L’intrigante clause obligeant à dévoiler les suicides et les morts violentes dans son logis

Vous vous apprêtez à vendre votre maison et, à votre grande surprise, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble vous demande de dévoiler s’il y a eu une mort violente ou un suicide dans votre logis. Vestige d’un autre siècle, histoire de fantômes ou réaction à une terrible tragédie ?

Au Québec, cette obligation de divulguer une mort violente ou un suicide ne trouve pas sa source dans l’époque victorienne, si friande d’esprits et de maisons hantées. On peut lire dans un jugement de la Cour supérieure qu’une clause précise à ce sujet a été ajoutée au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble le 1^er juillet 2012, date à laquelle celui-ci est devenu obligatoire. Mais après vérification auprès de l’auteur dudit formulaire, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), on apprend que la clause existerait depuis au moins 2010 : l’OACIQ souligne en avoir retrouvé mention dans un formulaire portant cette date.

Mais avant l’ajout de cette clause explicite, il y en avait une autre, plus générale, obligeant le vendeur à déclarer « tout facteur » pouvant affecter la valeur de l’immeuble.

Un suicide ou un meurtre ayant été commis dans une résidence en vente constituent-ils un tel facteur ? S’il est impensable pour certains de vivre dans une telle maison, d’autres ne sont pas rebutés par cette idée : parlez-en aux acheteurs d’une jolie maison de l’État de New York où six membres d’une même famille ont été abattus en 1974. En 2017, ils ont déboursé la somme de 605 000 $ pour cette propriété où sont survenus les événements qui ont inspiré le film d’horreur Amityville.

La jurisprudence québécoise apporte des réponses à cette question. En 2006, un Québécois a intenté une action en justice quand il a appris que le fils du vendeur s’était enlevé la vie dans la maison qu’il venait d’acheter. Le vendeur s’est défendu en disant qu’il croyait que la clause l’obligeant à dévoiler « tout facteur » pouvant affecter la valeur de l’immeuble faisait référence à des problèmes de structure du bâtiment ou de construction, pas à la mort tragique de son fils.

Le juge lui a donné raison : selon lui, il ne s’agissait pas d’un facteur de nature à influer de façon significative sur la valeur de l’immeuble et il n’avait donc pas à être dévoilé. Il a distingué les facteurs qui diminuent la valeur d’une maison pour tous — un toit défoncé, par exemple — de certains autres motifs plus personnels pour un acheteur, comme un malaise ou une crainte à l’idée de vivre dans une maison où un drame s’est déroulé. « Le fait que les anciens occupants d’un immeuble y soient décédés suite à une agression ou [à| une maladie ne nous apparaît pas plus un facteur pouvant mettre en cause la valeur d’un immeuble », écrivait le magistrat.

L’ajout d’une clause à ce sujet à la déclaration du vendeur a grandement clarifié la situation, et les conséquences de ne pas dévoiler des morts violentes ont été mises en lumière peu après dans une décision de 2013 de la Cour supérieure.

Dans cette affaire, un pacte de suicide avait été concrétisé dans une maison de Québec en 2010. Celui qui a acquis la résidence auprès de la succession, peu après le drame, l’a revendue à peine un an plus tard sans dévoiler ce qui s’y était passé. Les acheteurs, un jeune couple désirant fonder une famille, ont été bouleversés en apprenant les faits : voulant élever leurs enfants dans une maison remplie de joie et dégageant le bonheur, ils ne pouvaient se résigner à le faire dans une demeure qui représentait désormais « le malheur, la mort et la tristesse ».

Le juge a estimé que cette information aurait dû être dévoilée aux acheteurs afin que leur consentement soit libre et éclairé. En plus d’obtenir l’annulation de la vente, ceux-ci ont été indemnisés à hauteur de 38 000 $.

Des cas rares

Tomber sur une maison dans laquelle un suicide ou une mort violente a eu lieu n’est pas fréquent, selon des courtiers immobiliers contactés par Le Devoir.

Ingrid Hein, qui travaille à Montréal pour l’agence immobilière eXp, n’a jamais vécu cette situation. Mais elle sait déjà ce qu’elle ferait de cette information : « Il faut tout dire. C’est illégal de cacher des choses. »

D’ailleurs, une telle omission a aussi des conséquences pour les courtiers. Une courtière a été sanctionnée pour ne pas avoir conseillé à ses clients de dévoiler, pour une maison vendue en 2011, que le ministre Pierre Laporte y avait été séquestré lors de la crise d’Octobre en 1970.

Le courtier immobilier Mario Michel, de l’Équipe Michel, n’a eu affaire qu’à quelques maisons où des morts violentes avaient eu lieu. Il réagit de la même façon que M^me Hein : « Il faut tout déclarer. » Il inscrit même dans le formulaire les cas où un résident a reçu l’aide médicale à mourir à domicile et a vu des collègues y mentionner des morts naturelles. Cela ne changera rien pour la plupart des acheteurs potentiels, dit-il, mais « notre objectif est de protéger nos vendeurs. Et on veut que les gens achètent en toute connaissance de cause, pour éviter des problèmes par la suite », dit le courtier d’expérience, qui travaille surtout dans Lanaudière et dans l’est de Montréal. Car si les acheteurs apprennent cette information d’un voisin, « ils peuvent se mettre à douter ensuite de toute l’information contenue dans la déclaration du vendeur ».

Sur 1500 transactions, le courtier Kévin Perreault, qui travaille pour Engel & Völkers principalement à Montréal et sur la Rive-Sud, a rencontré cette situation au maximum 10 fois. « C’est quand même très marginal. »

Il a entendu des acheteurs potentiels dire : « Moi, ça ne me dérange pas, mais quand je vais vendre ma propriété, je vais devoir le déclarer à nouveau, et j’aime mieux ne pas investir de l’argent là-dedans. » Car le formulaire ne prévoit pas de limite de temps. Un vendeur, s’il est au courant, doit déclarer une mort violente survenue dans la maison même si celle-ci a été déclarée trois transactions auparavant. « Ça suit la propriété pour toujours », précise M. Perreault, ce qui peut donc en diminuer la valeur. Dans toute sa carrière, Mario Michel n’a toutefois rencontré que quelques acheteurs qui n’ont pas voulu faire une offre pour cette raison.

Par contre, un événement violent qui s’est produit il y a plusieurs décennies n’a pas le même effet sur les acheteurs qu’une mort violente récente, souligne Kévin Perreault. « Plus c’est loin, moins on sent l’impact. »