住宅を55戸建てようとしたら3年後には34戸に、住民と行政に振り回されるゲーム「Discretionary Review」をプレイしてみた

アメリカ・サンフランシスコで住宅開発業者となり、住民の反対や行政の審査を乗り越えて住宅建設を目指すシミュレーションゲーム「Discretionary Review」をプレイしてみました。

Discretionary Review: a San Francisco housing simulator
https://housing.over.pizza/

サイトにアクセスするとこんな感じ。「都市側が都市を建設されることを望んでいない都市建設ゲーム」と説明されています。とんでもないゲームです。標準で選択されている「Developer」難易度のまま「Start in 2015」をクリック。

チュートリアルが始まります。投資家からのミッションがあり、2年ごとにクリアする必要があるとのこと。3回失敗するとゲームオーバーです。最初のミッションは「2017年1月までに1件の建設計画について承認を得ること」となっています。

画面上部に資金や毎月の支出金額などが示されています。

画面中央にはサンフランシスコの地図が表示されています。マークが付いているのは建設可能な土地で、現実世界でも実際に争いがあった場所とのこと。

各土地をクリックすると右側に説明が出ます。

左側には進行中のプロジェクトが表示されます。

画面の一番上には時計があり、ゲームのスピードを調整可能。2015年1月からスタートして数秒ごとに1カ月が進む設計です。

右上には現在の法律や現実での出来事との比較を行えるボタンがありました。「Start playing」でゲームをスタートします。

さっそくめぼしい土地を探します。今回は「2918 Mission St」にしました。「Draw up a proposal」をクリック。

6階・55戸のマンションを建てる計画です。建設費用が3600万ドル(約57億円)で、完成時の建物の価値は4500万ドル(約71億円)と見込まれています。リターンは26％の予定で、投資家の12％という基準をクリアしています。「File the application」をクリックして計画を提出。

プロジェクトが進行中になりました。タイマーを進めます。

近隣住民への説明会が開催されました。55戸の住宅を建設しようとすると住民から反対意見が噴出。住宅を18戸減らすなどの対策も提示されましたが、18戸も減らすと当初の55戸から約3分の1も住宅が減ってしまいます。今回は計画を変更せずに進めるため「Thank everyone for coming」をクリックしました。

今度は敷地内にある木を保護対象に指定する動きが発生。木の種類すら分からない状態ですが、保護対象に指定するかどうかの審査が始まるため、伐採を避けるよう弁護士から助言されました。今回は遅れを避けるため、住宅を3戸減らすことにしました。

2016年7月になるとイベントが発生。今後、住宅建設計画を提出する場合には戸数の25％以上を低価格住宅にする必要があるとのこと。これは現実にあった出来事で、ゲーム内で時間が進むたびにこうしたイベントが続々登場します。Resumeをクリック。

建設計画を進めていると、地域の非営利団体が主催するパーティーへの招待状まで届きました。地域の有力者が集まるというパーティーですが、今回は参加を見送ることにしました。

最初の建設計画がなかなか承認されないまま2年が経過し、投資家からの最初の審査で目標未達成となってしまいました。次の目標は2019年1月までに80戸の住宅を着工することです。

そこで新たな土地を探してみることにしました。「2670 Geary Blvd」では通常21戸の住宅を建設できます。

用途地域の変更を申請すれば95戸まで増やせます。しかし、95戸の計画では環境影響評価などの手続きが追加され、建設開始まで最短でも3年2カ月かかる見込み。2019年1月の期限には到底間に合いません。

2016年の住民投票によって新規開発で必要な低価格住宅の割合が25％に引き上げられたため、新たな建設計画では採算にも注意が必要です。「1525 Pine St」で15戸の住宅を建設しようとすると、低価格住宅を設ける条件では予想リターンが7％となり、必要な12％を下回ってしまいました。

そこで低価格住宅を敷地内に設ける代わりに、市の住宅基金へ負担金を支払う設定に変更。すると予想リターンが14％まで上昇し、建設計画が採算の合うものに変わりました。この条件で申請します。

2918 Mission Stと1525 Pine Stだけでは目標の80戸に届かないため、2670 Geary Blvdの計画も用途変更手続きをしない内容で提出しました。これで80戸に届きそうです。

2918 Mission Stの申請から約2年が経過した2017年4月、ようやく都市計画委員会の公聴会にたどり着きました。しかし、52戸の住宅建設計画に対して賛成意見を表明する人はわずか6人で、反対する人は54人。公聴会では1人当たり2分の発言時間が設けられており、「持ち時間は2分なので6ページの手紙を急いで読み上げます」という発言まで飛び出しました。ここでは建物を1階減らして反対意見を抑えることもできますが、今回は住宅建設を支持する人たちに公聴会への参加を呼びかけることにしました。

ようやく審査が進むかと思いきや、午後9時40分になって審議に必要な委員の人数を確保できなくなり、公聴会は2カ月延期されてしまいました。しかも、延期できる回数に制限はないとのこと。

さらに2017年5月には、地域のニュースレターに「地域外から来た投機家」と批判する記事が掲載されました。プレイヤーはサンフランシスコ生まれで事務所も市内にあるのですが、なぜかよそ者扱いされています。対応策として今回は手紙で反論することにしました。

2カ月後の2017年6月に再び公聴会が開かれました。前回の公聴会で住宅建設を支持する人たちに参加を呼びかけたためか、賛成意見を表明する人は6人から21人に増加。しかし、反対意見も55人に上り、依然として反対派が多数を占めています。収益を守るため、現状維持で計画を進めます。

残念ながら否決されてしまいました。否決された計画を進めるには住宅を約20％減らして建物を1階低くし、4カ月後に改めて公聴会に臨む必要があります。ここまで来たので、住宅を減らして再挑戦することにしました。

2017年10月に開かれた3回目の公聴会では反対意見が55人から45人に減少しましたが、賛成意見は21人のまま。住宅を10戸減らしても反対派が多数を占める状況は変わりません。さらに1階減らす選択肢も提示されましたが、今回は42戸の計画を維持して審査結果を待つことにしました。住宅を42戸に減らしたことで、申請した3件の計画をすべて合わせても78戸になってしまいました。

そして、ようやく計画の審議が始まるかと思いきや、時刻はすでに午後11時15分。「市民への配慮」という理由で審議がさらに2カ月延期されてしまいました。ゲーム内には「延期できる回数に制限はありません」と表示されています。2015年2月に住宅建設を申請してから2年8カ月が経過しましたが、42戸の住宅建設計画は依然として承認されていません。

さらに2カ月後の2017年12月に4回目の公聴会が開かれました。反対意見45人、賛成意見21人という状況は変わっていませんが、住宅建設を支持する住民からは「42戸の住宅が建てば、私のアパートを借りようとする競争相手が42世帯減る」という意見も出ています。すでに当初の55戸から42戸まで規模を縮小しているため、今回はこれ以上住宅を減らさずに審査結果を待つことにしました。

2017年12月、4回目の公聴会でようやく住宅建設計画が承認されました。都市計画委員会の投票結果は賛成4票、反対3票という僅差。ただし、承認には「建物の最上階を撤去する」という条件が付けられていました。涙をのんで「Accept the condition」をクリックします。

当初55戸だった住宅は34戸まで減少しました。ようやく住宅を建てられるかと思いきや、今度は地域団体が環境審査の判断に対して異議を申し立てました。市の監督委員会で審議が行われ、11人中6人が審査を不十分と判断すると、再び調査に差し戻されるとのこと。さらに地元選出の監督委員から、低価格住宅の割合を25％に引き上げ、地域の安定化を支援するための資金を拠出するよう求められました。今回は47万ドル(約7400万円)を支払って要求を受け入れることにしました。

2018年4月に行われた市監督委員会の投票では、11人中9人が異議申し立ての却下に賛成。環境審査の結果が維持され、追加調査への差し戻しを回避できました。

都市計画委員会の承認が得られたので、今度は建築許可を取得する必要があります。建築許可を得るには建築検査部門や消防部門、交通局など複数の部署による審査を順番に受ける必要があり、所要期間は約14カ月とのこと。12万ドル(約1900万円)を支払って専門の代行業者を雇えば手続きを約3分の1短縮できるというので、少しでも早く着工するために依頼してみることにしました。

このゲームでは今後も同様のイベントがたくさん発生する模様。なお、この時点で建設費用と完成時の建物の価値が同額になっており利益が見込めないプロジェクトになっています。

2015年2月に55戸の住宅建設を計画してから約3年2カ月が経過しましたが、最終的に認められた住宅は34戸まで減少し、建築許可の取得にもさらに時間がかかるため、まだ着工できていません。もし現実でもこんな調子で住宅建設が進んでいるのであれば、住宅が不足するのも納得です。