“그 많은 정비사업 이주수요 어떡해”…서울 아파트 전셋값 전고점 눈앞

아파트 전세가격지수 103.5
직전 최고 0.3p 격차 근접
물량품귀·실거주의무 등 원인
향후 6년간 서울 22.2만 가구 이주
“경기도·비아파트로 이주수요 확산 우려”

서울 아파트 전셋값이 2022년 초 전세난 당시의 고점을 눈앞에 뒀다. 신규 입주물량 감소와 전세의 월세 전환으로 매물이 줄어들며 전세가격이 91주 연속 상승한 탓이다.

재개발·재건축 사업에 따른 대규모 이주 수요도 시장 불안을 가중 시킬 변수로 떠오르고 있다.

6일 한국부동산원의 주간 아파트 전세가격지수에 따르면 11월 첫째주 기준 103.5(2026년 7월 첫째주=100)로 직전 최고 기록인 2022년 1월 103.8에 0.3포인트 격차까지 근접했다.

2020년 7월 시행된 임대차 3법의 영향으로 2022년 하반기까지 이어졌던 전세난 당시의 고점에 바짝 다가선 것이다. 서울 25개 자치구 가운데 성동·광진·동대문·중랑·성북·노원·마포·영등포·송파·강동구 등 10곳은 이미 전고점을 넘어섰다. 성동구는 고점 대비 11.18%, 송파구와 노원구는 각각 5.54%, 5.43% 높았다.

전셋값 상승 원인으로는 전세물건 품귀가 꼽힌다. 신규 입주물량이 줄어들고 기존 전세 물량의 월세화도 늘어나는 추세다. 토지거래허가제로 인한 실거주 의무 확대와 다주택자 규제, 대출 규제 등이 전세 공급을 제약하는 데 종합적으로 작용하고 있는 상황이다.

전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2019건(부동산빅데이터랩 아실)으로 2년 전 같은 날(3만1726건)과 비교해 30.6%나 줄었다.

여기에 서울 재개발·재건축 사업에서 발생할 ‘이주 수요’로 인해 전세난 우려도 커지고 있다.

통상 정비사업은 철거와 신축공사를 거쳐 입주가 시작될 때까지는 최소 3년 이상이 소요된다. 이 기간 동안 거주 가구는 다른 집을 구해야 한다. 자녀 교육 등의 이유로 기존 생활권에 머무려는 이주 수요가 정비사업지 인근으로 집중되면서, 국지적으로 전세 매물 확보 경쟁이 심화될 것으로 예상된다.

정비사업에 따른 멸실 이주 수요는 향후 수년간 급증할 전망이다. 서울시 자료를 보면 올해부터 2031년까지 6년간 서울 정비사업에 따라 발생하는 이주 물량이 22만2000가구에 달한다. 올해 4만6000가구가 이주를 완료했고 2만1000가구의 추가 이주가 예정돼 있다. 내년에는 1만9000가구, 2028년에는 1만8000가구가 이주해야 한다.

공급량도 정비사업 이주 수요를 제외한 실수요를 감당하기에도 부족한 수준에 그칠 것으로 보인다. 한국부동산원·부동산114가 함께 발표한 내년 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만2428가구에 불과하다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “서울 내에서 감당하지 못하는 정비사업 이주 수요가 경기도 주요 지역으로 번질 수 있다”면서 “인위적인 이주 시기 분산은 주민 반대, 비용 문제 등으로 어렵기 때문”이라고 설명했다. 이어 “학군과 직장 때문에 멀리 이동하지 못하는 이주 수요가 많아진다면, 3∼4인 가구가 살 수 있는 25평 이상의 비아파트로 전세난이 번질 가능성도 있다”고 덧붙였다.

• Q. 서울 전세 매물 감소가 주거비에 미칠 영향은?
• Q. 정비사업 이주 수요가 수도권 전세시장에 번지는 배경은?

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서울 아파트 전셋값이 91주 연속 상승하며 2022년 초 전세난 당시 고점에 근접하고 있으며, 성동구와 송파구 등 10개 구는 이미 전고점을 넘어섰다.

전셋값 상승의 주요 원인은 신규 입주물량 감소와 월세 전환 증가로, 서울 전세 매물은 2년 전 대비 30.6% 감소했다.

또한, 서울의 재개발·재건축으로 인한 이주 수요가 향후 몇 년간 급증할 것으로 예상되며, 이로 인해 전세 매물 확보 경쟁이 심화될 것으로 보인다.