חתמתם על חוזה לדירה חדשה? אלה ההחלטות שיכולות לחסוך לכם כסף

מהו תיק דייר, מתי כדאי להחליט על שינויים בדירה ואילו דברים אי אפשר לשנות בשלב מאוחר? כל מה שקורה בין חתימת החוזה ועד קבלת המפתח ומה שחשוב לדעת

אורי חודי|

"בדרך הביתה" הוא פודקאסט שנועד לעשות סדר בכל מה שקשור לקניית הדירה הראשונה שלכם. בכל פרק נביא אנשי מקצוע מהשטח שיעזרו להבין את העולם הזה בשפה פשוטה ובגובה העיניים. בפרק הזה נדבר על כל ההחלטות שצריך לקבל בין החתימה ועד לרגע שמקבלים מפתח. האורח בפרק החמישי הוא יוסי בן אליעזר, משנה למנכ"לית וסמנכ"ל הנדסה של אפריקה ישראל מגורים, ויחד נבין מה בדיוק קורה בדרך הזו, ומה חשוב לשאול. צפו בפרק המלא

מה קורה אחרי שרוכש דירה חותם על החוזה?

"באפריקה ישראל, הדבר הראשון שקורה אחרי החתימה הוא שאחראית חוויית הלקוח יוצרת קשר טלפוני עם הרוכש ומסבירה שהיא הכתובת שלו בכל קושי. במקביל, פונים אליו גם ממחלקת שינויי הדיירים או נציגות הקבלן. כשאדם רוכש דירה הוא מלא בחלומות, והתפקיד שלנו כיזם הוא לעזור להגשים אותם. יש מתח מובנה בין הרצון של הקבלן לקצר את לוחות הזמנים לבין הרצון של הדייר להתאים את הדירה לחלום שלו. אנחנו מלווים את התהליך ונכנסים לתמונה כשצריך לפתור את המתח הזה".

מהו תיק דייר, ואיך מתנהל התהליך מול הקבלן?

"בשלב הראשון הרוכש מוזמן לפגישה עם מתאם או מתאמת השינויים. תיק הדייר הוא סוג של הסכם בין הקבלן לדייר: הוא מפרט את התהליך, את הגורמים שאליהם צריך לפנות, את הספקים, את שלבי קבלת ההחלטות ואת לוחות הזמנים. התיק מסדיר את התהליך ונותן לדייר ביטחון, כי בכל נקודת זמן הוא יודע בדיוק מה הזמין והכול מתועד".

האם פתיחת תיק הדייר ושינויי הדיירים עולים כסף?

"פתיחת תיק הדייר כרוכה בעלות שולית. עלות השינויים יכולה להתחיל מאפס, מעבר לעלות פתיחת התיק, ולהגיע עד לכ-4% מערך הדירה אצל דיירים שלוקחים מעצב ומשנים הרבה מאוד דברים. המרכיבים הכבדים בעלויות הם בדרך כלל שינויים במטבח ובמערכות המיזוג. התמחור צמוד למחירון דקל, ואנחנו מבצעים בקרות מול הקבלן כדי לוודא שזכויות הדיירים נשמרות".

אילו החלטות כדאי לקבל מוקדם, ואיך נערכים לתכנון הדירה?

"אני ממליץ לקבל החלטות מהר, לטובת הדייר וגם לטובת הקבלן. בפגישה הראשונה לא מלחיצים את הדייר, אלא מציגים לו את התהליך. קודם כול צריך להחליט על הבינוי של הדירה, על המחיצות ועל האינסטלציה. לאחר מכן יש זמן להתאמות בתקרות, לביקורים אצל ספקים ולהחלטות על מיקומי נקודות החשמל. אפשר להיעזר במחלקת שינויי הדיירים או במעצב או מעצבת פנים שילוו את התכנון. כיום גם אפשר להשתמש בתוכנות שמסייעות לדמיין את הדירה ולהציע פתרונות".

מה כדאי לבצע במהלך הבנייה, ומה עדיף לא להשאיר לאחרי המסירה?

"כל מה שקשור לתשתיות חשוב לבצע בשלבים המוקדמים. אם מזיזים מחיצה בשלב מאוחר, צריך לשלם לא רק על ההריסה ופינוי הפסולת, אלא גם על תיקון האיטום והאינסטלציה. לכן אני ממליץ להתייעץ, לקיים פגישות ולקבל החלטות בזמן, בלי לוותר על איכות התוצאה. החלטות מוקדמות יכולות להוזיל את העלויות לדייר".

האם יש מי שמייעץ לרוכשים, והאם אפשר להביא איש מקצוע חיצוני?

"אפשר להתייעץ עם אנשי מחלקת שינויי הדיירים של הקבלן. זה התפקיד שלהם, ויש להם ניסיון רב. הם יכולים להציע פתרונות ולהציג שינויים שנעשו בדירות דומות, כך שאפשר ללמוד גם מניסיונם של אחרים. אפשר בהחלט להביא גם יועץ או איש מקצוע מטעם הדייר".

מה קורה אם מפספסים את המועד לשינויים?

"לוחות הזמנים שקובע הקבלן קשורים להתקדמות הפרויקט. מחירון דקל, שלפיו מתומחרים השינויים, מחולק לשלבים: לפני יציקה, אחרי יציקה ולפני טיח, ואחרי טיח ולפני ריצוף. ככל שמקבלים החלטה מאוחר יותר, עלות התיקון עשויה לעלות, כי לעיתים צריך לשבור ולבצע עבודה מחדש. לפעמים אנשים רוכשים דירה בשלב מתקדם, ואנחנו מבהירים להם מראש שהם כבר נמצאים בקטגוריה מאוחרת יותר של שינויי דיירים. חשוב לנו לשקף את זה לרוכשים".

האם יש שינויים שאי אפשר לבצע בדירה?

"יש מעט מאוד דברים שאי אפשר לשנות, אבל קיימות מגבלות. אנחנו לא מאפשרים שינויים בחזיתות החיצוניות של הבניין, משום שהבניין צריך לשמור על חזות אחידה, ומשום ששינוי של דייר אחד עלול להשפיע על לוחות הזמנים של הפרויקט כולו. אנחנו גם לא מאפשרים לדייר לבצע שינויים בממ״ד. תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה מאפשר ליזמים, בתנאים מסוימים, לתכנן ממ״דים מורחבים ולשלב בהם חדר רטוב. אנחנו בוחנים את האפשרות כבר בשלב התכנון הראשוני, בהתאם לתקנות ולמגבלות המבנה. זה לא שינוי שדייר יכול להחליט עליו באופן פרטני".

מה חשוב לדעת על בחירת מטבח ועל הספקים?

"בפגישה הראשונה עם מחלקת שינויי הדיירים מקבלים אפשרות לפנות למספר ספקים שמכירים את הסטנדרט של הפרויקט. הסטנדרט היום גבוה, במטבחים, בכלים סניטריים ובריצופים. ככל שהדייר נצמד לסטנדרט, הוא יכול לקבל מוצר איכותי בעלות נמוכה יותר. מי שרוצה לשנות את המטבח יכול להיפגש עם מעצב או מעצבת בחברת המטבחים, להוסיף אי ולבחור חומרי גמר אחרים. אני ממליץ לפנות לשני ספקים, לקבל הצעות ולנהל משא ומתן גם על איכות המוצר וגם על המחיר. מניסיוננו, דיירים שהתמקחו הצליחו לקבל מחירים טובים יותר".

מתי כדאי לבחור את המטבח?

"המטבח הוא אלמנט שכדאי להזדרז בבחירתו, אבל לוח הזמנים תלוי בפרויקט. כשהבנייה נמצאת בשלב מתקדם, לעיתים צריך לבקש מהדייר לקבל החלטות מהר יותר. ברוב המקרים אנחנו משתדלים לתת מספיק זמן, משום שאנחנו מבינים שהמטבח הוא חלק משמעותי מהחלום של הרוכש. המטרה היא לא להלחיץ, אלא לשמור על התקדמות תקינה של הפרויקט".

אילו שדרוגים נוספים כדאי לתכנן מראש?

"אפשר לשדרג את מערכות המיזוג, שהיום מציעות פתרונות טכנולוגיים מתקדמים. אבל השדרוג תלוי בתשתיות, ולכן אני ממליץ לבצע לפחות את ההכנות הראשוניות, כמו צינורות ניקוז ונקודות חשמל, בשלב מוקדם. עדיף להיכנס לדירה כשהתשתיות כבר מוכנות ולהתמקד אחר כך בריהוט ובאביזרים, במקום להתחיל שיפוץ בדירה חדשה".

האם אפשר לבצע שינויים באופן עצמאי במהלך הבנייה?

"אנחנו לא מאפשרים לבצע עבודות עצמאיות במהלך הבנייה. יש לכך סיבות ביטוחיות ובטיחותיות".

איך כדאי להגיע לפגישות עם הספקים, והאם כדאי להיעזר במעצב או במעצבת?

"אני ממליץ להגיע עם הרבה סבלנות. היום הספקים מציעים מבחר גדול של חומרים, ריצופים וצבעים, וריבוי האפשרויות עלול לבלבל ולעכב החלטות. כדאי להבין מה כלול בסטנדרט ולבחור בהתאם. ספקים יכולים להציג הדמיות שממחישות איך הבחירות ייראו בדירה. בעיניי כדאי להיעזר במעצב או מעצבת פנים, או באנשי מקצוע אחרים. הם מפשטים את התהליך, ואנחנו בעד ליווי מקצועי ככל שהדייר מעוניין בו. גם מי שלא נעזר באיש מקצוע יכול לקבל מאיתנו עזרה".

מה קורה לקראת מסירת הדירה?

"כחצי שנה לפני המסירה אנחנו מזמינים את הדייר לסיור ראשוני. הדירה כבר גמורה, אבל עדיין לא מוכנה למסירה הסופית. זו פגישה חשובה, שבה רואים לראשונה את כל השינויים בגודל האמיתי, ולא בהדמיה, ואפשר להעיר הערות כדי שהקבלן יתקן את הדרוש לפני המסירה. כחודשיים לפני המסירה מחלקת חוויית הלקוח שולחת מכתב מפורט שמסביר את התהליך, לרבות המשכנתא, ביטול הערבויות והחיבור לתשתיות כמו גז, חשמל וטלפוניה. בשלב הזה אחראית חוויית הלקוח מלווה את הדייר באופן צמוד יותר ונותנת מענה לשאלות".

מתי נערך פרוטוקול המסירה?

"פרוטוקול המסירה הוא הפרוטוקול הסופי. אם הועלו הערות בסיור הראשוני, הקבלן נמצא בקשר עם הדייר ומעדכן אותו, ולעיתים הדייר מבקש להגיע ולראות שוב. בפרויקטים גדולים שבהם קיימים סיכוני בטיחות אנחנו משתדלים להגביל את הכניסה לאתר עד לשלבים האחרונים".

האם האחריות על השינויים נשמרת?

"היתרון בביצוע השינויים דרך הקבלן הוא שהאחריות עליהם מלאה, על פי חוק המכר".

מהם הדברים החשובים ביותר שרוכשי דירה צריכים לזכור?

"אני ממליץ קודם כול לבדוק מי הקבלן הראשי ומי הבנק המלווה. חשוב לדעת מי הקבלן שמבצע את העבודה, והבנק המלווה הוא חלק ממערך ההגנה הכספית על הרוכשים. אם יש בעיה שלא מצליחים לפתור מול הקבלן, כדאי לפנות לאחראית חוויית הלקוח ולא לצבור כעסים. אנחנו יכולים לתת מענה כשאנחנו יודעים על הבעיה. ולבסוף, חשוב לזכור שקניית דירה היא אירוע ניהולי - צריך להתנהל קצת כמו מנהל ולקבל החלטות בזמן. דחיית החלטות עלולה לעלות כסף ולגרום נזק לדייר".