Influenceurs immobiliers : des portes à tout prix

En pleine crise du logement, des influenceurs immobiliers incitent leurs adeptes à s’enrichir en rachetant des blocs de logements abordables. On encourage la hausse rapide et massive des loyers pour gonfler la valeur marchande des bâtiments. Des méthodes enseignées à des élèves prêts à débourser des milliers de dollars pour accéder à la liberté financière. Les cibles? Les locataires pauvres et vulnérables, en région, souvent.

L’équipe d’Enquête a infiltré le programme de formation de l’un de ces influenceurs et a documenté son effet sur les locataires, à l’autre bout de la transaction immobilière.

Hey guys! Connaissez-vous ça, la Beauce? Je vais donner la chance à deux personnes du groupe de rejoindre un deal avec moi. Tous ceux qui font partie de ce deal-là sur le moyen-long terme vont devenir millionnaires avec ça.

Le populaire influenceur Cory Albert contient mal son enthousiasme devant les dizaines d'élèves de son cours en ligne du lundi soir. Il nous vante sa nouvelle acquisition : un complexe d'appartements de 29 logements bien situé, à Saint-Georges de Beauce. Il affirme l’avoir payé 3 millions de dollars, une aubaine à 103 000 $ la porte (c’est-à-dire par logement).

C’est une vache à lait, cet immeuble-là.

Cory Albert a des plans pour le complexe de quatre bâtiments locatifs : Du jour au lendemain, on est capable de doubler les revenus : les loyers sont loués 625 $ par mois en moyenne, et on peut les relouer à 1100 $ par mois. [...] Il va valoir 6 millions de dollars.

Avec très peu de rénovations à faire, ajoute-t-il.

Il entend aussi refiler aux locataires la facture de chauffage en convertissant les blocs appartements du mazout à l’électricité. Les coûts sont actuellement assumés par les propriétaires, comme dans beaucoup d’immeubles plus anciens au Québec

La proposition de Cory d’inclure deux élèves dans la transaction crée la frénésie. Ils sont des dizaines à texter l’influenceur pendant le cours pour avoir la chance d’investir avec lui.

Mais à Saint-Georges de Beauce, les 29 locataires n’ont aucune idée de ce qui les attend.

Un discours « complètement décomplexé »

Un discours « complètement décomplexé »

Pour notre enquête, nous avons scruté les réseaux sociaux des influenceurs immobiliers les plus populaires du Québec. Un univers de voitures de sport, de manoirs de luxe et d’activités de réseautage où l'influenceur occupe souvent le rôle de gourou.

La plupart invitent leurs adeptes à acheter des immeubles locatifs âgés et à hausser le prix des loyers pour en maximiser la valeur marchande. Le but? Réhypothéquer le tout à sa valeur optimale pour, avec cet argent, acheter de nouveaux immeubles, en vue d’atteindre la liberté financière.

Des phrases comme Tu seras multimillionnaire avec un ou deux bâtiments, ou encore Dans 10 ans, tu es millionnaire. Sûr! Sûr! Sûr! sont fréquentes sur les réseaux sociaux de plusieurs de ces influenceurs.

Une attitude qui fait sursauter le sociologue du logement Renaud Goyer, un spécialiste des expulsions résidentielles.

Le fait que ça soit complètement décomplexé, pour moi, c'est la preuve que le logement est réellement devenu une marchandise. Auparavant, ce n'était pas si explicite. Les propriétaires étaient discrets.

Nous avons écouté des centaines d’heures de formation et participé à plusieurs activités de coaching et de réseautage. À différents degrés, les influenceurs immobiliers font l’apologie des mêmes méthodes. Par exemple, certains privilégient les rénovations, alors que d’autres se targuent d'imposer de fortes hausses sans donner un seul coup de marteau.

Pour pousser l’enquête, nous avons choisi de suivre le programme de formation de l’influenceur Cory Albert, nettement le plus populaire sur TikTok, où il compte 120 000 abonnés.

À 25 ans, Cory Albert possède des centaines de logements, en plus d’un manoir à Terrebonne. Il évalue son patrimoine à 35 millions de dollars. Le natif de Gatineau a investi dans son premier immeuble à 19 ans, avec l’aide de sa mère. Il soutient avoir aidé des milliers d’élèves-clients à atteindre la liberté financière en achetant plusieurs plex.

Nous avons suivi ses cours en ligne pendant plusieurs mois, écouté ses capsules et amorcé une fausse démarche d’achat d’immeuble locatif avec lui et son équipe.

Très souvent, Cory Albert y fait l’apologie de l'investissement éthique et légal, où propriétaires et locataires concluent des ententes acceptables pour tous. Mais notre enquête révèle que les techniques qu’il enseigne, bien que légales, ont un impact négatif sur la majorité des locataires des immeubles achetés.

5000 $ pour aller en CHSLD

5000 $ pour aller en CHSLD

C’est en visionnant ses capsules que nous avons notre premier aperçu des méthodes qu’il utilise pour pousser son avantage.

Mettons que t'as 10 locataires, t'envoies une augmentation de 8 % au lieu du 5,9 %, dit-il, une allusion à la hausse suggérée par le Tribunal administratif du logement (TAL) l’an dernier. Sur tes 10 locataires, il y en a peut-être quatre qui vont accepter, donc félicitations! [...] Et les 6 autres vont refuser, puis tu les ramènes à 5,9 %. Tu me suis?

Augmenter les loyers modestement ou suivre les suggestions du TAL ne semble pas être une option.

Dans une autre capsule, il propose une façon rapide de récupérer un logement.

Disons qu'une locataire a 72 ans, pis qu’elle veut s'en aller en CHSLD, quand elle aura 75, explique-t-il. Si toi, tu lui dis : Hey, l'année prochaine, à tes 73 ans, va en CHSLD et je vais te donner un 5000 $ dans tes poches [...] Donc c’est gagnant-gagnant, en précisant qu’il s’agit d’une approche équitable pour les deux parties.

Bien évidemment, ajoute-t-il, pour chacun des locataires, tu veux t'assurer d'être bien intentionné. On ne veut pas manipuler des gens.

La clé? Optimiser

La clé? Optimiser

Pour les besoins de l’infiltration, nous avons payé 3500 $ pour le programme Accompagnement Ultime, censé faciliter l’achat d’un duplex ou d’un triplex. Pour la formation Multiplex (5 logements et plus), il nous aurait fallu débourser 10 000 $.

Cory Albert nous accorde un entretien gratuit d’une demi-heure (d’une valeur de 2000 $, selon lui ) parce que notre projet fictif d’achat de plex avance bien.

Claudine est le nom d’emprunt que nous avons décidé d’utiliser.

Pendant notre entretien de coaching, Cory Albert explique une des règles d’or de l’achat de plex : Tu vises quelque chose en bas de 225 000 $ la porte, parce que c'est à 225 000 $ et moins que ça devient rentable.

Un duplex ne devrait donc pas coûter plus de 450 000 $. Bien peu de propriétés de ce type à Montréal se vendent au prix recommandé par Cory.

Nous dénichons un quadruplex de 700 000 $ à La Prairie qui pourrait répondre à ces critères, et qui semble en bon état. Mais à 850 $ en moyenne, les loyers sont trop bas, selon les enseignements de Cory. Donc, soit tu leur remets un montant d'argent [pour qu’ils quittent], soit t'attends qu'ils quittent par eux-mêmes, nous conseille-t-il.

Le but ultime est d'amener des loyers jugés trop bas au prix du marché, comme il le répète souvent dans ses formations. Ça s’appelle optimiser, et c’est la clé de voûte de l’enrichissement immobilier, selon la plupart des influenceurs. On privilégie les immeubles de 5 logements et plus, les fameux multiplex, qui logent plus de 40 % des appartements québécois.

Les règles de financement de ce type de propriété sont très souples : un multiplex peut être réhypothéqué jusqu’à 95 % de sa valeur, basée sur les revenus de location. Et ça, ça permet d’acheter à nouveau, comme Cory Albert l’explique avec enthousiasme pendant ses cours : T’achètes ton deuxième immeuble, tu l'optimises, tu refinances. T'achète ton troisième immeuble, tu l'optimises, tu refinances. T'achètes ton quatrième immeuble...

Le propriétaire a donc intérêt à gonfler l’évaluation de ses immeubles en augmentant de beaucoup ses revenus de location.

Tous les influenceurs ne partagent pas cette philosophie.

J'ai des loyers qui sont probablement plusieurs centaines de dollars sous leur valeur marchande parce que le système est fait comme ça, explique l’investisseur et auteur Alexandre Carboni. Est-ce que je me lève le matin avec comme mission de ramener tout au prix du marché? Pas du tout. [...] Ça fait partie des règles du jeu. Moi, je veux suivre les règles.

Gagnant-Gagnant

Gagnant-Gagnant

La prochaine étape après l’achat d’un plex, enseigne Cory Albert, c’est de convaincre les locataires d'accepter des ententes qu’il décrit comme gagnant-gagnant.

Dans une de ses capsules, l’influenceur donne l’exemple d’un dialogue fictif avec Ghyslain, un locataire de la propriété qu’il vient d’acheter, pour bien faire comprendre sa méthode.

Tu rentres, tu dis [...] : Enchanté Ghyslain. Écoute, je t’apprécie comme personne et mon but, c’est pas de te sortir [de ton appartement]. Mais si tu me permets d'être 100 % transparent avec toi Ghyslain, il y a des locataires dans ton secteur qui payent 1500 $ par mois. Toi, tu payes 600 $. [Donc] l'immeuble, il est à perte. Comment tu penses qu'on pourrait s'arranger avec ça?

Cory Albert poursuit sa leçon en s’adressant au Ghyslain fictif :

– Cory : Pour que ça fasse du sens, on pourrait amener le loyer à…1200 $. Combien je pourrais te donner pour que ce soit gagnant-gagnant?

– Ghyslain : Ben… si tu me donnes 5000 $, mettons?

Boum! Tu l'as, ta négociation! conclut l’influenceur.

Mais la démonstration n'impressionne pas Renaud Goyer.

Dans son histoire, il y a un problème, s’impatiente le sociologue. Si c'était à perte, pourquoi tu l'as acheté? Ce n'est pas au locataire qui avait signé des baux avec quelqu'un d'autre à s'assurer que ton projet, il est rentable!

L’avocat en droit du logement Antoine Morneau-Sénéchal déplore lui aussi cette façon de renégocier un bail déjà signé. Si vous arrivez dans un magasin de meubles, puis on vous dit : la table qui est là, elle est 1000 $, mais soyons, partenaires, payez-la 2000 $, vous allez dire, ben non, ça marche pas, je vais aller ailleurs. Mais avec le logement, ce n’est pas si simple : la personne ne veut PAS ou ne peut pas aller ailleurs. C'est son milieu de vie.

« Moi, je torche »

« Moi, je torche »

Pour nous aider à trouver une propriété plus lucrative que celle dénichée à La Prairie, Cory nous réfère à une courtière immobilière de son équipe, Gabrielle Borgia. Il nous la présente comme une guerrière qui part à la chasse pour trouver la bonne affaire.

Dans une série de capsules destinées à ses futurs clients, on peut la voir présenter ses règles d’or pour l’achat de plex, en commençant par la plus importante : trouver des loyers sous le prix du marché, à augmenter de 30 %, au minimum.

Si tu t'approches de 50 % [de potentiel d’augmentation], tu t'approches d'un deal parfait, ajoute la courtière.

Car c’est la taille de l’augmentation qui crée l’effet de levier nécessaire au refinancement, ce qui permet d’acheter d’autres plex.

Mais comment y arriver? D’abord, en rénovant le moins possible, ce qui favorise le roulement de locataires. Tu ne veux pas garder tes locataires. Donc, tu ne vas pas les bichonner. Plus tu les bichonnes, plus ils restent, nous conseille Gabrielle Borgia dans une rencontre en ligne. Tu vas faire des rénovations quand les appartements sont vides pour les remettre en circuit.

Elle-même propriétaire de 50 logements, Gabrielle achète surtout en région, et surtout dans des secteurs défavorisés. Shawinigan et Lanaudière sont de grands favoris.

J'achète des blocs où les gens vont se mettre dehors tout seuls, dit-elle. Je targette des gens en difficultés financières et en précarité mentale. Moi, je suis un clean-up. Je torche. Je torche des quartiers, je torche des villes. J'ai torché Hochelaga au complet!

Mme Borgia conserve un peu de compassion pour certaines clientèles vulnérables quand elle choisit ses propriétés. J'ai pas envie [...] que la personne qui soit dans mon chemin pour doubler mon revenu, ce soit une mère monoparentale avec une garderie à domicile. Ça ne me tente pas de rouler sur cette personne-là pour me faire de l'argent.

Tout comme Cory Albert, la courtière mentionne aussi souvent l’importance de respecter les règles du Tribunal administratif du logement.

Mais aussi, de bien choisir ses locataires avant d’acheter.

Les locataires à éviter le plus possible, ce sont les gens qui sont combatifs et sur la défensive, martèle l’influenceur.

Quand on visite et qu’on a des signes clairs que la personne fait du militantisme, et que le combat, le conflit et le syndicalisme, c’est sa mission sur la terre, renchérit sa courtière Gabrielle Borgia, tu sais que tu t'achètes un mal de tête.

Après plusieurs mois, nous avons mis un terme au faux projet d’achat d’immeuble locatif avec l’équipe de Cory Albert et l’avons confronté à nos découvertes.

Il a offert de rembourser les 3500 $ qu’avait coûté son programme, estimant que le public n’a pas à payer pour le travail de journaliste qui est essentiel à la santé de notre démocratie.

Radio-Canada a décliné son offre pour préserver son indépendance.

Mme Borgia a refusé de répondre à nos questions, estimant notre démarche biaisée. Elle a toutefois précisé que sa pratique s’adapte toujours au mandat donné par le client.

« Où est-ce qu’on va aller? »

« Où est-ce qu’on va aller? »

Sur la 2e avenue, à Saint-Georges de Beauce, les futurs locataires de Cory Albert ne nous attendaient pas. Nous avons cogné à leurs portes pour les informer des plans du prochain propriétaire et recueillir leurs commentaires.

Les 29 logements sont occupés par un mélange de personnes âgées, d’étudiants et d’immigrants travaillant dans les hôpitaux et les usines locales. Plusieurs résidents nous sont apparus en position de vulnérabilité.

Munis d’une tablette, nous avons fait visionner à plusieurs d'entre eux les extraits du cours où Cory révélait ses plans de doubler leurs loyers d’ici deux ans maximum.

Tous ont semblé extrêmement choqués… et inquiets.

Doubler! On ne pourra pas y arriver! panique Micheline, une personne âgée qui paye actuellement 663 $ le logement qu’elle occupe depuis 25 ans. Où est-ce qu'on va aller?

On est à Saint-Georges! On n'est pas à Québec ni à Montréal. C'est un patelin ici!, s'exclame Sophie, résidente du complexe depuis huit ans. Je comprends pas pourquoi les gros investisseurs viennent noyer le petit peuple.

C'est plus que mon chèque! Moi, j'ai 840 $ d'aide sociale… répond Frédéric, l’air sombre, en ajoutant qu’il devrait probablement quitter le logement. J'ai déjà été dans la rue, mais j'avais une auto, au moins, j'avais un toit sur la tête…

Tab…! s’exclame Patrick, ouvrier originaire du Cameroun, c'est énorme

C'est de l'abus, ajoute Jolivette, étudiante du Cameroun, qui travaille au Cégep Beauce-Appalaches. Tatiana, sa voisine, s’inquiète : Ce n'est pas envisageable pour moi. C'est clair que je vais quitter, ajoute l’infirmière ivoirienne. Mais je préférerais rester. L’école de mon fils n’est pas loin.

L’avocat Antoine Morneau Sénéchal s’inquiète de l’impact d’une telle stratégie pour une ville comme Saint-Georges : Doubler les loyers en deux ans, ça va nécessiter des sacrifices moraux.

« On est prêt à attaquer »

« On est prêt à attaquer »

Pour arriver à ses fins, Cory Albert garde des fonds en réserve : 130 000 $, inscrits sous la rubrique frais d’urgence et d’optimisation dans son budget.

L’argent sert entre autres à convaincre des locataires de libérer plus rapidement leur logement.

Si dans un an, dans deux mois, on a 3-4 locataires qui disent : hey, si vous nous donnez 5000 $, on s'en va. Bien on l'a le 5000 $.On est prêt à attaquer, a-t-il expliqué pendant son cours en ligne.

Ces frais d’optimisation lui permettent aussi de faire ce que, dans le métier, on appelle le cash for raise.

Il s’agit d’inscrire au bail une augmentation importante que le locataire accepte… et qui lui sera remboursée pendant quelques années. Le but? Augmenter sur papier la valeur marchande de l’immeuble et refiler la hausse au locataire suivant, aucunement au fait du stratagème. Cette technique n’est pas interdite en soi parce qu’il s’agit d’un contrat de gré à gré entre propriétaire et locataire.

Mais la perspective de renoncer à leur logement pour quelques milliers de dollars n’enchante pas les résidents.

Non! réplique Sophie, à qui nous avons montré cet extrait, il n'aura pas mon logement pour 5000 $.

Je peux refuser, hésite Frédéric, mais est-ce qu'ils vont accepter que je refuse? C'est ça, l'affaire. Je ne le sais pas.

Frédéric ne semble pas savoir qu’un locataire a le droit de refuser l’augmentation proposée par le propriétaire.

Mais pour les travailleurs étrangers, refuser une augmentation ou faire appel au Tribunal administratif du logement ne vient pas naturellement. Chez nous, les Africains, explique Patrick, on n'a pas trop cette culture-là, d'aller se confronter à la justice.

Pour le sociologue Renaud Goyer, la technique cash for raise, bien que légale, ne respecte pas clairement l’esprit de la loi. Il y a quelque chose de caché, qui fait que le montant payé n'est pas nécessairement payé, et ça change toute la relation.

Ça révèle aussi tout le problème du logement en général au Québec qui est de gré à gré. L’entente n'est pas illégale, mais il n'y a pas de contrôle!

Quant à l’influenceur Alexandre Carboni, les 5000 $ évoqués lui semblent nettement insuffisants.

Je trouve dommage de vouloir créer de la richesse sur des gens qui ne sont potentiellement pas au fait de l'ensemble de leurs droits, affirme l’auteur du guide immobilier Amuse-Toit. Ca ne me paraît pas être une entente morale : la personne va rester au même endroit, il n’y aura pas d'amélioration puis son loyer va doubler.

Par courriel, Cory Albert affirme toujours insister pour que les propositions se fassent de façon volontaire [...] La coercition n’est pas une solution.

Volte-face

Volte-face

Nos demandes d’entrevue à Cory Albert ont toutes été refusées. Dans sa réponse écrite, il admet que certains de ses propos sur les locataires « pourraient être plus nuancés ».

Et il affirme renoncer à ses plans de doubler les loyers de ses immeubles de Saint-Georges de Beauce.

J’ai décidé de ne pas augmenter le loyer des locataires à moyen terme. Une communication informant les locataires de ma décision leur sera envoyée prochainement pour les rassurer.

Au moment de publier cet article, les locataires ne l’avaient toujours pas reçue.