משכנתה ל-40 שנה: בשורה או סיכון?

מיעוט העסקאות בענף הנדל"ן מעלה נושא חדש לדיון - אפשרות לפריסה רחבה יותר של המשכנתה. יש מי שסבור שמהלך כזה, שמתאפשר היום רק בנתיב החוץ בנקאי, ישיב את הרוכשים למשרדי המכירות  טור שבועי

אורי חודי|

כבר תקופה ארוכה שהיקף עסקאות הנדל"ן נמוך ממה שהתרגלנו לראות לפני שהריבית עלתה ולפני שהמלחמה פרצה. דוחות הלמ"ס וגם הכלכלן הראשי מעידים שמדובר במציאות חדשה, ולא נראה שהמצב צפוי להשתפר בקרוב. בזמן שחברות הנדל"ן מנסות להתמודד עם האירוע בעיקר באמצעות מבצעים וגימיקים, ייתכן שמהלך אחר עשוי להחזיר את הביקוש. מדובר בזליגה הולכת וגוברת אל השוק החוץ-בנקאי בכל הקשור למשכנתאות, ואפשרות שנראתה פעם מנותקת מהמציאות, עשויה להפוך לנורמה החדשה. כיוון חיובי? תלוי את מי שואלים.

מוטי כהן, מומחה לשוק המגורים ועסקאות פריסייל בעל חברת presice, מסייע לנו להבין את היתרונות והחסרונות. "בשוק הדיור המקומי מתחולל בימים אלה שינוי שעשוי להיות משמעותי הרבה יותר מכפי שנדמה במבט ראשון", מסביר כהן, "במשך שנים הבנקים שלטו כמעט לחלוטין בשוק המשכנתאות, תחת מגבלות רגולטוריות ברורות של שיעורי מימון ותקופות החזר. כעת חברות הביטוח נכנסות לתחום ומציעות אלטרנטיבה חוץ-בנקאית, הכוללת בין היתר אפשרות לפריסת משכנתאות לתקופות ארוכות יותר, עד 40 שנה, ובמקרים מסוימים גם שיעורי מימון גבוהים יותר".

לדברי כהן, "לכאורה מדובר בבשורה צרכנית: יותר תחרות, יותר אפשרויות מימון והחזר חודשי נמוך יותר. אבל מבחינת שוק הדיור, המשמעות רחבה בהרבה. בסופו של דבר היכולת לרכוש דירה אינה נקבעת רק לפי מחיר הדירה או ההון העצמי, אלא גם לפי ההחזר החודשי שהרוכש מסוגל לשאת. כאשר פורסים הלוואה לתקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי קטן. המשמעות פשוטה: אותו משק בית יכול להתמודד עם הלוואה גדולה יותר, ולכן גם עם דירה יקרה יותר".

מבחינת זוגות צעירים, שהיום לא יכולים ליטול משכנתה, היתרון ברור – אם ההחזר החודשי היה המגבלה, המשכנתה הארוכה יותר תעניק להם פתרון. עבור משפרי דיור, האפשרות להגדיל את המימון עשויה לאפשר קפיצה לדירה יקרה יותר. ועבור משקיעים, האפשרות לקבל שיעורי מימון גבוהים יותר עשויה להקטין משמעותית את ההון העצמי הנדרש ולהחזיר לשוק חלק מהמשקיעים שישבו בשנים האחרונות על הגדר.

אבל החיסרון הוא המחיר. לדברי כהן, "משכנתה ארוכה יותר משמעותה בדרך כלל תשלום ריבית מצטבר גבוה יותר לאורך השנים, ומינוף גבוה מגדיל את הסיכון למשק הבית במקרה של ירידה בהכנסה, שינוי בריבית או ירידת ערך הנכס. מבחינת שוק הדיור, המסקנה ברורה: יותר אשראי לא הופך את הדירות לזולות יותר. הוא הופך דירות יקרות יותר לנגישות ליותר אנשים. וכאשר זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים מקבלים במקביל כוח קנייה גדול יותר, התוצאה עלולה להיות בוסטר משמעותי לביקושים".

האם מדובר במהלך חיובי או שלילי? כמו תמיד האמת בעיני המתבונן. אבל בשורה התחתונה כל משק בית צריך להקפיד תמיד על הבדיקות הנדרשות ולהבין שההחזר החודשי הוא לא הדבר היחיד החשוב.