Las inmobiliarias activan campañas de venta ante rebaja del IVA

A mediados de octubre se publicó en el Diario Oficial la megarreforma, tramitada como Ley de Reconstrucción Nacional, una de las principales iniciativas económicas impulsadas por el gobierno, que apostó, entre otras cosas, por la reactivación de la construcción y el mercado inmobiliario. Es que el sector atraviesa desde hace años por una de sus peores crisis, con bajos niveles de venta y con un stock de vivienda en niveles históricos.

La reforma legal estableció la exención transitoria del IVA en la compra de viviendas nuevas durante un año para potenciar la reducción del stock disponible, que al segundo trimestre sumaba 99.613 viviendas a lo largo del país, según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). En 2025, la oferta de viviendas a nivel nacional superó las 111 mil unidades.

La exención del IVA a la vivienda fue anunciada en marzo de este año. Aunque fue una medida bien valorada por el sector privado, generó ruido ante la posibilidad de que las ventas se pospusieran a la espera de que la propuesta se materializara. Posteriormente, el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, anunció que la medida sería retroactiva.

Ahora la medida y sus reglas son claras: se aplicará para compraventas que se celebren dentro de un plazo de un año contado desde el 1 de diciembre de 2026, aunque si así lo acordaron el comprador y las inmobiliarias, la aplicación de la exención aplicará desde que se presentó el proyecto, el 22 de abril de este año.

Respecto a las condiciones para acceder al beneficio, Nicolás Palma, gerente senior de Mercado Libre Inmuebles, que corresponde a la plataforma Portal Inmobiliario, enumera las condiciones del beneficio: “Desde el 1 de diciembre y hasta el 1 de diciembre de 2027, algunos departamentos y casas nuevas se podrán comprar sin IVA. Pero no todos. Para saber si una vivienda califica, se deben cumplir tres cosas. Primero, que el edificio esté terminado y aprobado por la municipalidad antes del 17 de octubre, si todavía está en construcción o en verde, no aplica. Segundo, si es la primera vez que se vende, es decir, si se compra directamente a la inmobiliaria. Si un particular revende un departamento nuevo, aunque nadie haya vivido ahí, ya no tiene el beneficio. Lo más importante es saber si la inmobiliaria se va a acoger al beneficio, porque es voluntario”.

Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), dice que varias empresas se han adelantado a la entrada en vigencia de la ley. “En mercados tan competitivos y atomizados como el inmobiliario, esto permite anticiparse a la competencia por la vía de ofrecer mejores oportunidades a los clientes”, opina.

Palma asegura que “muchas inmobiliarias empezaron a aplicarlo antes de que empezara a regir la Ley. Hoy, en la plataforma hay 24 inmobiliarias y más de 35 proyectos con beneficio de IVA”.

Las estrategias de las inmobiliarias

Poco a poco, las inmobiliarias han comenzado a subirse al carro de los descuentos por IVA. Aunque temprano en la tramitación se anunció que la medida sería retroactiva, ejecutivos del sector afirman que no fueron muchas las inmobiliarias que suscribieron desde antes de que la ley avanzara en su trámite legislativo.

Una vez aprobada la ley, varias inmobiliarias comenzaron a contemplar ya más seriamente ofrecer descuentos en sus ventas. Recién hace una semana, el Servicio de Impuestos Internos (SII) estableció el procedimiento especial para solicitar la devolución del IVA, lo que ahora da más seguridad a las empresas para sumarse, incluso antes del 1 de diciembre.

Desde Portal Inmobiliario sostiene que “existen dos modalidades que están implementando las inmobiliarias con exención de IVA, siendo la más común que ésta calcule el ahorro por el concepto del IVA y deje constatado en la escritura que devolverá dicho monto al cliente, una vez que el beneficio esté vigente. La otra es que se haga el descuento de forma inmediata en el precio final y después sea la inmobiliaria la que reciba la devolución”.

Slaven Razmilic explica que varias inmobiliarias están trabajando en cerrar promesas de compraventa durante estos meses, para poder escriturar desde el 1 de diciembre, cuando la ley comience a regir.

La plataforma Toctoc enfatiza en que “hay que distinguir ese proceso de la devolución para compras entre el ingreso del proyecto de ley (22 de abril) y el 1 de diciembre de 2026 que cumplen las condiciones legales. En esos casos, la inmobiliaria debe restituir previamente el IVA al comprador; este presenta la declaración jurada F3299 y, posteriormente, el vendedor solicita la devolución al SII mediante el formulario F3298, por cada operación. Por eso, es fundamental que el comprador conozca qué mecanismo corresponde a su vivienda y cómo quedó establecido en la escritura”.

Desde Paz Corp apuntan a que “dada la cercanía de la entrada en vigencia de la ley, en inmobiliaria Paz hoy estamos cotizando y generando las promesas de compra a precios exentos, lo que ya está mostrando efectos positivos en el ritmo de ventas”, cuenta la empresa.

“Hasta ahora, la exención de IVA no se refleja de forma masiva en las transacciones, salvo de aquellas inmobiliarias que están devolviendo directamente el dinero al cliente. El efecto se debiera evidenciar en las promesas de noviembre en adelante”, dice Jorge Pino de Toctoc.

Hay empresas que están expectantes frente al futuro inmediato y ver cómo aprovechar la ventana de oportunidad que viene.

“Estamos evaluando el impacto de la exención del IVA para definir estrategias comerciales y políticas de precios y descuentos diferenciadas, de acuerdo con la realidad económica de cada proyecto”, dice Ingevec.

Desde Moller & Pérez Cotapos afirman que “activamos un comité interno interdisciplinario, con las áreas inmobiliaria, legal y financiera, para analizar sus efectos en los distintos proyectos beneficiados y definir su implementación. Trabajamos en cuatro frentes: identificar, proyecto por proyecto, las viviendas con recepción definitiva anterior a la publicación de la ley y que se venden por primera vez; preparar la documentación de las operaciones según las instrucciones del SII; capacitar la fuerza de ventas para informar con precisión a quienes consultan y trabajar activamente las campañas comunicacionales respectivas”.

“Nuestras campañas transmitirán el beneficio de ‘Entrega Inmediata sin IVA’, con el ahorro concreto que significa, para una familia o un inversionista, adquirir la propiedad dentro de esta ventana de 12 meses. Contamos con departamentos en Las Condes, Lo Barnechea, Providencia, Ñuñoa, La Florida, La Cisterna e Independencia; y casas en Quillota, Chillán, Buin, Talagante y Melipilla, que pueden acogerse a la exención de IVA, sujeto a los requisitos y la vigencia que establezca la normativa. Por lo tanto, tanto nuestra marca Moller como Convet, tendrán campañas activas al respecto”, adelantó Moller.

Desde otra compañía inmobiliaria anticipan que activarán planes masivos de venta de productos con entrega inmediata. “Este es el momento para salir del alto stock”, dice el gerente de una empresa del rubro.

Adicionalmente, muchas estrategias de marketing incluirán la promoción de un beneficio complementario: el subsidio a la tasa para créditos hipotecarios, que reduce la tasa de interés del crédito hipotecario en aproximadamente 60 puntos base. Este recientemente fue ampliado no solo en el número de subsidios que se entregarán, sino que también en el segmento de viviendas que pueden aplicar, pasando desde un tope de 4.000 UF a 6.000 UF.

“Valoramos positivamente la complementariedad de las distintas medidas: exención del IVA, subsidio a la tasa hasta las UF 6.000, el nuevo tramo DS1 hasta UF 4.000 y el beneficio de tributación para inversionistas (5% a partir de los ingresos por renta de la tercera unidad). Es un buen momento para la compra de viviendas”, dice Moller.

El descuento real en los precios

Un elemento que ha estado en discusión es cuál será el verdadero efecto de la exención del IVA en los precios a los clientes. Esto, porque el impuesto solo aplica al costo de construcción, y no al costo del terreno, por lo que dependerá de la incidencia de este último. “No esperamos una rebaja automática de 19% en el precio de las viviendas, en buena parte porque el IVA aplica solo al valor de la construcción, que es aproximadamente un 14%”, dice Toctoc.

“El resultado efectivo dependerá de cada proyecto ya que influyen el impuesto asociado a la operación, el tratamiento de los créditos fiscales, los márgenes y las condiciones comerciales de la inmobiliaria. También importan el stock pendiente y la necesidad de acelerar las ventas. Por eso, debemos distinguir el ahorro tributario potencial de la rebaja que finalmente recibe el comprador (...) aquellos proyectos que tienen un mayor porcentaje de su edificio vendido están en mejores condiciones para hacer mejores descuentos”, explica Jorge Pino.

Según los datos de Toctoc, actualmente un 24% del stock corresponde a unidades en proyectos que tienen más de un 80% del edificio vendido (5.000 unidades), y un 30% del stock (6.500 unidades) que tienen entre un 60% y 80% del edificio vendido.

“Su implementación podría traducirse en una reducción de hasta 13% en los precios de las viviendas en entrega inmediata, generando mejores oportunidades de acceso, especialmente en un contexto donde la factibilidad de comprar una propiedad sigue siendo un desafío para muchas familias. A modo de ejemplo, en un departamento nuevo en Las Condes de un dormitorio con estacionamiento, de aproximadamente UF 5.500, el IVA asociado se estima en un poco más de UF700, unos $29 millones”, dice la Inmobiliaria Paz.

“Considerando la realidad de nuestros proyectos, estimamos que el traspaso a precio que percibirá el cliente final se ubicará, en un rango entre un 6% y un 12% de descuento directo sobre los valores comerciales vigentes antes de la exención”, afirman desde Moller.

Desde Toctoc estiman que los descuentos podrían estar “entre 5% y 8%, en promedio, con casos que podrían alcanzar alrededor de 14%, aunque serían pocas unidades las que podrían llegar a dicho descuento. Nuestras proyecciones de venta indican que descuentos del 5% - 8% impulsarían la venta entre 5,7% y 9%”.

Nicolás Palma, de Portal Inmobiliario dice que “en los proyectos publicados con este beneficio el precio promedio es de 3.968 UF y la rebaja promedio es de casi 12%, lo que equivale a un ahorro de unas 460 UF”.