Zwrot na rynku mieszkań. Warszawa już nie jest najdroższa

W trzecim kwartale 2026 roku na rynku mieszkaniowym doszło do nieoczekiwanych zmian. Jak wynika z najnowszego raportu Otodom, po miesiącach dominacji drogich inwestycji deweloperzy zaczęli uzupełniać ofertę o tańsze mieszkania. We wrześniu średnia cena transakcyjna w Krakowie po raz pierwszy przewyższyła stawki w Warszawie.

We wrześniu średnia cena transakcyjna w Krakowie po raz pierwszy przewyższyła stawki w Warszawie (zdj. ilustracyjne) /Shutterstock

Kraków wyprzedza stolicę

Według danych Otodom, we wrześniu średnia cena mieszkań sprzedanych w Krakowie wyniosła aż 17 828 zł za metr kwadratowy. To nie tylko więcej niż w Warszawie, ale także o ponad 5 procent powyżej przeciętnej krakowskiej stawki ofertowej. Podobny poziom, zbliżony do rekordów z marca 2025 roku, odnotowano także w Poznaniu.

Relacja między średnią ceną mieszkań sprzedanych a ofertowych wynika w dużej mierze ze struktury transakcji, czyli z tego, jakie lokale faktycznie znajdują nabywców. Kiedy częściej kupowane są tańsze mieszkania, w ofercie pozostaje relatywnie więcej droższych lokali. Jeśli natomiast popyt koncentruje się na mieszkaniach z wyższej półki cenowej, jak we wrześniu w Krakowie, ta relacja się odwraca – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Ekspertka zwraca uwagę, że w pierwszej połowie roku firmy deweloperskie wprowadzały na rynek głównie drogie projekty, co podnosiło średnią stawkę ofertową. W trzecim kwartale sytuacja się zmieniła.

„Tylko raz w ostatnich sześciu latach widzieliśmy kwartał równie zaskakujący pod względem relacji średnich cen jak trzeci kwartał 2026 - i było to rok temu. Po trzech kwartałach drogich wprowadzeń w trzecim kwartale przyszedł czas uzupełniania oferty stosunkowo tańszymi projektami” – podkreśla Kuniewicz.

Na siedmiu głównych rynkach średnia cena nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale wyniosła 15 869 zł/mkw. To mniej zarówno od średniej stawki ofertowej (16 231 zł/mkw.), jak i od przeciętnej ceny lokali deweloperskich sprzedanych w tym okresie (16 101 zł/mkw.). Według autorów raportu to pierwszy sygnał, że oferta deweloperska jest uzupełniana o tańsze mieszkania z segmentu popularnego.

Zróżnicowanie cen w największych miastach

Wysokie ceny mieszkań sprzedanych odnotowano także w Trójmieście – średnia wyniosła tam 17 288 zł/mkw., zbliżając się do przeciętnej stawki oferowanych lokali deweloperskich (17 805 zł/mkw.). Jednak wciąż pozostaje poniżej rekordowego poziomu z czerwca tego roku.

W Krakowie i Trójmieście zobaczyliśmy podobne zjawisko jak miesiąc wcześniej w Warszawie, czyli wyraźny wzrost średnich cen sprzedanych mieszkań. Z kolei w stolicy, podobnie jak w Łodzi, wrzesień przyniósł ich spadek miesiąc do miesiąca. Warto jednak zaznaczyć, że w znacznej mierze wynikał on z rekordów cenowych, które odnotowaliśmy na obu rynkach w sierpniu – wskazuje Kuniewicz.

W Warszawie średnia cena mieszkań sprzedanych (17 767 zł/mkw.) była we wrześniu aż o 1 916 zł/mkw. niższa od przeciętnej stawki ofertowej, która wyniosła 19 683 zł/mkw. To największa różnica spośród siedmiu analizowanych miast.

W Poznaniu przeciętna cena mieszkań sprzedanych wyniosła we wrześniu 13 466 zł/mkw., utrzymując się od początku roku w granicach 12,9 - 13,5 tys. zł/mkw. i wciąż pozostaje poniżej przeciętnej stawki lokali w ofercie deweloperów (14 138 zł/mkw.).

Na rynkach wrocławskim i katowickim poziom przeciętnych cen mieszkań sprzedanych pozostał niemal taki sam jak w sierpniu – wyniósł odpowiednio 14 781 zł/mkw. oraz 12 224 zł/mkw. W Katowicach od roku średnie ceny nominalne lokali w ofercie deweloperów utrzymują się na niemal niezmienionym poziomie (we wrześniu: 12 634 zł/mkw.), co przy inflacji przekraczającej 3 proc. oznacza ich realny spadek.

Ceny mieszkań rosną w całej Polsce

Według danych GUS, w drugim kwartale 2026 roku ceny lokali mieszkalnych w Polsce wzrosły średnio o 1,5 proc. kwartał do kwartału. Najszybszy wzrost zanotowano w województwie opolskim – o 2,9 proc. Najmniejszy wzrost odnotowano w województwie wielkopolskim – o 0,5 proc.

Po województwie opolskim ceny najmocniej wzrosły w województwie świętokrzyskim (2,4 proc.) oraz pomorskim (2,3 proc.). W dziewięciu województwach ceny mieszkań wzrosły mocniej niż średnio w kraju, w jednym (podlaskim) wzrost był równy średniej krajowej, a w sześciu województwach był od niej niższy.