Se dirige-t-on vers un marché immobilier «beaucoup plus tranquille» au Québec?

Offre en hausse, demande en baisse et ventes en berne : le marché de l’immobilier, à Montréal comme dans le reste du Québec, présente depuis des mois des signes de ralentissement, qui confirment qu’on a bel et bien tourné la page sur la surchauffe des années pandémiques. Dans ce contexte, quel est l’effet de la récente hausse des taux d’intérêt ? Le Devoir fait le point avec trois experts.

« C’est un nouveau vent de face pour les acheteurs, surtout les premiers acheteurs qui doivent financer une bonne partie de leur propriété. Ça atténue leur pouvoir d’achat et peut retarder l’envie de se lancer dans l’achat d’une propriété », explique Camille Laberge, économiste principale à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) à propos de la décision, la semaine dernière, de la Banque du Canada de relever son taux directeur pour la première fois en trois ans.

Le taux directeur, qui influe directement sur les taux d’intérêt des prêts hypothécaires, a grimpé de 25 points de base pour atteindre 2,5 %. D’autres augmentations sont également à prévoir dans les prochains mois.

« C’est un mauvais moment pour les gens qui détiennent du patrimoine immobilier », observe Marc Lefrançois, courtier immobilier de la firme Royal LePage, en parlant des détenteurs de prêts hypothécaires, qui risquent de voir leurs paiements mensuels augmenter.

Ceux qui voudraient vendre devront également le faire dans un marché moins favorable qu’il ne l’a été dans les dernières années.

Comment expliquer la baisse de la demande ?

Cette nouvelle donne hypothécaire s’additionne à un contexte économique plutôt morose, qui tend à tirer la demande vers le bas.

À Montréal, les dernières données de l’APCIQ font état d’une baisse des ventes dans toutes les catégories, celles de copropriétés reculant de 22 %, celles de plex, de 19 %, et celles des maisons unifamiliales, de 15 %.

« On est assurément en perte de vitesse, même si on demeure dans un marché qui est au-dessus de sa moyenne historique en matière de volume de transactions », souligne Daren King, économiste principale à la Banque Nationale, qui laisse entendre que les autres hausses attendues pourraient amplifier ce ralentissement.

M. King montre également du doigt les résultats en demi-teinte du marché de l’emploi.

Si on apprenait vendredi que le taux de chômage avait reculé de 0,3 point de pourcentage au Québec en octobre pour s’établir à 5,7 %, on est encore loin du plein-emploi atteint tout juste avant la pandémie.

« À part les taux d’intérêt, la variable la plus importante pour le marché immobilier, c’est l’emploi. Si vous n’avez pas d’emploi, c’est très difficile de payer une hypothèque », rappelle M. King.

L’inflation, contre laquelle la Banque du Canada a justement voulu lutter en augmentant son taux directeur, vient aussi semer des embûches dans le chemin des acquéreurs.

Qu’est-ce qui explique la hausse de l’offre ?

Le nombre des propriétés en vente a opéré un renversement spectaculaire en 2026, selon une analyse de l’APCIQ. Alors que l’an dernier, il diminuait dans 13 des 17 régions de la province, en 2026, le nombre d’inscriptions résidentielles est en hausse partout au Québec. En somme, il y a plus de propriétés disponibles, et elles se vendent moins vite. Même les convoitées maisons unifamiliales sont plus nombreuses sur le marché.

Deux facteurs expliquent ce bouleversement. D’abord, l’arrivée sur le marché de nombreux immeubles, copropriétés ou appartements locatifs en particulier, construits dans les dernières années pour lutter contre la pénurie de logements.

Cette augmentation de la taille du parc immobilier survient au moment où le resserrement des politiques migratoires a freiné la croissance démographique et tiré la demande vers le bas.

Le dernier bilan démographique de la province fait état d’une stagnation de la population québécoise dans la dernière année, chose à peu près inédite dans l’histoire.

« Plusieurs personnes ont dû quitter le pays, dont des propriétaires » qui sont devenus vendeurs par la force des choses, rappelle M^me Laberge, qui souligne tout de même que le nombre de propriétés disponibles reste bien en deçà des niveaux historiques, notamment dans l’est du Québec.

Se dirige-t-on vers une baisse des prix ?

Offre en hausse, demande en baisse : si l’on se fie à nos cours d’économie 101, n’est-ce pas là la recette parfaite pour assister à une baisse des prix, espérée depuis longtemps par des aspirants acheteurs ?

Pas si vite, répond Camille Laberge de l’APCIQ.

« Ce qu’on remarque depuis le début de l’année, c’est clairement des prix qui continuent à augmenter, mais de manière moins importante que lors des années précédentes. On est toujours dans les marchés qui avantagent les vendeurs. »

À Montréal, des secteurs particuliers comme les copropriétés, qui ont été construites en abondance au centre-ville lors des dernières années, ont vu leurs prix se stabiliser.

Le prix moyen d’un condo sur l’île n’a par exemple augmenté que de 0,07 % lors des 12 derniers mois pour se chiffrer à 427 900 $. Le coût d’une maison unifamiliale a lui crû de 0,75 % pour atteindre 689 500 $ en septembre, selon Nesto.

On est encore loin de ce qui s’est vu dans le reste du Canada, notamment à Toronto, où le prix de référence pour un condo a chuté de 24 % entre 2022 et 2025.

« Le marché québécois ne va pas vivre ce qu’on a vu à Toronto ou à Vancouver, mais on s’en va dans un marché qui va être beaucoup plus tranquille », estime Marc Lefrançois.

L’atteinte d’un marché équilibré, dans lequel l’offre de propriétés disponibles sur le marché est proportionnelle à la demande des acheteurs, est tout de même envisageable pour 2027.

« On n’est toujours pas dans un marché équilibré, mais on peut dire qu’on s’en va vers un marché qui est plus normal », juge Camille Laberge.