اجاره‌نشینی؛ تشدید بحران مسکن و اجاره‌بها در تهران و شهرهای بزرگ

انتشار آمارهای رسمی متوسط قیمت و اجاره‌بهای مسکن مدت‌ها است که متوقف شده است اما آمارهای غیررسمی نشان از تشدید بحران مسکن و اجاره‌بها در تهران و شهرهای بزرگ دارند. 

شاخص اجاره مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد» که بر اساس میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» موجران در شهر تهران محاسبه می‌شود، نشان می‌دهد در شهریورماه۱۴۰۵ متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی به ۶۴۰هزار تومان در هر مترمربع رسیده است؛ عددی شاخص که ابعاد تکان‌دهنده‌ای از بحران معیشت را مجسم می‌کند. 

ابعاد ملموس بحران اجاره‌بها؛ سهم ۹۰درصدی مسکن از درآمد خانوار

برای ملموس‌سازی عدد ۶۴۰هزار تومان در هر مترمربع، کافی است هزینه‌های یک خانواده سه‌نفره را برای اجاره یک واحد مسکونی ۷۰متری در یکی از مناطق متوسط تهران محاسبه کنیم:

برای یک واحد ۷۰متری با اجاره‌بهای کامل، هزینه ماهانه به حدود ۴۵میلیون تومان در ماه می‌رسد. در صورت پرداخت ۲۰۰میلیون تومان رهن و با اعمال نرخ عرف تبدیل ۳درصد در بازار، این ودیعه معادل ۶میلیون تومان اجاره ماهانه محاسبه می‌شود. در نتیجه، اجاره‌بهای پرداختی خالص خانوار به حدود ۴۰میلیون تومان در ماه کاهش پیدا می‌کند که به نسبت درآمد خانوار همچنان عدد بزرگی است. 

اگر با فرضی خوش‌بینانه، درآمد متوسط ماهانه این خانواده سه‌نفره را ۵۰میلیون تومان در نظر بگیریم، پرداخت اجاره‌بهای ۴۵میلیون تومانی معادل به ۹۰درصد کل درآمد خانواده است. حتی پس از کسر ودیعه ۲۰۰میلیون تومانی، اجاره خالص ۳۸.۸میلیون تومانی دقیقا ۷۸درصد از کل درآمد خانوار را می‌بلعد.

پس از پرداخت این اجاره‌بها، تنها حدود ۵میلیون تومان برای این خانواده باقی می‌ماند. این در حالی است که طبق برآوردهای فکت‌نامه، هزینه تامین حداقل «سبد کالابرگ غذایی» (کالری پایه برای زنده ماندن) برای یک خانواده سه‌نفره در تابستان۱۴۰۵ به بیش از ۱۶میلیون تومان در ماه رسیده است. به بیان دیگر، درآمد باقی‌مانده یک خانواده مستاجر حتی کفاف حداقل خوراک ماهانه را هم نمی‌دهد، چه رسد به هزینه‌های درمان، آموزش، حمل‌ونقل و پوشاک.

طبق آخرین چکیده نتایج طرح آمارگیری هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار ایران در سال۱۴۰۴، حدود ۲۲.۸درصد از خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند و سهم گروه «مسکن، سوخت و روشنایی» از کل هزینه‌های خانوار شهری ۴۱.۷درصد اعلام شده است. اما چرا سهم ۴۱.۷درصدی مرکز آمار با واقعیت ملموس مستاجران در تهران تفاوت چشمگیری دارد؟ زیرا آمار ۴۱.۷درصدی مرکز آمار، میانگینی از کل خانوارهای کشور (شامل مالکان بدون هزینه اجاره و ساکنان شهرهای کوچک) است. در واقعیت کلان‌شهرها، سهم مسکن از مرز ۸۰ تا ۹۰درصد درآمد خانوارهای مستاجر فراتر رفته است.

چشم‌انداز بازار مسکن؛ عقب‌ماندگی تورمی اجاره و پتانسیل جهش‌های جدید

بررسی گزارش تورم مرکز آمار ایران در شهریور۱۴۰۵ نکات نگران‌کننده‌تری را درباره آینده بازار مسکن فاش می‌سازد. 

طبق گزارش مرکز آمار، در شهریور۱۴۰۵ نرخ تورم سالانه شاخص کل برای خانوارهای کشور ۷۳.۶درصد ثبت شده است. در همین دوره، نرخ تورم سالانه گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» ۳۵.۹درصد و نرخ تورم سالانه اجاره‌بها ۳۲.۲درصد بوده است.

• تحلیل پتانسیل جهش آتی: این داده‌ها فاش می‌سازند که هم نرخ تورم بخش مسکن از تورم عمومی کل کشور (۷۳.۶٪) عقب‌تر است و هم نرخ تورم اجاره‌بها از تورم خرید مسکن عقب‌ماندگی دارد. تجربه نشان می‌دهد نرخ اجاره‌بها همواره با یک فاصله زمانی خود را با تورم مسکن و تورم کل تطبیق می‌دهد. این عقب‌ماندگی زمانی به معنای وجود یک پتانسیل نهفته و خطرناک برای جهش‌های شدیدتر اجاره‌بها در آینده نزدیک است؛ امری که زیست قشر مستاجر را در آستانه مواجهه با بحران‌های سهمگین‌تر قرار می‌دهد.

ناکارآمدی سرکوب قیمتی؛ ریشه‌های ساختاری و سیاسی بحران

در مواجهه با این فاجعه اقتصادی، واکنش تکراری دولت‌ها وضع قوانین دستوری مانند تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها (تعیین سقف ۲۵درصدی) بوده است. اما تجربه نشان داده که این دستورات در فاصله زمانی کوتاهی بی‌اثر می‌شوند و تنها به زیرزمینی شدن معاملات می‌انجامند؛ زیرا بحران مسکن یک مساله ایزوله نیست، بلکه معلول به‌هم‌ریختگی کلی اقتصاد کلان و ناترازی‌های ریشه‌ای است.

مساله‌ای که البته فراتر از ناکارآمدی بانک مرکزی و وزارت اقتصاد و دولت‌ها، نتیجه انباشت بحران‌های اقتصادی و سیاسی در کلیت جمهوری اسلامی است. برخی تحلیل‌گران هوادار حکومت سعی می‌کنند علت بحران را به ناتوانی دولت در حل مساله ناترازی بانک‌ها یا ناتوانی از مهار نقدینگی تقلیل دهند، بی‌اعتنا به اینکه بحران نقدینگی و ناترازی بانک‌ها معلول سیاست‌های کلان حکومت و ماجراجویی‌های جمهوری اسلامی در حوزه سیاست داخلی و منطقه‌ای است. 

زمینه‌سازی برای انحصار سیاسی و سرکوب با تزریق بی‌وقفه منابع مالی به نهادهای تبلیغاتی-امنیتی مانند «بسیج»، «قرارگاه قرب بقیه‌الله»، «حوزه‌های علمیه»، «سازمان تبلیغات اسلامی» و «صداوسیما» از یک‌سو و ایجاد هزینه‌های سنگین سیاسی و اقتصادی با اصرار بر برنامه‌های هسته‌ای توسعه موشکی و هسته‌ای و دنبال کردن سیاست‌های تنش‌زا که منجر به تحریم‌های کشنده، انزوای اقتصادی و نابودی درآمدهای ارزی شده است. به این مساله ایجاد سازوکارهای پنهان برای دور زدن تحریم‌ها را نیز اضافه کرد که باعث غیررسمی شدن ساختار اقتصادی و اداری کشور و افزایش فساد شده است. 

این هزینه‌های اضافی، ناترازی‌های بودجه‌ای ایجاد کرده که موتور چاپ پول و تورم ساختاری در ایران و به دنبال آن تورم مسکن شده است. تا زمانی که این سیاست‌ها اصلاح نشوند و چشم‌اندازی برای استقرار ثبات سیاسی و اقتصادی پدیدار نگردد، امیدی به حل و فصل بحران‌های شدید اقتصادی نخواهد بود.