Trotz Wohnungsknappheit: Darum sinken jetzt die Mieten wieder

• Laut einer neuen Studie sinken die Angebotsmieten in der Schweiz im Schnitt um 1,7 Prozent.
• Im Kanton Zürich, im Tessin und in der Region Espace Mittelland sinken die Mieten, während sie in der Zentral-, Ost- und Nordwestschweiz steigen.
• Dass die Mieten schweizweit sinken, könnte laut Studiengangleiter am Inserateangebot und einer schwächeren Nachfrage liegen.

Freie Wohnungen sind knapp: Zuletzt standen schweizweit nur 0,93 Prozent des Wohnungsbestands leer, insgesamt 45’493 Wohnungen. Wer also eine neue Bleibe sucht, muss schnell und zahlungskräftig sein, um die Konkurrenz auszustechen.

Und trotzdem sinken jetzt die durchschnittlichen Mieten für neu inserierte Wohnungen vielerorts. Das zeigt eine neue Studie (siehe unten). Demnach wurden Mietwohnungen zwischen Juli 2025 und Juni 2026 im Schweizer Durchschnitt 1,7 Prozent günstiger ausgeschrieben als in der Vorjahresperiode. Regional sieht es allerdings sehr unterschiedlich aus.

So wurde untersucht

Grosse Wohnungen in Zürich werden günstiger

So sinken im Kanton Zürich die durchschnittlichen Mieten – doch nicht alle Wohnungssuchenden profitieren davon. Während Wohnungen mit mindestens fünf Zimmern um 2,6 Prozent günstiger werden, steigen die Mieten für 1-Zimmer-Wohnungen um 3,8 Prozent. Bei zwei bis vier Zimmern verändern sich die Preise nur wenig.

Zürcher Mieterverband spürt keine Trendwende

Walter Angst vom Mieterverband Zürich merkt im Alltag wenig von sinkenden Mieten: Eine bezahlbare Wohnung zu finden, bleibe schwierig. Nach den starken Anstiegen der vergangenen Jahre sei eine leichte Korrektur für Wohnungssuchende kaum spürbar.

Zudem würden viele Wohnungen unter der Hand weitergegeben und gar nicht inseriert. «Angebotsmieten können deshalb nur einen Teil des Marktes abbilden.» Den preislichen Rückgang bei grossen Wohnungen deutet Angst als möglichen Hinweis auf ein Überangebot im hochpreisigen Segment: Dort müssten Vermieter teilweise mit dem Preis herunter, um ihre Wohnungen vermieten zu können.

Mit durchschnittlich 2340 Franken Nettomiete pro Monat für eine neu ausgeschriebene Wohnung – unabhängig von Grösse und Lage – bleibt Zürich die teuerste untersuchte Region. Neu führt Geroldswil die Gemeinderangliste im Kanton an. Der Grund: Viele grosse, teure Neubauwohnungen treiben die Werte nach oben.

Tessin: Deutlich günstiger in allen Grössen

Im Tessin sinken die Mieten auf durchschnittlich 1501 Franken. Anders als in Zürich gehen sie in allen Zimmerkategorien deutlich zurück. Auch in der günstigsten untersuchten Region, dem auf Bern und Solothurn beschränkten Espace Mittelland, sinken die Mieten leicht. Besonders wenig zahlt man in Moutier und Tavannes: Die mittleren Nettomieten liegen bei 895 beziehungsweise 900 Franken. Am teuersten ist Saanen mit 2300 Franken.

Ziehen mehr Menschen von Zürich nach Luzern?

Wer in der Zentralschweiz sucht, muss hingegen mehr budgetieren. Hier steigen die Mieten auf durchschnittlich 2021 Franken – und zwar in sämtlichen Zimmerkategorien. Besonders deutlich fällt er bei 4-Zimmer-Wohnungen aus: Sie werden um 4,9 Prozent teurer.

Heisst das also, dass es mehr Leute nach Luzern oder Zug zieht und deshalb die Mieten steigen? Studienleiter Peter Ilg hält das für denkbar. Angestellte könnten Firmen folgen, die in die Zentralschweiz abwandern. «Zürich könnte durchaus weiter stagnieren, während die Zentralschweiz weiter boomt. Das wird sich in den kommenden Studien zeigen.»

Auch Ostschweiz wird teurer

Auch in der Ostschweiz ziehen die Angebotsmieten an – auf durchschnittlich 1488 Franken. Teurer werden Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern. Bei einem Zimmer sowie ab fünf Zimmern gehen die Preise dagegen leicht zurück.

In der Nordwestschweiz werden die ausgeschriebenen Wohnungen leicht günstiger mit durchschnittlich 1700 Franken. In der regionalen Rangliste besetzt der Aargau den letzten wie auch den ersten Platz: Strengelbach ist mit einer mittleren Nettomiete von 1320 Franken am günstigsten, Würenlos mit 1993 Franken am teuersten.

Warum sinken die Mieten trotz Wohnungsmangel?

Wenig Leerstand bedeute nicht automatisch steigende Mieten, sagt Studienleiter Peter Ilg. Leerstehende Wohnungen seien oft überteuert oder wenig attraktiv. Entscheidend sei vielmehr das gesamte Inserateangebot: In Zürich sei es gewachsen – bei gleichbleibender Nachfrage drücke das die Mieten und beeinflusse auch den Schweizer Durchschnitt.

Dass schweizweit die Mieten trotz weniger Inseraten sinken, deutet Ilg als Hinweis auf eine schwächere Nachfrage hin. «Die Umzugsquote erreichte 2024 einen historischen Tiefstand. Sollte sich dieser Trend fortgesetzt haben, könnte das sowohl weniger Inserate als auch eine schwächere Nachfrage erklären.» Auch ein anderer Wohnungsmix könnte den Durchschnitt senken. Die Studie zeigt die Mieten der tatsächlich inserierten Wohnungen, ohne Unterschiede bei Grösse, Lage oder Qualität herauszurechnen.

Was bedeutet das für Wohnungssuchende?

Laut Ilg lohnt sich ein Vergleich verschiedener Regionen und Gemeinden. In Zürich profitierten Suchende vor allem in den Zentren und einkommensstarken Gemeinden von tieferen Durchschnittsmieten. Kleine Wohnungen würden dagegen teurer. Wer örtlich flexibel sei, finde im Espace Mittelland weiterhin die günstigsten Mieten der untersuchten Regionen.

Ein Umzug dürfte trotzdem für viele teuer bleiben: «Wer umzieht, zahlt vermutlich mehr als jemand, der in seiner bisherigen Wohnung bleibt. Der Abstand zwischen neuen und bestehenden Mieten ist gerade in den teuersten Regionen am grössten», so Ilg.

Carolin Teufelberger (cat) arbeitet seit 2024 für 20 Minuten als Redaktorin beim Ressort News, Wirtschaft & Videoreportagen.