Montréal | Une propriétaire doit payer 85 000 $ à des locataires victimes d’un stratagème
Une propriétaire montréalaise écope d’une facture salée. Le tribunal la condamne à payer 85 000 $ à des locataires expulsés de leur logement avec leurs enfants sous de faux motifs, victimes d’un « stratagème » qui visait à rendre un triplex plus attrayant à la vente.
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La propriétaire jurait qu’elle avait repris les appartements pour se loger ainsi que son fils. Mais devant des preuves accablantes, le Tribunal administratif du logement (TAL) ne l’a pas crue.
Un peu plus d’un mois après l’expulsion de ses locataires, Jo-Ann Marchand vendait son triplex. La somme allait notamment servir à rénover son chalet, détaille une décision de 20 pages rendue jeudi dernier par le TAL.
« Mes clients sont contents de cette décision. Mais ils ont dû mettre beaucoup d’efforts. Ça a pris six jours d’audiences, le dossier a débuté il y a trois ans, mais en définitive, ça se termine bien », indique en entrevue Me Jean Olivier Berthiaume, qui représentait les locataires.
PHOTO DENIS GERMAIN, COLLABORATION SPÉCIALE
L’avocat Jean Olivier Berthiaume, qui a représenté des locataires du quartier Rosemont dont le logement a été repris injustement
L’affaire se déroule dans un triplex de Rosemont. La propriétaire l’a acquis en 2000 pour 188 000 $, toujours selon la décision du TAL.
En 2022, elle décide de vendre. Un seul acheteur se manifeste. Il demande toutefois que les logements soient libres. Les acheteurs veulent faire l’acquisition à trois – un homme, sa conjointe et la sœur de l’homme –, ce qui rend les reprises impossibles selon la loi.
C’est dans ce contexte que la propriétaire tente de négocier le départ des locataires avant la vente ; deux d’entre eux refusent.
L’un des locataires habite son logement depuis 1998, avec ses deux enfants, il paie 780 $ par mois pour un cinq et demie. Les autres locataires, un couple et ses deux enfants, paient 1362 $ pour le logement du rez-de-chaussée avec le sous-sol.
Face à leur refus, la propriétaire leur transmet un avis de reprise. Elle affirme qu’elle reprendra un des logements, et son fils reprendra l’autre. Le TAL la croit et ordonne en février 2023 le départ des locataires pour juillet.
Coup de théâtre : l’immeuble est vendu le 25 août 2023 pour 815 000 $. La vente survient quelques semaines seulement après l’expulsion des locataires ordonnée par le TAL dans sa première décision.
Des courriels révélateurs
Traînée devant le TAL par les locataires expulsés, la propriétaire a tenté de convaincre la juge administrative que si elle a vendu si rapidement son triplex, c’est à cause d’un concours de circonstances lié à un autre immeuble qu’elle possède, un quintuplex.
La juge Jessica Khalil ne l’a pas crue. L’avocat des locataires a présenté plusieurs preuves qui remettaient en doute cette explication.
Dans des échanges de courriels avec l’acheteur Jean-Michel Kennedy en décembre 2022, ce dernier lui demande directement si elle va tenter une reprise de logement avant la vente. Jo-Ann Marchand acquiesce.
« J’ai parlé avec mon notaire, il ne voit pas de problème pour notarier entre le 1er août et le 1er septembre et que tu emménages à ce moment-Ià. Il me conseille de prouver mon occupation pour 1 à 2 mois », écrit-elle dans un courriel retranscrit dans la décision.
« Ces échanges entre la locatrice et M. Kennedy sont révélateurs de la préméditation de la locatrice quant à son projet de reprendre les logements afin de faciliter la vente de l’immeuble », écrit la juge.
Le TAL conclut que « la locatrice a orchestré un stratagème par le biais de la reprise de logement pour obtenir le départ des locataires et ainsi conclure la vente avec la famille Kennedy ».
La décision précise qu’après avoir reçu l’offre d’achat, l’ancienne propriétaire commence à rénover son chalet. « Ces rénovations ont coûté près de 460 000 $. Elles ont été payées à même le produit de vente de l’immeuble concerné », indique la décision.
Devant le tribunal, les locataires ont témoigné des répercussions de leur expulsion. L’un dit avoir eu des problèmes de consommation d’alcool à cause du stress.
Un couple a raconté comment la reprise avait eu lieu dans un moment particulièrement difficile : un de ses enfants avait des problèmes de santé mentale et recevait ses services près de l’appartement (nous avons choisi de ne pas les nommer pour préserver l’anonymat des enfants).
La juge a condamné l’ancienne propriétaire à payer 35 000 $ en dommages punitifs pour chacun des deux appartements, donc 70 000 $. Les locataires ont aussi eu droit à 5000 $ de dommages moraux chacun, ce qui porte le total à 85 000 $.
La Presse a écrit à Mme Marchand pour savoir si elle entendait porter la décision en appel ou faire un commentaire. Nous n’avions pas reçu de réponse au moment de publier.
« La conclusion, pour moi, c’est que tout finit par se savoir, indique Me Berthiaume. On peut essayer de se cacher autant qu’on veut, de manœuvrer autant qu’on veut, tout finit toujours par se savoir. »
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