O Estado devia pagar renda pelas casas vazias? — Ouvintes

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Este é o Fora do Baralho especial ouvintes, em que os ases respondem às perguntas que são enviadas para foradobaralho@observador.pt. E esta semana é a Susana Peralta a responder a perguntas sobre habitação. O tema está há muitos meses, anos, a ser discutido em Portugal. Esta semana até foi noticiado que PSD e Chega chegaram a acordo sobre o novo regime do arrendamento urbano para que seja discutido na especialidade. Aqui ao lado, em Espanha, explodiu o caso Mari Carmen, que levou a uma onda de solidariedade e também de protestos. Estamos a falar de uma idosa de 87 anos, com mobilidade reduzida, que foi despejada de casa. Casa essa onde viveu durante cerca de 70 anos. Susana, e vamos aproveitar tudo o que se tem falado aqui nas últimas semanas, até porque tens um estudo chamado "Casas Vazias, Vidas em Espera: Um Paradoxo em Plena Crise da Habitação". Vamos aproveitar isso para olhar um bocadinho para algumas destas questões e, neste caso, em específico, à boleia da opinião de um dos nossos ouvintes, que é o Filipe Carnal. E ele acredita que os milhares de imóveis que os vários organismos do Estado têm não são um assunto tratado da melhor forma, diz que nenhum serviço público tem qualquer incentivo para otimizar os imóveis que tem na sua posse e propõe que cada ministério, cada autarquia, serviço público, passasse a pagar uma renda sobre os imóveis que estão à sua guarda. Susana, tens a linha aberta, para já para te perguntar se isto fazia algum sentido, mas também para falares um bocadinho desse estudo.

Sim, OK. Obrigada, Inês, e obrigada ao Filipe pela pergunta, que é muito interessante. Realmente, o Estado não conhece o seu património. Esta é a verdade. Ainda aqui há umas semanas, o ministro Joaquim Miranda Sarmento prometeu que estava finalmente a trabalhar no famoso inventário dos imóveis do Estado, para depois até distribuir às autarquias, etc., precisamente no contexto desta questão do acesso à habitação. Mas isto é uma questão que, na verdade, já vem desde os tempos da Troika, praticamente, esta necessidade do Estado quantificar o seu património. Depois houve a nova Lei do Enquadramento Orçamental, que também exigia ao Estado, se quiseres, uma contabilidade patrimonial mais robusta, que não inclui, obviamente, apenas o património imobiliário, e o Estado ainda não conseguiu fazer essa contabilidade. Obviamente, à contabilidade patrimonial, eu estou a ser não técnica de propósito nas palavras que estou a usar, para não cansar os nossos ouvintes.

Mas qual é a dificuldade de fazer essa contabilização?

São sistemas de informação, ninguém sabe. Era o que eu estava a te dizer, é que a contabilidade patrimonial, se calhar, é um bocadinho mais complexa, mas então quando estamos a falar de imóveis, devia ser mais fácil. Porque esses são ativos, quer dizer, que existem, andam por aí, estão à vista na rua, mas de facto o Estado não tem meios, quer dizer, também não deve ter vontade, porque se tivesse vontade, adquiria os meios. Mas não tem os sistemas de informação, não tem uma maneira de ser exaustivo e de ir à procura disso. O ministro voltou a prometer isso aqui há umas semanas, vamos lá ver se é desta. Agora repara que o facto de o Estado não conseguir fazer essa contabilidade ou essa inventariação, não nos permite implementar a excelente ideia do Filipe, porque como é que a gente ia atrás das autarquias a dizer para eles pagarem, ou o próprio Estado central, que teria de pagar uma multa por causa dos imóveis que têm, que estão vazios, se nós não temos uma maneira de os inventariar, não os conhecemos, portanto, não resolve o problema. A ideia é boa, mas nós precisávamos de, em primeiro lugar, ter o tal registo do património imobiliário do Estado. No caso do nosso trabalho das casas vazias, é importante se calhar assinalar que isto foi precisamente um programa de financiamento de investigação aplicada pelo PLANAP, que é um centro de competências da administração pública, precisamente para análise de políticas públicas, e era precisamente relacionado com estas questões de habitação. Nós fomos à procura dos imóveis vagos e a nossa primeira conclusão foi que não podíamos analisar o património público, porque de facto não há informação sobre o património público. Agora, o que é que acontece do lado das casas que estão vazias e que estão no setor privado? E isto é muito interessante porque se liga precisamente com a sugestão do nosso ouvinte, do Filipe, que é: há muitas políticas públicas e este trabalho foi um trabalho multidisciplinar. Nós tínhamos economistas, tínhamos geógrafos e tínhamos também uma equipa de juristas, liderada pela Teresa Violante, para termos aqui um benchmark de políticas públicas e sobretudo uma validação da sua compatibilidade com o nosso ordenamento constitucional. Acho que a Teresa Violante, desse ponto de vista, é uma voz que nos dá essa garantia, dessa análise constitucional bem feita. E de facto, há muitos ordenamentos jurídicos, muitos países onde há esse tipo de multas que o Filipe está a sugerir, mas para os proprietários privados. Multas que depois não são multas, são impostos agravados, podemos até chamar de taxa especial, podes chamar o que tu quiseres, mas uma penalização financeira quando há casas vagas. Por quê? Porque de facto, tem-se discutido, aliás, bastante nestes últimos dias, se o acesso à propriedade por parte dos fundos imobiliários, por parte de pessoas que não são residentes em Portugal, se isso é ou não é um problema. Quer dizer, na verdade, só é um problema na medida em que nós não temos depois instrumentos que forcem essas pessoas ou que incentivem fortemente essas pessoas a colocarem essas casas no mercado de arrendamento. E obviamente, também colocá-las no mercado de arrendamento, já agora, a preços Porque é muito fácil a pessoa dizer: "Não, mas eu estou a tentar alugar a casa, só que meti aqui 20 mil € e ninguém aluga". Tem que colocar no mercado, tem que arrendar, tem que estar efetivamente ocupada. Nós aqui em Portugal temos medo que venha aí a nacionalização do património imobiliário, quando não é nada disso, porque de facto as casas são escassas e mesmo que nós construamos mais, há sempre escassez de casas. Não é por acaso que o preço do imobiliário, de uma maneira secular, aumenta em todas as regiões do mundo onde há congestionamento, ou seja, onde há concentrações de pessoas. O espaço é sempre escasso, as casas são sempre escassas. Nós temos um problema grande de escassez em Portugal, mas eu digo do ponto de vista substantivo e teórico, as casas são sempre escassas, porque elas são construídas no espaço e quando há uma grande concentração de pessoas num espaço pequeno, ele é sempre escasso e isso faz com que haja boas justificações econômicas e também jurídicas, que justificam políticas públicas que incentivam ou que obrigam, depende depois qual é o grau de dentes que nós queremos dar a essa política pública, a que esse espaço seja colocado ao serviço de um fim social importantíssimo, que é o fim social da habitação. É curioso que agora neste pacote do arrendamento, já agora deixa-me só dizer que o nome dos meus coautores e sobretudo o coordenador foi João Pereira dos Santos, do ISEG, e depois tínhamos a Alexandra Gomes, da London School of Economics, a Vera Gouveia Barros, nossa colega de cartaz aqui no Observador, Patrícia Melo, economista do ISEG, e depois como eu já disse, uma equipa de juristas com a Teresa Violante como responsável.

Deixa-me só, antes de ires à questão do governo, só colocar aqui uma da outra parte da pergunta do Felipe, porque ele pergunta se isto não serviria para poupar dinheiro, tanto na manutenção dos imóveis vazios, que isto é um problema que existe, e libertando imóveis para o mercado, se isso resultaria numa baixa de preços. Isto é garantido?

Nós não sabemos se os preços iam baixar, e provavelmente não baixariam. E depois também depende de onde é que eles vão estar. Como nós não sabemos onde é que esses imóveis estão, se eles estiverem em zonas de maior pressão imobiliária, as áreas metropolitanas, grandes cidades, as áreas litorais, onde há de facto uma grande pressão imobiliária, tem um efeito maior. Se eles estiverem em localidades, em municípios onde há poucas pessoas e onde não há pressão, não vão ter grande efeito. Agora atenção, isso não é baixar o preço. O que nós podemos ter é uma desaceleração do preço, ou seja, um preço inferior àquele que teríamos se esses imóveis não estivessem no mercado, porque é muito difícil no contexto atual, a menos de realmente uma grande catástrofe económica, que pode estar ao virar da esquina com as confusões do mundo, mas não é expectável que o preço do imobiliário baixe em Portugal de modo generalizado. Pode haver certas regiões, mas não vai acontecer. Agora, de facto, isso ia ter um efeito de desaceleração e seria um bom efeito. Se ia poupar dinheiro ou não. É verdade que as casas abandonadas se deterioram mais facilmente, mas, por outro lado, nós não sabemos em que estado é que está esse património, por exemplo, e se ele necessita ou não de grandes obras de recuperação. Eu acho que na mesma o Estado tem essa obrigação de pôr isso tudo no mercado e é importantíssimo fazer isso. Agora, isso poupar dinheiro ou não, depende um bocadinho quanto é que é este investimento inicial. E depois também há custos de manutenção, mas é verdade que eles são maiores se a casa estiver vazia. Por outro lado, se a casa estiver vazia, a gente deixa-la lá cair por isso não custa dinheiro nenhum até ao dia em que queira. Desculpe, e qual era a outra pergunta?

Não, aí está fechado, mas ias falar da questão do governo.

O governo diz que há 375 mil casas que estão vazias. Quando nós vemos os dados do Censos de 2021, de facto, há 723215 casas vazias ou alojamentos vazios, e desses 348097 estão para arrendamento e 375118 estavam vazios por outros motivos. E o governo diz: "Vamos ter que pôr estes 375 mil no mercado e vamos lá facilitar os despejos para incentivar os senhorios a meterem isto no mercado". Isto é uma ideia estapafúrdia, porque o governo não faz ideia. Para já, o governo não faz ideia se esta realidade se mantém desde 2021. E nós, no nosso trabalho sobre casas vagas, pedimos os dados à E-Redes para podermos medir consumos ao nível da freguesia, e nós vemos que a bota não bate com a perdigota quando temos os dados dos consumos que de facto indiciam uma casa vazia ou pouco utilizada, com os dados dos Censos. Isso também tem a ver com a própria forma como os Censos definem casas vazias. Por exemplo, para o Censo, uma residência secundária não é um alojamento vago, mas também não é claro que eles consigam definir, porque isto é definido com base em declarações do proprietário, conversas com a vizinhança, etc. Mas podem não conseguir definir exatamente, ao passo que uma residência secundária, por exemplo, quando lemos os consumos de E-Redes, pode ter consumos baixos, pode haver casas que estão por longos períodos vazios. Imagina pessoas que vivem fora de Portugal e que vêm cá uma vez por ano, enfim, é muito difícil. Só para dizer, os dados dos consumos de E-Redes têm a vantagem de serem mensais, anuais, são muito mais atuais do que os dos Censos, não batem a bota com a perdigota com os Censos e desde logo o governo está baseado em um número que é de 2021, cinco anos. Da maneira que está o nosso mercado habitacional e a nossa economia, é uma eternidade e o governo não faz ideia nenhuma. Em segundo lugar, eles não sabem por que essas casas estão fora de mercado. Lá está, podem ser heranças indivisas, que também é um problema que o governo não consegue quantificar, que nós também tentámos quantificar no nosso trabalho e os microdados fiscais que usamos, que estão em safe center do INE, não nos permitem identificar cabalmente as heranças indivisas, não sabemos o que são heranças indivisas, não sabemos o que são pessoas que, por exemplo, vivem fora de Portugal e querem ter uma casa para vir cá uma vez por ano e não sabemos, sobretudo, o que é a reserva de valor, o que são investidores que compraram aqui casas, porque isto tendo em conta o estado do mundo, são ativos bastante seguros e que não têm interesse nenhum em colocá-las no mercado. Nós não sabemos se é facilitando os despejos que vamos resolver esse problema. O governo podia, em primeiro lugar, identificar as causas dos alojamentos vagos e, em segundo lugar, ter uma medida atualizada de alojamentos vagos. E depois, além disso, há investigação muito robusta e de grande qualidade e muito recente publicada nos Estados Unidos, que demonstra os efeitos sociais absolutamente desastrosos dos despejos. Facilitar os despejos parece, neste momento, uma medida de grande irresponsabilidade, quando não estamos a olhar para mais nada no mercado da habitação. Não estamos a ter medidas que promovam o uso eficiente do edificado para realmente as casas aparecerem no mercado, não temos uma caracterização das razões pelas quais estas casas estão fora do mercado e isto é uma espécie de pensamento mágico. "Bora lá facilitar os despejos". A única coisa que nós temos a certeza dos despejos é que eles causam Causam situações de sem-abrigo, pessoas sobreendividadas, mais idas aos hospitais e problemas de saúde. Está tudo quantificado. Eu tenho aqui um paper que se chama "Despejos e Pobreza nas Cidades Americanas", está publicado no Quarterly Journal of Economics em 2024, extremamente recente, e olha para o universo dos despejos em duas cidades, Chicago e Nova York, para simplificar, e identifica efeitos perfeitamente desastrosos do ponto de vista social. E portanto, antes de mexer nos despejos, e eu também não estou a dizer que tem que se pôr os senhorios a pagar eternamente uma situação disfuncional com o inquilino, como é evidente. Agora, antes de se mexer nos despejos, era importante ter uma política muito mais abrangente do mercado habitacional e informação que o governo não tem.

Muito obrigada, Susana. Este "Fora do Baralho" especial ouvintes fica por aqui. Para nos escrever, fazer perguntas ou deixar comentários para que os ases respondam, basta enviar um e-mail para foradobaralho@observador.pt. Até para a semana.