Linke will Vergesellschaftung: Können Enteignungen Berlins Mieten senken?

Linke will VergesellschaftungKönnen Enteignungen Berlins Mieten senken?

22.09.2026, 18:09 Uhr Von Jan Gänger

Hunderttausende zusätzliche Wohnungen in öffentlicher Hand, niedrigere Mieten für viele Berliner: Das ist das Versprechen der Linken. Ob diese Rechnung aufgeht, ist zweifelhaft.

Die Berliner Linke hat einen Plan. Nach ihrem Sieg bei der Wahl zum Abgeordnetenhaus will sie große Immobilienkonzerne in der Stadt so schnell wie möglich vergesellschaften. Hunderttausende weitere Wohnungen sollen in öffentliche Hand, die Mieten sinken. Deshalb stellt sich die Frage: Wie groß wäre die Entlastung tatsächlich - und wer würde profitieren?

Das hängt davon ab, wie viel das Land für die Wohnungen zahlen muss, was ihre Bewirtschaftung kostet, und wie die Enteignung finanziert wird. Wie die Linke konkret vorgehen will, ist in vielen Punkten unklar. Zunächst will die Partei eine Anstalt öffentlichen Rechts schaffen. Diese soll die nötigen Kredite aufnehmen, die Wohnungsbestände kaufen und sich später um die Verwaltung kümmern.

Das Vorhaben ist alles andere als sicher. Zunächst muss die Linke ihre möglichen Koalitionspartner aus SPD und Grünen überzeugen. Ob eine rot-grün-rote Landesregierung zustande kommt, ist offen. Und erst dann kann der Gesetzgebungsprozess beginnen. Es ist zudem davon auszugehen, dass die betroffenen Konzerne vor Gericht ziehen werden. Eine Enteignung stünde dann auch unter juristischem Vorbehalt.

Sollte es tatsächlich zu einer Vergesellschaftung kommen, dürften die Mieten in den rund 240.000 betroffenen Wohnungen sinken. Mieterinnen und Mieter zahlen bei landeseigenen Wohnungsunternehmen im Schnitt deutlich weniger als bei privaten. Das soll aus Sicht der Linken auch für die zu erwerbenden Wohnungsbestände gelten.

Zwei Euro weniger pro Quadratmeter

Der Effekt geringerer Mieten werde sich der Partei zufolge auf den gesamten Markt auswirken. Mit dann rund 620.000 Wohnungen in öffentlicher Hand könnte etwa der Mietspiegel in bestimmten Bezirken sinken, wenn dort plötzlich in Tausenden Wohnungen eine geringere Miete verlangt wird.

Wie stark die Mieten in vergesellschafteten Beständen sinken könnten, zeigt eine Berechnung des ifo-Instituts. Wohnungen öffentlicher und genossenschaftlicher Anbieter sind in Berlin im Schnitt rund zwei Euro je Quadratmeter günstiger als die großer privater Unternehmen. Für ihre Simulation unterstellen die Wirtschaftsforscher, dass die betroffenen Wohnungen künftig zu diesen Konditionen vermietet werden.

Relativ zum Einkommen würden vor allem Haushalte mit niedrigen Einkommen profitieren. Bei ihnen fällt die Ersparnis deutlich stärker ins Gewicht als bei Wohlhabenderen. In absoluten Euro sparen dagegen eher höhere Einkommen mehr, weil sie im Schnitt größere und teurere Wohnungen bewohnen. Ob sich dieses niedrigere Mietniveau nach einer Vergesellschaftung auch finanzieren ließe, untersucht das ifo allerdings nicht.

Die Initiative "Deutsche Wohnen & Co enteignen", deren erfolgreichen Volksentscheid die Linke umsetzen will, hat die Finanzierung in einer eigenen Studie durchrechnen lassen. Sie fragt nicht, was die Wohnungen am Markt wert wären, sondern welche Entschädigung sich aus künftigen Mieteinnahmen finanzieren ließe.

Die Studie spielt verschiedene Mieten, laufende Kosten und Finanzierungszeiträume durch. Je länger die Rückzahlung gestreckt wird, desto höhere Entschädigungssummen lassen sich aus den Mieten tragen. In den von den Autoren als realitätsnah bezeichneten Varianten liegt die refinanzierbare Summe zwischen zehn und 17 Milliarden Euro.

"Die Stadt bürgt"

Ob Berlin die Wohnungen für eine solche Summe tatsächlich übernehmen könnte, ist offen. Denn deren Verkehrswert liegt sehr viel höher. Der Berliner Rechnungshof bezifferte ihn 2024 in einer Hochrechnung auf etwa 40 bis 42 Milliarden Euro. Wenn die Wohnungsbestände zum Marktpreis erworben würden, drohten sogar Mieterhöhungen, sagt Konstantin Kholodilin, Wohnungsmarktforscher beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Schließlich müsste die Anstalt öffentlichen Rechts die hohen Milliardenkredite irgendwie finanzieren. Hinzu komme ein weiteres Risiko: "Die Stadt selbst vergibt zwar keine Kredite an die Anstalt öffentlichen Rechts, aber sie bürgt dafür. Sollte es bei der Rückzahlung zu Problemen kommen, müssten die Steuerzahler einspringen."

Doch die Linke ist sich sicher, dass die Wohnungen unter Marktwert vergesellschaftet werden können. Eralp spricht von einer Entschädigung zwischen acht und 18 Milliarden Euro. Die amtliche Schätzung zum Volksentscheid 2021 lag deutlich höher. Der damalige rot-rot-grüne Senat ging für rund 243.000 Wohnungen von 28,8 bis 36 Milliarden Euro Entschädigung aus. Zusätzlich rechnete er mit Erwerbsnebenkosten und weiteren einmaligen Aufwendungen von bis zu gut zwei Milliarden Euro.

Die damalige Rechnung zeigt, dass Entschädigung und Miethöhe eng zusammenhängen. Bei einer vollständigen Kreditfinanzierung hätten die Mieteinnahmen demnach nicht ausgereicht, um Kredite zu bedienen und die Wohnungen zu bewirtschaften. Zusätzlich wären nach der Senatskalkulation jährlich bis zu 340 Millionen Euro nötig gewesen - und das bei den damals günstigen Finanzierungsbedingungen.

Noch skeptischer ist der Berliner Rechnungshof. Für seine Modellrechnung hat er vier mögliche Entschädigungssummen angesetzt: acht und elf Milliarden Euro, die an frühere Berechnungen der Initiative anknüpfen, sowie 29 und 36 Milliarden Euro - die gerundeten Grenzen der amtlichen Kostenschätzung.

Hohe Extra-Kosten

Nur bis zu Kosten von höchstens acht Milliarden Euro sieht der Rechnungshof Spielraum für niedrigere Mieten. Schon bei elf Milliarden Euro wäre nach seinem Modell keine Senkung gegenüber dem damaligen Mietspiegel mehr möglich. Bei 29 beziehungsweise 36 Milliarden Euro wären ohne Zuschüsse des Landes sogar Mieten nötig, die rund 69 beziehungsweise 96 Prozent über der damaligen Vergleichsmiete liegen.

Die Rechnung hängt allerdings nicht nur an der Höhe der Entschädigung. Ebenso wichtig ist, was die Bewirtschaftung der Wohnungen kostet. In einer an den landeseigenen Wohnungsunternehmen orientierten Variante setzt die Studie dafür 3,73 Euro je Quadratmeter und Monat an - einschließlich Instandhaltung, Verwaltung und Modernisierung. Für Modernisierungen sind darin zwölf Euro je Quadratmeter im Jahr vorgesehen.

Das Institut der deutschen Wirtschaft hält diese Annahmen für zu knapp. In einem Gutachten im Auftrag von vier Banken verweist es darauf, dass große Wohnungsunternehmen 2024 zwischen 13 und 25 Euro je Quadratmeter für Modernisierungen aufgewendet hätten. Hinzu kämen mögliche Kosten für die Zusammenführung der Bestände, die in der Studie der Initiative nicht berücksichtigt würden.

Das IW verweist auf die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia: Dafür kalkulierte der Konzern allein mit rund 200 Millionen Euro Integrationskosten. Fallen Bewirtschaftung und Zusammenführung teurer aus als angenommen, bleibt entsprechend weniger von den Mieteinnahmen, um die Entschädigung zu finanzieren.

Auch für die Mieter außerhalb der vergesellschafteten Bestände ist die Wirkung schwer abzuschätzen. Die vom Berliner Senat 2022 eingesetzte Expertenkommission hielt es grundsätzlich für möglich, dass ein großer gemeinwirtschaftlicher Wohnungsbestand auch die Mieten auf dem übrigen Markt dämpft. Sie verwies dafür unter anderem auf Untersuchungen aus Österreich. Wie groß ein solcher Effekt in Berlin wäre, lässt sich daraus allerdings nicht ableiten.

Hinzu kommt die Angebotsseite. Durch die Vergesellschaftung entsteht keine zusätzliche Wohnung. Deshalb könnte es für die übrigen Berliner Mieterinnen und Mieter auch einen gegenläufigen Effekt geben: ein noch knapperes Wohnungsangebot. Denn eine Vergesellschaftung kann den Neubau bremsen, wenn private Investoren sich zurückziehen. Hinweise darauf lieferte die Zeit des Berliner Mietendeckels. Nach Berechnungen des Ifo-Instituts gingen Neubau und Sanierungen in der Hauptstadt im Vergleich zu anderen Großstädten zurück. Die Forscher führen das nicht allein auf den Mietendeckel zurück, sondern auch auf die Enteignungsdebatte.