“이제 곳곳서 ‘억소리’ 전쟁”…재초환 분쟁 조짐에 대형 로펌들 TF 가동

최근 서울 강남권 재건축 아파트 단지를 대상으로 부담금 부과 절차가 시작되자, 대형 로펌들이 전담 조직을 꾸리는 등 대응에 나섰다.

13일 연합뉴스에 따르면 김앤장법률사무소와 태평양, 광장 등 대형 법무법인들은 재건축부담금 관련 법적 분쟁에 대비해 올해 전담 태스크포스(TF)를 구성했다.

김앤장 법률사무소는 올해 초 재건축으로 발생한 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 재건축초과이익환수제(재초환)에 대응하기 위해 전담 TF를 구성했다.

TF 총괄은 판사 출신으로 건설팀을 이끄는 류용호 변호사가 맡는다. 재건축부담금 산정 기준과 부과 처분을 둘러싼 법적 분쟁과 관련 법령의 개정 문제를 다루고 있다.

태평양도 이날 규제그룹을 중심으로 TF를 구성했다. 헌법재판소 선임헌법연구관을 지낸 김경목 변호사와 서울행정법원 판사 출신 문성호 변호사가 TF의 공동팀장을 맡았다.

TF는 부동산·건설, 조세, 행정쟁송·헌법소송 분야 전문가들이 참여해 주택가액과 정상주택가격상승분, 개발비용 공제 등 부담금 산정 기준을 검토할 방침인 것으로 전해졌다.

앞서 광장은 지난달 헌법재판소 사무처장을 지낸 김정원 변호사 등이 참여하는 ‘재초환 대응 TF’를 구성했다. 국토교통부 제1차관 출신 박선호 고문과 서울행정법원 부장판사 출신 강동혁 변호사 등도 TF에 합류했다.

대형 로펌들이 구성한 TF에는 건설·부동산과 조세, 행정소송 등 관련 분야 전문가들이 참여하고 있다.

화우는 지난 9월 한석종 변호사를 중심으로 30명 규모의 TF를 꾸렸다. TF는 부담금 예정액 산정부터 주택가액과 개발비용 산정 기준을 검토하고, 실제 부담금이 부과되면 행정심판·소송 등에도 대응하고 있다. 재건축조합과 조합원을 대상으로 법률자문도 진행 중이다.

지평은 5월 건설·부동산그룹 산하 정비사업팀에서 ‘부담금 대응 TF’를 구성해 운영하고 있다. 세종과 율촌도 재건축부담금 대응을 위한 TF 구성을 준비하고 있다.

세종은 건설·부동산, 도시정비, 조세 분야 변호사들을 중심으로 조직을 꾸리고 있다. 율촌은 법인 내 전문인력을 중심으로 TF를 꾸려 부담금 부과 처분에 대한 법적 대응뿐 아니라 현행 제도의 문제점과 법령의 미비점도 검토할 계획이다.

한편, 서울 서초구와 강남구가 재건축 아파트 단지에 ‘재건축초과이익환수제’(재초환) 부담금 예정액을 사전 통지하면서 부동산 시장이 들썩이고 있다. 부과 절차가 본격화되자 산정 기준과 부과 기한, 부담 주체 등을 둘러싼 논란이 거세다.

최근 재초환 논란에 불이 붙은 것은 부담금을 부과할 수 있는 ‘5년 시효’가 다가와 서울 내 구청들 움직임이 본격화됐기 때문이다.

지난 9일 서울 서초구가 강남권 재초환 1호 단지인 반포동 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축 조합에 1인당 평균 2억2000만원의 부담금 예정액을 사전 통지했다. 강남구도 대치동 은마아파트에 1인당 4억6000만원의 부담금 예정액을 통지했다.

문제는 기본적으로 초과이익은 조합설립 시점부터 준공 시점을 기준으로 따진다. 그런데 이 기간이 10년이 넘을 경우 준공인가일에서 거꾸로 10년 전까지만 계산한다는 점이다. 여기에서 정상적인 집값 상승분과 공사비 등을 빼는 방식이다. 정상적인 집값 상승분은 해당 시군구의 평균 주택가격 상승률과 정기예금 이자율 중 높은 비율을 적용한다.

이렇다 보니 준공일을 가늠하기 어려운 재건축 사업 초기 단계에서는 부담금 규모는 물론 부과 여부조차 알기 어렵다는 문제가 생긴다.

부과 시점에도 혼선이 이어지고 있다. 현행 개발이익환수법상 재초환 부담금은 이를 부과 고지할 수 있는 날(준공 뒤 5개월 이내)로부터 5년이 지나면 부과할 수 없다. 이에 따르면 2021년 준공된 반포현대의 경우 올해까지만 부과가 가능하다. 하지만 일각에서는 2023년 재초환법 개정 당시 신설된 특례를 적용해 2029년까지 실제 부과를 미룰 수 있다는 해석도 나온다.

부담금의 부담 주체도 문제다. 법상으론 일차적으로 재건축 조합에 부담금이 부과되고, 조합이 해산된 경우 ‘준공 시점에 주택을 공급받은 조합원’에게 부과된다. 하지만 현재 강남권 재건축 아파트 시장에서는 재초환 부담금을 누가 부담하느냐를 두고 ‘이중가격’까지 형성됐다. 매매 계약서에 이런 내용에 대한 명시 없이 재건축 매물이 거래된 경우, 부담 주체를 두고 혼선이 생길 수 있다.

전문가들은 재초환이 실제 부과 단계에 접어든 만큼 정부가 제도의 불확실성부터 해소해야 한다는 입장이다. 일각에서는 정상적인 집값 상승분의 산정 기준을 주택가격동향조사가 아닌 실거래가 지수로 전환하는 등의 의견도 나온다.

야당이 재초환 폐지를 주장하는 가운데 여당 내에서도 개선 필요성이 거론된다. 안태준 더불어민주당 의원은 12일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 재초환 폐지나 완화가 실제 주택공급에 도움이 되는지 실증되지 않았다면서도 현행 방식에 대해서는 개선 논의가 필요하다고 지적했다.

홍지선 국토부 장관은 “재초환은 주택시장의 가격 안정화 효과도 분명히 있지만 개인적인 재산권 침해 부분도 있기 때문에 그러한 사항을 종합적으로 검토할 필요가 있다고 생각한다”고 말했다.

현대건설

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서울 강남권 재건축 아파트 단지를 대상으로 재초환 부담금 부과 절차가 본격적으로 시작됐습니다.
주택 정비사업의 시공을 맡는 건설사에는 조합의 사업성 검토와 공사 추진 여건이 수주 환경과 맞물립니다.
부담금 산정 기준과 5년 시효 해석이 엇갈리며 사업성 판단을 둘러싼 업계 시선도 교차하고 있습니다.

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