IVA de 6% na construção arrisca-se a litigância

O ex-secretário de Estado dos Assuntos Fiscais Sérgio Vasques admite que as novas regras do IVA de 6% na construção de habitações gerem litigância, mas diz ser necessário esperar para ver como agirá o fisco.

“Receio que as hipóteses de litigância ainda não estejam inteiramente eliminadas, mas, como estamos perante novidades, vamos ter que esperar alguns meses para perceber exatamente o que é que se vai passar no terreno. Ainda é cedo para dizer”, afirmou, em entrevista ao ‘podcast’ LusaExtra.

O professor da Faculdade de Direito da Universidade Católica Portuguesa e investigador na área do IVA entende que Portugal tem gerido “de forma muito, muito amadora” o dossiê do IVA da habitação e reabilitação urbana, criando “bolhas de litigância tremendas que têm paralisado” o setor da construção.

Sérgio Vasques afirma que o fisco compra “mais guerras do que aquelas que é capaz de resolver” em relação ao IVA da reabilitação, ao mesmo tempo que se coloca “um problema de demissão do legislador”.

“O problema do IVA na reabilitação poderia ter sido tratado atempadamente e, em vez disso, deixámos crescer a ferida até o setor ficar numa situação de pânico, de hesitação”, critica o antigo secretário de Estado de Fernando Teixeira dos Santos (PS), que de 2009 a 2011 teve a administração tributária na sua alçada política.

Sérgio Vasques sublinha: quando se criam e aplicam as regras do setor da construção, “é preciso articular melhor a lei que produzimos com aquilo que é a conduta no dia a dia da administração [tributária]”.

A descida da taxa de IVA de 23% para 6% é uma das principais medidas do pacote fiscal do Governo para aumentar a oferta de casas e combater a crise habitacional.

De forma temporária, as empreitadas de construção e reabilitação de habitações poderão beneficiar de uma taxa de IVA de 6% (em vez da atual taxa de 23%), se os imóveis se destinarem à habitação própria e permanente do comprador ou exclusivamente ao arrendamento habitacional.

Para isso é necessário que a venda não ultrapasse 660.982 euros e que a renda mensal não exceda 2.300 euros (2,5 vezes o valor do salário mínimo de 2026).

No decreto-lei, o Governo salvaguarda que se um comprador não afetar o imóvel à habitação própria e permanente, isso não “determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo ou à aplicação de penalidades”.

Nesses casos, fica previsto que o comprador é alvo de “um agravamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) correspondente a 10% sobre o valor tributável”, lê-se na introdução do diploma.

A Ordem dos Contabilistas Certificados avisou em outubro que as novas regras podem criar litigância entre os promotores e a Autoridade Tributária (AT) dentro de dois a três anos.

Para Sérgio Vasques, “a grande bolha de litigância que acabou por surgir com o IVA na reabilitação urbana fez com que muitos investidores acabassem por travar os seus projetos”.

“Não se pode ter um setor inteiro exposto ao risco de liquidações de imposto assentes em interpretações menos bem fundamentadas. Num setor como este, isso é absolutamente trágico”, vinca.

“Este ano, houve uma tentativa de pôr termo a essas querelas entre a administração tributária e o setor da construção, mas não parece certo que isso esteja inteiramente pacificado”, afirma.

Sérgio Vasques refere-se a uma nova lei, de agosto de 2026, que clarifica a aplicação do IVA de 6% nas obras para assegurar que a taxa reduzida se aplica nos projetos de renovação em áreas de reabilitação urbana (ARU), mesmo quando não há uma operação de reabilitação (ORU).

O diploma procura resolver situações em que, no passado, entre janeiro de 2009 e outubro de 2013, os construtores não puderam aplicar a taxa de IVA de 6% pelo facto de as obras de reabilitação terem sido realizadas numa ARU para a qual a câmara municipal onde o imóvel se localiza não aprovou uma ORU.