מוכר דירה הפר הסכם, אבל הרוכש לא יוכל לבטלו

למרות חריגות בנייה שלא דווחו לקונה הנכס, הוא ייאלץ להסתפק בפיצוי מזערי שבפועל נבלע בהוצאות המשפט. המחוזי קבע כי ויתר בהתנהגותו על זכות הביטול

עו"ד יורם שר | פסקדין|

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה לאחרונה ערעור על פסק דין שבו נדחתה תביעה לביטול הסכם מכר של דירה בעיר: השופטת עדי חן-ברק קבעה כי אף שהמוכר אכן הפר את ההסכם, הרוכש ויתר בפועל על זכות הביטול כבמשך שנים השכיר את הנכס. הוא ייאלץ להסתפק בפיצוי של 10,000 שקל, שבפועל נבלע בהוצאות המשפט שנפסקו לחובתו.

בינואר 2014 רכש המערער זכויות חכירה ל-14 שנים בדירה בחיפה, תמורת 220 אלף שקל. בהסכם הצהיר המוכר שלא ידוע לו על חריגות בנייה בנכס וכי הזכויות נקיות מחובות ומזכויות צדדים שלישיים. נקבע כי במקרה של הפרת ההסכם, ישולם פיצוי מוסכם של 10,000 שקל, ללא הוכחת נזק. עורך דין אחד ייצג את שני הצדדים בעסקה.

לטענת הרוכש, לאחר החתימה התברר לו שהזכויות בדירה עדיין רשומות על שם בעליה הקודמים, ולכן לא ניתן להעבירן על שמו. בנוסף התגלו לדבריו חריגות בנייה משמעותיות, בניגוד להצהרת המוכר בהסכם.

ב-2018 קיבל הרוכש את החזקה בדירה והחל להשכיר אותה. כעבור שנתיים הגיש תביעה נגד המוכר ונגד עורך הדין בדרישה לבטל את העסקה ולקבל 266 אלף שקל, לרבות השבת התמורה, פיצוי מוסכם, החזר מס רכישה והוצאות.

במסגרת ההליך הסכים הרוכש לפעול להעברת הזכויות בדירה על שמו, והודיע כי בכפוף לכך יוותר על ביטול העסקה ויסתפק בתביעה לפיצוי כספי. במרץ 2024 הושלם הרישום, אך בהמשך שב הרוכש על דרישתו לביטול ההסכם ולהשבת התמורה.

כשבוע לפני דיון ההוכחות ביקש לתקן את תביעתו ולהחליף את סעד ההשבה בסעדים כספיים חדשים, אך בקשתו נדחתה והוא חויב בהוצאות של 7,000 שקל. בית משפט השלום קבע כי המוכר הפר את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא גילה על חריגות הבנייה, וחייב אותו בפיצוי המוסכם. עוד נקבע כי עורך הדין התרשל בבדיקת הנכס ובהסברים לרוכש, אך לא הוכח קשר סיבתי בין מחדליו לנזקים הנטענים. לפיכך התביעה נגדו נדחתה, והרוכש חויב לשלם לו הוצאות בסך 20 אלף שקל.

השופטת חן-ברק דחתה את הערעור שהגיש הרוכש. היא הבהירה כי למרות ההפרה של המוכר, הוא המשיך ליהנות מפירות העסקה: הוא החזיק בדירה וקיבל דמי שכירות במשך שנים. במקביל, לא שלח למוכר הודעת ביטול ואף שיתף פעולה בהעברת הזכויות על שמו. בנסיבות אלה, נקבע כי ויתר על זכותו לבטל את ההסכם.

נקבע שגם הבקשה המאוחרת לתיקון התביעה נדחתה בצדק. השופטת הדגישה כי הערכאה הראשונה התחשבה בשירות המילואים הממושך של עורך הדין, ונעתרה ללא פחות משבע בקשות ארכה שהגיש במשך יותר משנה. בנסיבות אלה, לא הייתה הצדקה לאפשר את תיקון התביעה כשבוע בלבד לפני דיון ההוכחות.

בסופו של דבר נותר על כנו הפיצוי בסך 10,000 שקל, ונקבע כי יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה. חיוב הרוכש בהוצאות עורך הדין בסך 20 אלף שקל נותר אף הוא על כנו. לנוכח הקביעות בדבר התרשלות עורך הדין והפרת חובת הגילוי מצד המוכר, לא נפסקו הוצאות בערעור.

• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן • הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין • שמות באי כוח הצדדים לא צוינו בפסק הדין • עו"ד יורם שר עוסק במקרקעין ונדל"ן • הכותב לא ייצג בתיק • בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין • ynet הוא שותף באתר פסקדין