대법 “실거주 갱신 거절 후 제3자 임대하려면 ‘예측 불가한 사정’ 증명해야”

서울 서초구 대법원에 정의의 여신상이 세워져 있다. 한수빈 기자

실거주를 이유로 세입자의 계약갱신을 거절한 집주인이 이후 새로운 세입자에게 집을 임대하려면 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 불가피한 사정이 있었음을 증명해야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

12일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 원심의 원고 승소 판결을 지난달 확정했다.

A씨는 2020년 7월 B씨로부터 서울 서대문구 아파트를 2020년 9월부터 2022년 9월까지 2년간 보증금 6억6000만원에 임차했다. A씨는 계약 종료를 앞둔 2022년 5월 계약 갱신을 요구했으나, B씨는 자신이 실제로 거주하겠다며 갱신을 거절했다.

B씨는 2022년 9월 전입신고 후 이듬해 2월 입국해 2024년 4월까지는 실거주했다. 그러나 B씨는 2024년 2월 해당 아파트를 제3자인 새 임차인에게 보증금 8억2000만원(임대차 기간 2024년 4월∼2026년 4월)에 임대하기로 계약을 맺었다.

이에 A씨는 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간(2년)이 만료되기 전 B씨가 새 임대차계약을 맺었다며 주택임대차보호법에 따라 손해를 배상하라며 소송을 냈다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신 기간이 끝나기 전 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있다. 이번 소송의 쟁점 역시 B씨에게 ‘정당한 사유’가 인정되는지였다.

재판 과정에서 B씨는 당시 남편과 공유한 다가구주택 6개 호실 임차인이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 반환해야 할 보증금 합계가 총 6억9000만원으로 자금 압박이 컸고, 소득이 없어 대출이 불가능한 데다 집을 팔더라도 양도소득세 약 3억원을 내야 해 부득이하게 제3자에게 임대할 수밖에 없었다고 주장했다.

1심은 B씨의 사정을 ‘예측할 수 없었던 사정’으로 보고 집주인의 손을 들어줬다. 2022년 말 전세사기 문제로 전세 위험성이 사회적으로 대두되면서 다가구주택 임차인들이 동시에 보증금 반환을 요구한 것은 B씨가 A씨의 갱신 요구를 거절하던 당시 예측할 수 없었던 사정에 해당한다고 본 것이다.

그러나 2심은 이를 뒤집고 B씨가 A씨에게 손해를 배상하라고 판결했다. 다가구주택 보증금 반환채무는 갱신 거절 당시에도 이미 있었고, 2024년 2월에는 계약기간이 끝나 반환채무를 이행해야 한다는 사실도 예상할 수 있었다는 것이다.

나아가 B씨는 다가구주택 보증금 마련을 위해 여러 수단 중 하나를 선택한 것일 뿐, 제3자에게 임대해야 할 불가피한 사정이 있었다고 볼 수도 없다고 판단했다. 2심은 새 임차인에게 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액 2년분(4400만원) 범위에서 A씨가 청구한 3800만원을 손해배상액으로 인정했다.

대법원 판단 역시 2심과 같았다. 대법원은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’가 인정되려면 “임대인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에, 제3자에게 임대하는 것이 불가피했어야 한다”는 두 가지 요건을 처음으로 판시했다.