Des communes bruxelloises traquent les logements dont le revenu cadastral est (injustement) trop bas

Pour faire simple, de nombreux logements sont encore enregistrés au cadastre (géré au niveau fédéral en Belgique), certains comme n’ayant pas de système de chauffage, d’autres ne possédant pas de salle de bains, certains même ne disposant d’aucun des deux. Ces logements considérés comme "modestes" bénéficient donc de réduction du PRI. On estime la hausse du montant de 15 à 25%, une fois que ces éléments sont déclarés.

Des logements enregistrés comme sans chauffage ou salle de bains en 2026, ça peut paraître étonnant. Mais en fait les données du cadastre fédéral remontent parfois au milieu des années 70. Sans vraiment avoir été mises à jour depuis. Les propriétaires concernés n’ont souvent jamais demandé eux-mêmes à ce que ces informations soient réévaluées. Et ce n’est pas difficile à comprendre, puisque cette mise à jour signifierait presque à chaque fois de devoir payer plus pour son PRI. "Il faut savoir que ce sont les propriétaires qui ont l’obligation de déclarer qu’ils ont bien salle de bains ou autre chaudière chez eux. Mais c’est une obligation qui est assez peu connue", explique Cédric Mahieu, échevin des finances à Schaerbeek. "De nombreux travaux ont été réalisés pendant des années dans des logements sans passer par un permis d’urbanisme ou d’autres modalités qui font que les pouvoirs publics étaient au courant. Je pense aussi que beaucoup de propriétaires ont acheté leur habitation en pensant que toutes ces données étaient bien à jour, alors qu’en fait elles ne le sont pas".

© Belgaimage

Jusqu’à… 40% des logements toujours enregistrés comme sans salle de bains ou chauffage ou les deux

Les chiffres disponibles de la part de l’administration fiscale remontent au 1er janvier 2025. Il y avait alors plus de 43.000 logements toujours enregistrés comme sans chauffage, salle de bains ou sans les deux en Région bruxelloise.

Rien qu’à Schaerbeek, à la même date, environ 40% du total des logements de la commune étaient enregistrés de cette manière au cadastre. Or, cela fait des centaines de milliers, voire des millions d’euros qui échappent ainsi aux portefeuilles de la commune et de la Région bruxelloise.

C’est d’abord quelque chose qui n’est peut-être pas toujours très rentable politiquement, pour dire les choses comme ça. Il n’y a sans doute pas un return électoral très favorable pour les élus ou la majorité qui demande aux propriétaires de mettre à jour leurs informations cadastrales

Du coup, Schaerbeek a commencé une chasse intense. Des courriers sont progressivement envoyés à tous les propriétaires concernés pour les inviter à déclarer leur chaudière et autre salle de bains. "Il y a sans doute deux choses qui peuvent expliquer que cette situation soit mieux prise en charge par les communes depuis quelques années", ajoute Cédric Mahieu. "Je pense que c’est d’abord quelque chose qui n’est peut-être pas toujours très rentable politiquement, pour dire les choses comme ça. Il n’y a sans doute pas un return électoral très favorable pour les élus ou la majorité qui demande aux propriétaires de mettre à jour leurs informations cadastrales. Cela demande donc du courage politique. Et puis, je pense que les techniques aussi de recoupement des bases données avancent. Qu’auparavant c’était plus difficile d’avoir une vue aussi précise de ce qui manquait dans la base cadastrale".

On comprend donc que les services fédéraux ont moins d’intérêt à mettre de gros moyens pour être proactifs et contrôler/relever/adapter la situation

En théorie, c’est au cadastre, donc à l’administration fédérale, de devoir chercher ces informations et de devoir mettre à jour les données pour chaque logement. "Mais nous sommes en Belgique", nous précise un élu bruxellois, "avec les difficultés et les bizarreries propres à notre système. Le fédéral est responsable de la mise à jour du taux de base sur lequel sera calculé le PRI de chaque bien. C’est le fédéral qui communique ces chiffres aux régions et aux communes, qui ajoutent ensuite elles-mêmes la part de taxes qu’elles demandent. Mais l’argent collecté, au final, n’est pas à destination du fédéral. Il est distribué aux communes et aux régions. On comprend donc que les services fédéraux ont moins d’intérêt à mettre de gros moyens pour être proactifs et contrôler/relever/adapter la situation et le revenu cadastral pour chaque bien. Ce sont donc les communes qui s'y mettent et font le boulot, en contactant les habitants pour qu’ils se mettent en règle. Et les communes envoient alors les données adaptées au cadastre, qui les enregistre".

© Belgaimage

Tolérant pour ceux qui jouent le jeu, moins pour les autres

A Berchem-Sainte-Agathe et Etterbeek aussi, on a lancé une grosse opération depuis quelques mois pour mettre à jour les données de nombreux logements toujours considérés comme "modestes" au niveau cadastral. "On a relevé environ 800 unités toujours enregistrées au cadastre comme n’ayant pas de chauffage, pas de salle de bains ou aucun des deux", précise le bourgmestre berchemois Christian Lamouline, en charge des finances communales. "Quand on sait qu’on a environ 10.000 ménages dans notre commune, on se rend compte qu’il s’agit encore d’une part importante. On envoie en fait un courrier aux propriétaires concernés en leur demandant de préciser si leur logement actuel compte bien une salle de bains et un système de chauffage. Jusqu’ici, environ 90% des propriétaires questionnés ont accepté de remplir ce formulaire et on a pu communiquer les nouvelles données au cadastre. On part du principe que ces habitants sont de bonne foi et ne pouvaient pas toujours savoir que la situation officielle de leur bien au cadastre n’était pas à jour. On ne leur réclame donc pas d’arriérés. Mais la première fois qu’ils reçoivent leur nouveau PRI à payer, ça peut effectivement piquer un peu.

Ces propriétaires récalcitrants risquent donc une amende solide et on sera aussi impitoyable avec eux. Lorsque leur PRI sera adapté avec les nouvelles données, on peut retourner cinq ans en arrière.

Par contre, il y a donc aussi une poignée de propriétaires qui disent qu’on n’a pas le droit de faire ça et qui ne veulent pas mettre à jour leurs données. Pour ceux-là, on ne lâchera pas le morceau. On va entamer des procédures légales, des huissiers pourraient donc débarquer dans les mois qui viennent avec la police pour pouvoir entrer dans le bien et vérifier ce qui s’y trouve (ou pas) par rapport aux données officielles du cadastre. Ces propriétaires récalcitrants risquent une amende solide et on sera aussi impitoyable avec eux. Lorsque leur PRI sera adapté avec les nouvelles données, on peut retourner cinq ans en arrière. On peut donc leur réclamer la différence par rapport aux PRI qu’ils ont payés ces cinq dernières années. Et on le fera. Alors que pour les propriétaires qui ont collaboré et rempli le formulaire sans discuter, on ne retournera pas en arrière. Avec ces mises à jour, on a estimé qu’on récupérera environ 400-500.000 euros chaque année. Sur un budget total d’un peu plus de 60 millions pour notre commune, ce n’est pas négligeable".

© AFP

"C’est de l’équité fiscale. Chacun doit être égal devant la loi"

A Schaerbeek aussi, on a décidé de suivre la même logique. "L’enjeu, ce n’est pas simplement d’identifier, c’est aussi de faire en sorte que les propriétaires donnent les informations le plus rapidement possible", explique l’échevin Cédric Mahieu. "C’est ce qui nous prend du temps aussi. On procède en fait par division cadastrale sur notre territoire, pour pouvoir avancer avec une certaine méthodologie. Et donc, on fait division cadastrale par division cadastrale. On commence par ceux où il n’y a ni la salle de bains, ni le chauffage. Et ensuite, on passe à ceux qui sont uniquement enregistrés sans l’un de ces deux éléments de confort. Ce qu’on veut surtout, c’est l’équité. Ce n’est pas normal que certains propriétaires paient un PRI important parce que leurs données sont à jour et que leur voisin, qui a parfois un bien beaucoup plus moderne ou luxueux, paie moins parce que ses données n'ont pas été communiquées. C’est de l’équité fiscale. Chacun doit être égal devant la loi".

Surtout que Schaerbeek est la commune qui impose actuellement le plus haut taux de centimes additionnels en Région bruxelloise. A noter que d’autres communes, comme Etterbeek ou Bruxelles-Ville, même si elles ont augmenté ces centimes additionnels l’an dernier, ont promis de compenser cette hausse en faisant d'autres baisses de taxes. Leur objectif est que les propriétaires-occupants ne paient globalement pas plus cher et, parfois, paient même moins. Dans ces cas, ceux qui risquent d'y perdre le plus sont les propriétaires qui n'habitent pas leurs biens, mais qui les louent par exemple.