집값 뛰자 ‘50년 주담대’ 늘어나는 일본…은퇴 뒤 빚 감당할까

한국에서 가계부채 급증의 주범으로 지목돼 한도 축소 등 규제를 받았던 ‘50년 만기 주택담보대출’이 최근 일본 부동산 시장에서 빠르게 확산하며 부실 뇌관으로 떠오르고 있다. 도쿄 도심 집값이 1억엔(약 8억4000만원)을 훌쩍 넘어서면서 매월 내는 원리금이라도 줄여보려는 2030 세대가 대거 몰린 탓이다. 금리 상승기와 맞물려 은퇴 이후까지 빚을 짊어지는 구조가 고착화하자, 일본 금융당국과 은행권이 뒤늦게 대출 문턱을 높이며 진화에 나섰다.

15일 니혼게이자이신문(닛케이)에 따르면 일본의 일부 대형 인터넷은행과 지방은행들은 최근 50년 만기 주담대 심사를 강화하고 있다. 한 인터넷은행 관계자는 “구매하려는 주택의 담보 가치와 가계 소득, 실제 상환 여력을 더욱 엄격하게 따지며 대출 심사를 조이기 시작했다”고 귀띔했다.

기존 최장 35년이던 일본 주담대 만기를 50년으로 늘린 상품은 2023년 스미신SBI넷은행을 시작으로 올해 소니은행 등 인터넷·지방은행권 전반으로 퍼졌다. 도쿄 만안 지역 초고층 아파트를 중심으로 집값이 폭등하자, 월 상환액을 낮춰 내 집 마련에 나서려는 20대 젊은 층의 수요가 폭발했기 때문이다. 주담대 비교업체 MFS가 지난 5월 진행한 조사에서는 최근 1년 내 대출을 받은 차주의 70%가 50년 만기 상품으로 갈아타는 데 관심을 보였을 정도다.

문제는 당장의 월 납입금은 줄어들지만 전체 상환 기간 동안 물어야 할 총이자 부담이 눈덩이처럼 불어나고, 은퇴 후 상환 리스크가 커진다는 점이다. 집값 상승을 기대하고 중도에 집을 팔아 대출을 갚는 시나리오가 어긋나면, 만기 완제 시점이 정년을 훌쩍 넘긴 70대에 이르게 된다. 맞벌이 부부가 한도를 늘리기 위해 함께 받는 ‘페어론(부부 공동대출)’ 역시 이혼이나 질병, 이직 등으로 소득이 줄어들 경우 곧바로 연체 위기에 빠질 수 있는 구조다.

이에 일본 금융청은 경고등을 켰다. 금융청은 지난 7월 보고서에서 “주담대 기간이 길어질수록 채무불이행(디폴트)률이 높아진다”고 지적했다. 금융청은 올해 상반기 은행협회 등에 금리 변동 위험을 소비자에게 철저히 설명하라고 지시한 데 이어 최근 금융사들을 상대로 물밑 실태조사에도 착수했다.

한국에서도 2023년 여름 은행들이 50년 만기 주택담보대출을 잇따라 내놓자 가계대출이 빠르게 늘었다. 만기가 길수록 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 들어가는 연간 원리금이 줄어 같은 소득으로 더 많은 돈을 빌릴 수 있었기 때문이다. 금융당국은 그해 9월 대출 전 기간의 상환능력을 입증하기 어려운 차주에 대해 DSR 산정 만기를 최장 40년으로 제한했다. 당시 가계대출 관리 대상에 함께 오른 특례보금자리론은 출시 때부터 DSR이 적용되지 않은 정책모기지로, 금융당국은 별도로 일반형 신규 접수를 중단했다.

• Q. 초장기 주택담보대출 확산의 구조적 배경은?
• Q. 주택가격 상승과 초장기 대출의 결합이 가계부채에 미칠 영향은?

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한국의 50년 만기 주택담보대출이 일본에서도 확산되며 부실 리스크로 부각되고 있다.

일본 금융청은 이 대출 방식이 장기화될수록 디폴트 위험이 증가한다고 경고하며 대출 심사를 강화하고 있다.

한국에서도 유사한 경향이 나타나고 있으며, 금융당국은 DSR 산정 기준을 조정해 가계대출 관리를 강화하고 있다.