Immobilien-Index der UBS – Zürich zeigt weltweit höchstes Risiko für eine Immobilienblase

• In den vergangenen zwanzig Jahren verzeichnete die Stadt Zürich einen der weltweit stärksten Anstiege bei den Immobilienpreisen.
• Damit ist Zürich 2026 die Stadt mit dem weltweit höchsten Risiko einer Immobilienblase. Das geht aus dem Global Real Estate Bubble Index 2026 der UBS hervor.
• Bei der Studie wurden die Immobilienpreise von 23 internationalen Städten verglichen.

Gemäss der Immobilienstudie der UBS hat sich Zürich 2026 vom dritten Platz im Vorjahr auf den Spitzenplatz und damit vor Tokio und Miami gesetzt. Dahinter liegen Dubai und Seoul. Dann folgt bereits Genf als zweite Schweizer Stadt.

Die Immobilienpreise in Zürich sind um fast 140 Prozent gestiegen. Dies liegt weit über dem Mietpreisanstieg von 40 Prozent und dem Einkommenswachstum von 30 Prozent. Niedrige Zinsen und ein knappes Wohnungsangebot haben den starken Preisanstieg bei Immobilien gestützt.

Die Städte Zürich und Tokio liegen mit einem Bubble-Indexwert von 1.69 respektive 1.54 Punkten im Hochrisikobereich. Mehr als die Hälfte der anderen internationalen Städte weist nur moderate bis tiefe Risiken für Preisblasen auf.

Attraktive Schweizer Städte

Tiefe Finanzierungskosten verstärken die Ungleichgewichte in Zürich und Genf, schreiben die Experten in der Studie. Die Realzinsen seien weiter negativ und das mache Schweizer Immobilien auch attraktiv für ausländische Investorinnen und Investoren.

In Zürich sorgte zudem die hohe Standortattraktivität sowie der Zuzug internationaler Fachkräfte für den stärksten Anstieg der Wohnungspreise. «In Zürich sprechen wir derzeit wirklich von einer Schön-Wetter-Bewertung», erklärt UBS-Ökonom Matthias Holzhey. Weltweit stagnierten indes im Durchschnitt die Kaufpreise weitgehend.

Was sind «Immobilienblasen»?

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Preisblasen sind ein immer wiederkehrendes Phänomen auf den Immobilienmärkten. Der Begriff «Blase» bezeichnet eine erhebliche und anhaltende Fehlbewertung eines Vermögenswerts, deren Vorhandensein sich erst nach ihrem Platzen bestätigen lässt. Historische Daten zeigen jedoch wiederkehrende Muster von Überhitzungen auf den Immobilienmärkten.

Typische Anzeichen für Blasenbildung sind eine Entkopplung der Preise von Einkommen und Mieten sowie Ungleichgewichte in der Realwirtschaft, wie beispielsweise eine übermässige Kreditvergabe und Bautätigkeit.

Der UBS Global Real Estate Bubble Index kann nicht angeben, ob oder wann es zu einer Preiskorrektur kommen wird. Eine Veränderung des ökonomischen Umfelds, ändernde Stimmung bei Anlegern oder ein Anstieg des Wohnungsangebots könnten einen Rückgang der Immobilienpreise auslösen.

(UBS)

Das Problem der finanziellen Tragbarkeit

Zu einem grösseren Problem wird aber die finanzielle Tragbarkeit. Die Einkommen halten mit der inflationsbereinigten Preisentwicklung nicht mehr Schritt, heisst es in der Studie. So müsse beispielsweise in Hongkong für eine 60-Quadratmeter-Wohnung 15 Jahre lang gearbeitet werden, in Zürich oder Genf sind es auch immerhin etwa 8 Jahre.

Die jährlichen Nutzungskosten einer Wohnung inklusive Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten beliefen sich in den meisten Städten mittlerweile auf mehr als 40 Prozent des Bruttoeinkommens einer hoch qualifizierten und damit einkommensstarken Fachkraft. In Zürich und weiteren Städten seien es teils über 50 Prozent des Einkommens, so die UBS-Studie. Zudem lägen diese Kosten teils deutlich über vergleichbaren Mietkosten. Um Wohnraum zu erwerben, spiele daher das vorhandene Vermögen eine immer grössere Bedeutung.

Zinsanstieg in der Schweiz ein überschaubares Problem

Zwar könnten auch in der Schweiz die Zinsen in den nächsten zwölf Monaten leicht ansteigen. Ein wirklicher Gamechanger für die Entwicklung am Immobilienmarkt dürfte das aber laut der UBS nicht sein. Schmerzhaft wären für Investoren erst Zinsen über zwei Prozent, weil dann teure Bauprojekte unrentabel würden, sagt Matthias Holzhey von der UBS.

UBS-Studie zum Risiko einer Immobilienblase

Eigenheimbesitzende dürften aber auch eine grössere Preiskorrektur gut meistern. Zumindest wenn das Wohneigentum selbst bewohnt und langfristig finanziert sei. Problematischer könnte es hingegen werden, wenn der Zinsanstieg rasch und höher als erwartet erfolge. Oder wenn ab 2029 Schuldzinsen nicht mehr von der Steuer abgezogen werden können.