“4억이라더니 3억 더 내라?”…서울 1만8000가구 ‘부담금 폭탄’ 맞나

반포센트레빌아스테리움 연내 부과방침
재초환 부담금에 반포현대 조합 ‘소송’
래미안트리니원 등 전국 60곳 대상 단지
부담금 부담 주체따라 매맷값 수억 차이

서울 서초구가 ‘반포 현대’의 재건축 초과이익환수(재초환) 부담금을 연내 부과하겠다고 밝힘에 따라 시장 혼란이 커지는 모습이다.

재초환은 재건축으로 발생한 초과 이익 가운데 일정 기준을 넘는 금액에 대해 조합에 부담금을 부과하는 제도다. 재건축 전후의 주택 가격 차이에서 정상적인 주택 가격 상승분과 개발 비용 등을 제외해 초과 이익을 산정한다.

부담금 부과가 예상되는 재건축 단지는 서울는 46개 단지(약 1만8000가구)를 포함해 전국 60곳 이상으로 추산된다.

26일 정비업계에 따르면 서초구는 재초환법이 준용하는 개발이익환수법상 징수권 소멸시효가 5년이라는 점을 근거로 연내 ‘반포 센트레빌 아스테리움’(반포 현대 재건축)의 부담금을 연내 부과하겠다는 입장이다. 2021년 7월 입주를 시작한 이 단지는 준공 후 5년이 지났다.

재초환법에서 재건축부담금의 결정과 부과 기한을 규정한 부칙은 2023년 12월 26일 개정·신설됐고 이듬해 3월 시행됐다. 또 이 법에서는 소멸시효를 시행 후 5년 이내로 정했다. 2029년에 소멸시효가 도래하는 것이다.

다만, 국토교통부는 2024년 3월 개정법 시행을 반영해 올해 이후에도 재초환을 부과할 수 있다고 해석한다.

재초환 부담금의 부과가 이뤄진 단지는 아직 없다. 윤석열 정부에서 공식적으로 재건축 부담금 폐지를 추진했기 때문이다. 하지만 이재명 정부가 출범하면서 본격적인 부과가 진행되는 모습이다.

서초구의 부과 시기가 다가오면서 시장에 영향을 미치고 있다. 재초환 부과 대상 단지에선 시장 가격이 재초환 부과 여부에 따라 달라지는 현상도 나타났다.

지난 8월부터 입주를 시작한 서초구 반포 래미안 트리니원(옛 반포 3주구)은 재초환 부담금 포함 여부에 따라 동일 주택형에도 매매가격이 차이를 보이고 있다.

해당 아파트 전용 84㎡ 35층의 한 매물은 57억원, 32층 매물은 51억5000만원에 나와 있다. 재초환 부담금 포함 여부로 35층 매물은 매도자가, 32층 매물은 매수자가 부담하는 조건이다.

래미안트리니원의 재초환 부담금 예정액은 2020년 관리처분 당시 가구당 평균 4억200만원을 통보했으나, 이후 일반분양가 상승 등으로 인해 가구당 7억원에 달할 것이라는 관측이 나온다.

서초구는 반포 센트레빌 아스테리움·래미안트리니원 외에도 신반포 21차(현 오티에르 반포), 신반포 18차 337동(오티에르 신반포), 신성빌라 재건축 단지 등의 재건축 부담금 산정 절차를 진행 중이다.

재건축 단지들은 재초환 부담금 부과 방식에 문제를 제기하며 실제 부과가 이뤄지면 즉각 가처분 신청과 행정소송을 불사하겠다는 입장이다. 조합들은 재초환법에 대해 미실현이익에 부과되는 징벌적 성격의 세금이면서 입주 시점의 시세에 따라 단지별로 개발이익이 달라지는 부담금이라고 주장하고 있다.

반포 센트레빌 아스테리움 등 문재인 정부 시절 재건축이 진행된 단지들은 초과이익에서 제외하는 ‘정상 주택가격 상승률’을 통계 조작 논란이 있던 한국부동산원의 주택가격동향 지수를 적용하는 것에 반대하고 있다.

부과 방식도 문제다. 조합원마다 취득 시점이 달라 최종 개발이익이 다른데 최종 조합원이 모든 부담금을 부담해야 하며 조합원과 일반분양자와의 형평성 문제도 크다고 지적한다.

지난해 2월부터 입주가 시작된 대전 서구 용문동 1·2·3구역(현 둔산더샵엘리프)은 단독주택 재건축 방식으로 사업을 진행하면서 가구당 1억~2억원의 재초환 부담금이 예상된다.

반포동 일원 중개업계 관계자들은 “재초환이 실제로 부과되면 시장 혼란이 매우 커질 수 있다”고 입을 모았다.