Cómo comprar una propiedad en subasta judicial en Argentina: paso a paso y errores que hay que evitar

Si la subasta judicial de una vivienda es una gran oportunidad para adquirir una propiedad a un valor inferior de mercado, el éxito de la operación depende de entender bien cómo funciona el proceso y de evitar errores muy comunes, especialmente para aquellos que tienen experiencia en remates. Porque, aunque el mecanismo es público y transparente, tiene tiempos propios, requisitos específicos y una lógica que conviene conocer antes de levantar la mano en una sala de remates o participar de una subasta online.

1) El primer paso es identificar el remate

Los avisos se publican en los sitios oficiales de los poderes judiciales, en diarios y en plataformas de subastas. Allí se detalla el tipo de juicio, el estado de ocupación, el precio base, el depósito en garantía y las condiciones de venta. Es fundamental leer el edicto completo, porque es el documento que establece las reglas del remate. En él se aclara si la propiedad se entrega ocupada o desocupada, si hay deudas de expensas o impuestos que quedan a cargo del comprador y qué plazos se manejan para el pago y la adjudicación. También se especifica si la subasta es presencial o electrónica.

2) El segundo paso es realizar el depósito en garantía

Es un monto obligatorio para participar y suele representar entre el 3% y el 10% del precio base. No es un gasto perdido: si el comprador gana la subasta, se descuenta del precio final; si no gana, se devuelve. Pero sin ese depósito, no se puede ofertar. En las subastas electrónicas, el depósito se realiza por transferencia y debe acreditarse antes del inicio del remate. En las presenciales, se presenta el comprobante en la sala.

3) El tercer paso es asistir al remate y ofertar

En las subastas presenciales, el martillero dirige la puja y los oferentes levantan la mano para mejorar el precio. En las electrónicas, las ofertas se realizan en la plataforma durante el tiempo habilitado. El precio base es solo el punto de partida: en la mayoría de los remates, las ofertas elevan el valor entre un 10% y un 30%. Aun así, el precio final suele quedar por debajo del mercado. Es importante tener un límite claro antes de participar, porque la dinámica del remate puede llevar a ofertar más de lo previsto.

4) El cuarto paso es el pago

El comprador debe abonar el saldo dentro del plazo fijado en el edicto, que suele ser de pocos días. También debe pagar la comisión del martillero, que en los remates judiciales ronda entre el 3% y el 4% del valor de adjudicación. En algunos casos, se exige además el pago de tasas judiciales o gastos administrativos. Cumplido el pago, el juzgado dicta el auto de adjudicación, que es el documento que confirma la compra y habilita a avanzar con la posesión y la escritura.

5) El quinto paso es obtener la posesión

Si la propiedad está desocupada, el proceso es simple: el juzgado entrega el inmueble y el comprador puede ingresar. Si está ocupada, el comprador debe pedir la entrega judicial. El juez ordena el lanzamiento y el oficial de justicia coordina la desocupación. Este proceso puede tardar semanas o meses, según el tipo de ocupante. Es importante entender que la mayoría de las propiedades en remate se venden “tal cual están”, y que la entrega inmediata no siempre es posible.

6) El sexto paso es escriturar

En los remates judiciales, la escritura la realiza el juzgado o el escribano designado. El comprador debe pagar los honorarios y los impuestos asociados a la transferencia. En algunos casos, la escritura se firma una vez que la propiedad está desocupada; en otros, se realiza antes. Depende del tipo de juicio y de la decisión del juez.

Los errores a evitar

Pero además del paso a paso, hay algunos errores frecuentes que conviene evitar. Uno de los más comunes es no leer el edicto completo. Allí se detallan deudas, ocupación y condiciones que pueden cambiar por completo la ecuación económica. Otro error es no verificar el estado del inmueble. Aunque no siempre se puede ingresar, es recomendable visitar el edificio, hablar con vecinos y evaluar el entorno. También es un error ofertar sin tener el dinero disponible: los plazos de pago son cortos y no admiten demoras. Finalmente, muchos compradores subestiman los gastos adicionales: comisión del martillero, escritura, posibles deudas y eventuales refacciones.

Por eso, comprar en subasta judicial puede ser una excelente oportunidad, pero requiere información, preparación y una lectura precisa de las condiciones.