مصر تعدّ أول قانون شامل لتنظيم السوق العقارية

تعتزم الحكومة المصرية وضع أول إطار تشريعي متكامل لتنظيم نشاط التطوير العقاري، عبر مشروع قانون لإنشاء "الاتحاد المصري للمطورين العقاريين"، بحسب نسخة أولية من مسودة القانون تسربت لمواقع وصحف محلية.

الخطوة تهم مباشرة ملايين المصريين الذين اشتروا أو يفكرون في شراء وحدات سكنية على الخارطة، إذ تأتي وسط شكاوى من تأخر تسليم بعض المشروعات، وتحرّك مواز من البنك المركزي المصري لمراقبة قروض القطاع. المسودة، التي لا تزال محل نقاش بين وزارة الإسكان والمطورين قبل عرضها على مجلس الوزراء، تعيد تعريف قواعد اللعبة بالكامل: من يحق له العمل كمطور، وكيف تُحفظ أموال العملاء، وماذا يحدث حين يتعثر مشروع.

حساب مستقل وصندوقان للحماية

تُلزم المسودة كل مطور فتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة، تودَع فيه جميع متحصلات تعاقدات العملاء، مع حظر استخدامها خارج المشروع المخصصة له. يتم الصرف وفق البرنامج الزمني ونسع التنفيذ الفعلية، بناءً على تقرير استشاري معتمد من الاتحاد. كما تنص المسودة على إنشاء صندوقين مستقلين للتأمين: أحدهما لعملاء "المطور العقاري"، والآخر لعملاء الشركات المصنَّفة "من في حكم المطور العقاري"، على أن يحدد رئيس مجلس الوزراء نظام إدارتهما ونسب المساهمات وقواعد التعويض.

تصنيف إلزامي حسب مساحة المشروع

تقسم المسودة الشركات إلى فئتين: "المطور العقاري"، ويشمل من يطوّر مساحة لا تقل عن خمسة أفدنة (نحو 21 ألف متر مربع) في المشروعات السكنية، أو فدان واحد للمشروعات التجارية والسياحية؛ و"من في حكم المطور العقاري" للشركات الأصغر، بشرط أن تكون قد نفّذت أعمالاً سابقة على ثلاثة أفدنة على الأقل. وتُلزَم الشركات القائمة بتوفيق أوضاعها خلال عام من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية، ولا يجوز للجهات الإدارية اعتماد تراخيص أي مشروع قبل التحقق من قيد الشركة وتصنيفها في سجلين إلكترونيين يُحدَّثان شهرياً ويُتاحان للجمهور مجاناً.

آلية جديدة للمشروعات المتعثرة

تضع المسودة، للمرة الأولى، إطاراً محدداً للتعامل مع تعثر المطور: إنذار أولاً، ثم تنفيذ المشروع على نفقته عبر مطور آخر أو من أحد صندوقي التأمين إذا لم يستجب، وصولاً إلى تدخل الجهة الإدارية لإسناده لمطور مسجّل آخر إن لم يتحرك الاتحاد. وشهدت السوق مؤخراً إقبالاً متزايداً على التنازل عن الوحدات، إذ استقبلت منصة "أكار إكزيت" نحو خمسة آلاف طلب تنازل خلال 20 يوماً، مقابل نحو 2,900 طلب شراء.

البنك المركزي يراقب التمويل

بالتوازي، طلب البنك المركزي المصري من البنوك بيانات تفصيلية عن القروض الموجهة للمشروعات العقارية، بما فيها المشروعات غير المنتظمة في السداد، وعن أكبر 15 شركة عقارية في السوق ونسب إنجاز مشروعاتها. وبحسب ما نقلته "الشرق بلومبرغ" فإن حجم العملاء غير المنتظمين محدود مقارنة بإجمالي التمويلات الممنوحة للقطاع، أي لا توجد أزمة ائتمانية واسعة.

سوق منقسمة بين ضغوط التكلفة وقوة المبيعات

يواجه المطورون ارتفاعاً في تكلفتي الإنشاء والتمويل، ما دفعهم لإعادة تسعير الوحدات وتمديد آجال السداد، فيما تراوحت توقعات زيادات الأسعار خلال 2026 بين 15% و35%. ورغم ذلك، لا تزال مبيعات كبار المطورين قوية، في صورة سوق منقسمة: قوة لدى الشركات الكبرى، وضغوط أكبر على شركات أصغر ومشروعات بعينها — وهو ما يفسر توجه الدولة نحو تشديد القواعد بدل التعامل مع السوق كأزمة شاملة.

حوكمة الاتحاد وعقوباته

يتكون مجلس إدارة الاتحاد، بحسب المسودة، من 15 عضواً: سبعة منتخبين، وعضو منتخب يمثل فئة "من في حكم المطور"، وستة خبراء يعيّنهم وزير الإسكان، إضافة إلى رئيس جهاز حماية المستهلك، لمدة أربع سنوات، مع قصر رئاسة الاتحاد على فترتين متتاليتين كحد أقصى. وتتدرج العقوبات من الإنذار إلى وقف المطور عن العمل لمدة تصل إلى خمس سنوات، دون أن يوقف ذلك تلقائياً المشروعات القائمة، مع إنشاء لجنة تسوية ودية ودوائر قضائية متخصصة لنظر المنازعات قبل اللجوء للقضاء العادي.