수 있었으나 최근에는 원자재 가격 상승 등으로 인근 시세를 오히려 웃도는 고분양가 단지들이 속출하고 있다.

여기에 정부의 가계부채 관리 기조에 따라 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되고 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도가 대폭 제한되면서 자금 조달 부담이 극에 달했다.

부동산 업계 관계자는 “지방의 미분양 주택 감소는 침체에 따른 공급 위축 영향이 큰 반면 서울은 대출 규제로 자금력이 부족한 실수요자의 접근이 어려워진 상황”이라며 “시세 대비 메리트가 사라진 고분양가 단지를 중심으로 계약을 포기하는 사례가 늘고 있어 앞으로 서울 내에서도 입지와 가격에 따른 옥석 가리기와 양극화 현상이 한층 심화될 것”이라고 전망했다.

DL이앤씨

375500 KOSPI

54,700 ▼ 1.26%

서울 아파트 시장의 미분양주택이 늘어나며 준공 후 미분양 수치가 악화되고 있습니다.
준공 후 미분양 증가는 분양대금 회수를 지연시켜 주택건설사업자의 자금 부담을 가중시킵니다.
고분양가와 대출 규제로 양극화가 심화되면서 사업장별 선별 수주 역량이 중요해지고 있습니다.

GS건설

006360 KOSPI

28,400 ▼ 0.70%

서울의 준공후미분양이 683채로 늘며 주택사업의 자금 회수 여건이 주목됩니다.
고분양가와 스트레스 DSR, 주택담보대출 제한은 실수요자의 계약 자금 조달을 압박합니다.
수도권 미분양 증가와 대출 규제가 겹쳐 서울 주택 시장의 분양 성과에 부담으로 작용하고 있습니다.

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수도권 외곽과 지방 도시에서 미분양 주택 수는 감소세를 보이는 반면, 서울 아파트 시장에서는 미분양 주택이 증가하여 계약자를 찾지 못하는 집이 늘어나고 있다.

국토교통부의 발표에 따르면 서울의 미분양 주택 수는 996채로, 전월 대비 10.9% 증가하며 준공 후 미분양도 늘어나고 있어 부동산 시장에 위험 요소로 작용할 수 있다.

전문가들은 지방 미분양 감소가 공급 위축에 의한 것이라고 평가하며, 서울의 고분양가와 대출 규제로 실수요자가 어려움을 겪고 있다고 지적했다.