Estos son los tres puntos clave que hay que aclarar en los contratos de alquiler para evitar problemas

En medio de un mercado de alquiler que se reconfiguró completamente luego de la derogación de la ley en diciembre de 2023, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), se abrió el juego para que inquilinos y propietarios definan entre ellos la forma en la que se pactan los contratos.

En ese sentido, son tres los puntos que hay que tener en cuenta para evitar problemas y hay que discutir, acordar y poner por escrito antes de firmar un contrato de alquiler.

1. Forma de pago

A la hora de firmar un acuerdo de locación, existen puntos primordiales a tener en cuenta en cuanto al pago del alquiler: la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexación y los saldos adelantados.

En qué moneda

Los alquileres se pueden establecer en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Es decir, se pueden firmar en pesos, dólares o la moneda que acuerden; lo importante es que lo acordado debe quedar por escrito en el contrato. Es importante aclarar que ninguna de las partes por sí sola puede exigir el pago en una moneda diferente a la establecida en el acuerdo.

Qué indexación y qué periodicidad

En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados bajo la ley o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre y diciembre de 2023), inquilino y propietario pueden acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato. Por ejemplo, se pueden indexar a la inflación, a la evolución salarial, al índice de precios mayoristas, al valor de la nafta, una combinación de índices, etcétera.

En cuanto a la periodicidad del ajuste, las partes pueden ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler.

2. Duración del contrato

Por cuánto tiempo

El plazo de los contratos de alquiler es el que las partes establezcan y, en caso de que no lo aclaren, será de dos años.

Vale la pena señalar que la mayoría de los acuerdos de alquiler que se firman en pesos, a pesar de que se permite que puedan pactarse en moneda extranjera, y se cierran con ajustes cuatrimestrales o trimestrales, por 24 meses y utilizando el indicador del IPC, a pesar de que algunos todavía se siguen pactando bajo el ICL.

Quién, cómo y cuándo se puede rescindir el contrato

Cuando regía la ley de alquileres, el inquilino podía resolver el contrato sin expresión de causa una vez transcurridos los seis meses de vigencia de contrato. En esa instancia, tenía que indemnizar al locador con el equivalente a un mes y medio del monto del alquiler vigente. Si decidía finalizar el contrato después de un año, la indemnización era menor, equivalente a un mes. En ambos casos, el inquilino debía notificar su intención de rescindir con un mínimo de 30 días de anticipación.

Sin embargo, hoy la situación vira hacia la libertad casi absoluta: las partes pueden acordar el momento en que se puede rescindir, el tiempo de antemano en que se debe notificar esa decisión y el tipo de indemnización que regirá.

Es importante dejar por escrito esto, ya que, si no está expresado en el contrato, el DNU establece que el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, sin previa anticipación. En ese caso, deberá indemnizar al propietario pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de notificación de la rescisión hasta la fecha en que finaliza el contrato. Por ejemplo, en el caso de un contrato de un año, si el inquilino le avisa que se va al sexto mes tendría que pagarle una indemnización del 10% que el locador hubiese percibido por los seis meses restantes al precio del alquiler vigente del día en que devuelve el inmueble.

3. Garantías y depósitos

Definir el pago y la devolución del depósito

No hay ninguna limitación para el monto del depósito de garantía. La ley de alquileres derogada establecía que el inquilino debía entregar un monto fijo de depósito equivalente a un mes de alquiler. Ahora queda en manos del propietario e inquilino definir ese monto.

Qué se toma como garantía

La Ley de Alquileres establecía que el inquilino debía proponerle al propietario dos opciones de garantía y que el locador debía elegir una sola. Por ejemplo, estas podían ser una garantía propietaria, un recibo de sueldo o un seguro de caución. Hoy, con la derogación de la ley de alquileres, esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.