[단독] 토허제로 조이니…상속자산·가족에 손벌린 자금 2배로 늘었다

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박소은 기자

업데이트 : 2026.10.04 12:47 닫기

서울 주택매입 자금조달 분석

임대보증금 14.83%→6.51%
사적자금은 6.88%→11.55%
25개구 중 24곳서 비중 역전

은행대출 비중은 22%대 제자리
주식 등 매각대금도 두배로

정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶어 갭투자를 제한한 이후 주택 매수자들의 자금조달 방식에도 변화가 나타나고 있다. 갭투자에 활용되는 취득주택 임대보증금 비중은 절반 이하로 줄어든 반면, 빈 자리를 증여·상속이나 가족·지인으로부터 빌린 ‘사적자금’이 메웠다. 특히 서울 25개 자치구 가운데 24곳에서 증여·상속과 그 밖의 차입금 비중이 임대보증금 비중을 넘어섰다.

4일 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 제출받은 주택 자금조달계획서를 분석한 결과 올해 1~8월 서울 주택 매입자금은 총 71조1278억원으로 집계됐다.

이 중 증여·상속으로 조달한 자금은 4조5821억원으로 전체의 6.44%를 차지했다. 가족이나 지인 등을 통한 사인 간 차입이 포함되는 ‘그 밖의 차입금’ 항목은 3조6363억원으로 5.11%다. 두 항목을 합친 자금은 8조2184억원으로 전체 매입자금의 11.55%에 달했다.

반면 취득하려는 주택의 세입자 보증금을 매입자금으로 조달하겠다고 신고한 금액은 4조6292억원으로 전체의 6.51%에 그쳤다. 취득주택의 임대보증금은 세입자의 보증금을 승계하거나 신규 임차인의 보증금을 주택 구입자금으로 활용하는 갭투자의 대표적인 자금조달 수단이다.

자금조달의 무게중심은 임대보증금에서 사적자금으로 빠르게 이동한 것으로 나타났다. 2025년에는 증여·상속과 그 밖의 차입금 비중이 6.88%였던 반면, 취득주택 임대보증금은 14.83%로 두 배 이상 높았다. 올해 들어 임대보증금 비중은 8.32%포인트 줄어든 6.51%, 사적자금 비중은 4.67%포인트 늘어난 11.55%다.

자치구별 변화는 더욱 두드러졌다. 2021년부터 지난해까지 서울 25개 자치구 가운데 증여·상속과 그 밖의 차입금 비중이 임대보증금 비중을 넘어선 곳은 전무했다. 올해 1~8월에는 광진구를 제외한 24개 구에서 사적자금이 임대보증금을 추월한 것으로 나타났다.

사적자금 비중은 용산구가 15.63%로 가장 높았다. 성동구 15.29%, 동작구 13.95%, 영등포구 13.11%, 강남구 12.70%, 중구 12.47%, 송파구 12.25%, 마포구 12.13% 순이었다.

이중 증여·상속 비중이 가장 높은 자치구는 성동구(8.90%)로 집계됐다. 동작구 7.36%, 송파구 7.34%, 강동구 7.30%, 영등포구 7.25%, 용산구 7.24%, 강남구 7.07%로 뒤를 이었다. 지난해 사적자금 조달액은 송파·강남·서초 등 강남3구가 상위권을 차지했지만, 올해는 거래금액 대비 증여·상속 비중 상위권에 성동·동작·강동·영등포 등 비강남 지역이 대거 이름을 올린 것으로 나타났다.

은행 대출 비중은 큰 변화가 없었다. 서울 전체 금융기관 대출 비중은 지난해 22.69%에서 올해 22.30%로 소폭 줄었다. 임대보증금을 활용한 주택 매입 감소 자리를 증여·상속, 사전 차입, 주식·가상화폐 매각대금 등이 메운 셈이다.

관련해 김종양 의원은 “이재명 정부는 온갖 규제로 부동산 투기를 잡겠다고 공언했지만, 막상 드러난 현실은 갭투자가 빠진 자리를 ‘부모 찬스’와 ‘가족 찬스’가 고스란히 채운 것에 불과하다”며 “대출 문은 좁히고 전세 끼고 사는 길까지 막아놓으니 이제 서울에서 집을 살 수 있는 사람은 물려받을 자산이 있거나 손 벌릴 가족이 있는 사람뿐인 ‘세습형 주택시장’이 돼버렸다”고 말했다.

이어 김 의원은 “규제로 시장을 이기겠다는 오기를 내려놓고, 맨손으로 내 집 마련에 나서는 청년과 무주택 실수요자의 주거 사다리부터 다시 놓아야 한다”고 촉구했다.

GS건설

006360 KOSPI

33,050 ▲ 0.30%

정부의 서울 전역 토지거래허가구역 지정 이후 주택 매수자금 중 임대보증금 비중이 축소되고 사적자금이 늘어났습니다.
자이 브랜드 기반의 주택 분양과 정비사업은 서울 주택 시장의 자금 조달 및 매수 환경 변화와 맞닿아 있습니다.
업계에서는 주택시장 자금조달 구조 변화가 향후 분양 수요와 정비사업 여건에 미치는 영향을 주시하고 있습니다.

현대건설

000720 KOSPI

114,400 ▼ 2.39%

서울 <b>사적자금</b> 조달이 전체의 11.55%로 확대되며 서울 주택 매수 구조가 변화하고 있습니다.
현대건설은 힐스테이트 및 디에이치 공급과 도시정비 사업을 통해 서울 주거 수요에 대응합니다.
증여와 차입금 중심의 매수 경향은 시장 유동성 제약과 수요 변화라는 양면적인 시선을 받고 있습니다.

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정부의 토지거래허가구역 지정 이후 서울에서 주택 매수자들이 자금을 조달하는 방식이 변화하고 있으며, 임대보증금 비중은 줄고 대신 증여·상속 및 사적자금이 확대되고 있다.

올해 1~8월 동안 서울 주택 매입자금 71조1278억원 중 11.55%가 사적자금으로 조달된 반면, 임대보증금은 6.51%에 불과해 그 비중에서 큰 차이를 보인다.

김종양 의원은 이러한 현상이 '세습형 주택시장'을 낳았다며, 청년과 무주택 실수요자를 위한 주거 지원의 필요성을 강조했다.