Risiko einer Immo-Blase: Zürich schlägt alle Welt-Metropolen

• Zürich weist laut dem neuen UBS Global Real Estate Bubble Index das höchste Immobilienblasenrisiko von 23 untersuchten Städten auf.
• In den vergangenen 20 Jahren sind die realen Wohnungspreise in Zürich um fast 140 Prozent gestiegen, die Einkommen legten nur rund 30 Prozent zu.
• Der Kaufpreis einer Wohnung entspricht in Zürich rund 46 Jahresmieten – der Spitzenwert unter allen untersuchten Städten.

Eine eigene Wohnung in Zürich zu kaufen, ist für viele längst ausser Reichweite. Der Markt ist extrem knapp, die Preise hoch – und sie haben sich über Jahre deutlich schneller entwickelt als die Einkommen.

Wie stark diese Schere inzwischen auseinandergeht, zeigt der neue UBS Global Real Estate Bubble Index. In den vergangenen 20 Jahren sind die realen Wohnungspreise in Zürich laut UBS um fast 140 Prozent gestiegen. Die Mieten legten im selben Zeitraum um rund 40 Prozent zu, die Einkommen um etwa 30 Prozent.

Preis einer Wohnung: 46 Jahresmieten

Auch zuletzt ging diese Entwicklung weiter: Innerhalb eines Jahres verteuerte sich Wohneigentum in Zürich inflationsbereinigt um 4,6 Prozent, während die Mieten real leicht zurückgingen. Besonders auffällig ist auch das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete: Der Preis einer Wohnung entspricht in Zürich rund 46 Jahresmieten. Das ist der höchste Wert aller 23 untersuchten Städte. Genf folgt mit rund 40 Jahren.

Das heisst allerdings nicht, dass Zürich weltweit am wenigsten erschwinglich ist. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Zentrumsnähe müsste eine qualifizierte Fachkraft laut UBS ungefähr acht Jahreseinkommen aufbringen. In Hongkong sind es rund 15 Jahre.

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Zürich steht weltweit an der Spitze

Mit einem Indexwert von 1,69 weist Zürich laut UBS derzeit das höchste Immobilienblasenrisiko der untersuchten Städte auf. Tokio folgt mit 1,54. Es sind die einzigen beiden Städte, die in die höchste Risikokategorie fallen. Genf liegt mit 1,12 in der Kategorie «erhöhtes Risiko».

Dabei hat sich die Situation in Zürich gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht verschärft. Als einen Treiber nennt die UBS die tiefen Finanzierungskosten. Diese stützen die Nachfrage nach Wohneigentum, haben laut Studie aber gleichzeitig zu einem deutlichen Anstieg der Verschuldung der Haushalte beigetragen.

Gleichzeitig verändert sich laut UBS, wer sich teures Wohneigentum überhaupt noch leisten kann. Finanzielle Vermögen würden als Treiber der Nachfrage immer wichtiger. Hohe Börsengewinne ermöglichten vermögenden Haushalten grössere Anzahlungen oder teilweise Käufe ohne Hypothek. Dadurch könnten sich vor allem teure und begehrte Lagen zunehmend vom breiteren Wohnungsmarkt abkoppeln.

Das misst die UBS-Studie

Warum die Preise nicht einfach fallen

Trotz der hohen Bewertung hält die UBS einen deutlichen Preisrückgang in Zürich kurzfristig für unwahrscheinlich. Ein wichtiger Grund ist das extrem knappe Angebot: Die Leerstandsquote liegt nahe null, und es werden rund zwei Drittel weniger Eigenheime zum Verkauf angeboten als noch vor 20 Jahren.

Hinzu kommt die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt. Zürich zieht laut UBS weiterhin internationale Fachkräfte an, insbesondere aus den Bereichen Technologie und künstliche Intelligenz. Das sorgt zusätzlich für Nachfrage nach Wohnraum.

So entsteht eine paradoxe Situation: Kaufen ist im Verhältnis zur Miete so teuer wie in keiner anderen untersuchten Stadt, gleichzeitig stützen tiefe Zinsen, knapper Wohnraum und vermögende Käuferinnen und Käufer die Preise. Genau darin sieht die UBS aber auch eine Schwachstelle: Der Zürcher Immobilienmarkt wird zunehmend davon abhängig, dass die Finanzierungskosten tief bleiben.

Was bedeutet dir Wohneigentum heute noch?

Sehr viel, ich möchte später unbedingt etwas Eigenes haben.

Martine Anastasiou (man), Jahrgang 2001, arbeitet seit 2025 für 20 Minuten. Sie ist Redaktorin im Ressort Wirtschaft.