‘반포 현대’ 재초환 부담금 연내 부과 예고…재건축 시장 영향은?

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재건축 초과이익환수(재초환) 부담금 부과가 연내 본격화될 전망이다. 서초구가 서울 강남권 1호 부과 대상인 ‘반포 현대’의 부담금을 연내 부과하겠다고 밝히면서다. 조합들은 소송을 예고했고, 입주 단지에서는 부담금 부담 조건에 따라 ‘이중가격’이 형성되는 등 시장 혼란이 커지고 있다.

25일 중계업계에 따르면 지난 8월 입주를 시작한 서울 서초구 반포 래미안트리니원(옛 반포3주구)은 재초환 부담금 포함 여부에 따라 동일 평형의 매매가격이 달라지고 있다. 이 아파트 전용면적 84㎡ 매물의 경우 매도자가 부담금을 내는 조건은 56억∼57억원대에, 매수자가 별도로 부담하는 조건은 50억원에 나와 있다. 재초환 부담금을 누가 부담하느냐에 따라 ‘이중가격’이 형성된 것이다.

재초환 부담금은 조합설립인가 시점과 입주 시점의 가격을 평가해 정상 주택가격 상승분 및 공사비 등 비용을 제외한 초과이익이 일정 수준을 넘을 때 조합에 부과하는 것이다. 래미안트리니원의 재초환 부담금은 2020년 관리처분 당시 가구당 평균 4억200만원으로 책정됐으나, 이후 분양가 상승 등으로 인해 7억원까지 올라갈 수 있다는 관측도 나온다. 부담금 규모와 부과 시점의 불확실성이 거래를 위축시키고 있다는 것이 현지 중개업소의 설명이다.

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정비업계는 전국의 재초환 부담금 부과 예정 단지를 60곳 이상으로 추산한다. 서울에만 46개 단지, 1만8천가구가 몰려 있다. 지난 2024년 3월 재초환 부담금 부과 시점을 조합설립인가로 늦추는 등의 개정안이 시행되면서 지자체장이 준공 뒤 5개월 이내에 부담금을 산정해 조합에 통보하도록 했지만, 아직 실제 부과가 이뤄진 단지는 없다. 윤석열 정부에서 재초환 폐지 논의가 이어진 영향이다.

새 정부 출범 뒤 폐지 논의가 수면 아래로 가라앉으면서 지자체들이 부과 절차에 나서고 있다. 서초구는 2021년 입주한 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)의 부담금을 연내 부과할 계획이다. 개발이익환수법상 부담금 징수권 소멸시효가 5년인 만큼 올해 안에 부과해야 한다는 판단이다. 반포3주구(래미안트리니원), 신반포 21차(현 오티에르 반포), 신반포 18차 337동(오티에르 신반포), 신성빌라 재건축 단지 등도 부담금 산정 절차가 진행 중이다. 반면 국토교통부는 2024년 개정법 시행일부터 5년이 되는 2029년까지 부과할 수 있다고 해석하고 있어서, 부담금 부과 시점을 둘러싼 논란도 커지고 있다.

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재건축 조합들은 부담금이 실제로 부과되면 가처분 신청과 행정소송을 불사하겠다는 입장이다. 반포 현대 등 문재인 정부 시절 재건축이 진행된 단지들은 정상 주택가격 상승분을 산정하는 한국부동산원의 가격지수가 실제 시장 상승률을 제대로 반영하지 못해 초과이익이 과다 계산된다는 취지의 주장을 펴고 있다. 성수·한남·노량진 등 막대한 개발이익이 예상되는 재개발에는 별도 부담금이 없다는 점에서 형평성 문제도 제기된다.

전문가들은 재초환 부담금 부과가 주택 공급 위축으로도 이어질 수 있다고 전망하고 있다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 수석부동산전문위원은 “현재 개정된 재초환 완화 방안은 1주택 장기 보유 여부에 따라 부담금을 감면해주는 식인데, 이는 과거에는 없던 조항으로 개정안 통과 전부터 이미 2주택자인 사람은 감면받을 방법이 없고 보유 기간이 짧은 조합원은 감면 혜택이 적어 재건축 자체를 반대하는 등 사업 추진의 걸림돌로 작용할 수 있다”고 말했다.