Crise du logement : succès et dérives des alternatives

Les témoignages se suivent et se ressemblent. Les personnes en recherche d’un logement éprouvent de plus en plus de difficultés à en trouver un. Leurs démarchent durent des mois, voire des années et les biens espérés sont parfois aussi hors de prix.

Nous sommes par exemple tombés sur l’expérience malheureuse d’un papa solo, Naïm. Il vit avec ses trois enfants dans un appartement bruxellois, deux chambres, depuis dix ans. Son loyer est actuellement de 650 euros, sans les charges. Il doit malheureusement quitter son logement car son propriétaire compte occuper le bien lui-même. Naïm recherche donc activement un nouveau logement, mais il ne trouve strictement rien. "Le problème dans le privé, si vous cherchez trois chambres, c’est entre 1500 et 1700. Je suis en arrêt maladie. Je touche entre 1500 et 1600 par mois, c’est la somme, en quelque sorte, qu’on me demande pour le loyer. Je me retrouve donc dans une impasse."

Au moment de notre rencontre, il ne restait à Naïm qu’un mois pour trouver. À l’échéance, il devra quitter son logement avec ses trois enfants, avec ou sans solution de relogement. "Je serai sûrement dans la rue parce qu’un appartement trois chambres, je ne sais pas le payer. Donc, si je paye le loyer, je n’ai pas quoi manger, ni rien du tout. Les appartements deux chambres, on ne veut pas me les louer, parce que j’ai trois enfants. La seule chose que je pourrais faire, c’est abandonner mes enfants pour louer moi tout seul. C’est la seule solution qu’il me reste." 

Se séparer de ses enfants pour les confier à une famille d’accueil ou à des proches, cette issue possible le ronge : "La vérité, c’est que je ne sais pas ce que je dois faire. Je ne sais pas et c’est pour cette raison-là que je suis tombé en dépression. C’est trop de choses en une fois." soupire Naïm.

Ce cas dramatique, illustre une réalité pour beaucoup. Il est de plus en plus difficile de se loger à un prix abordable.

Comment expliquer les niveaux élevés des loyers ? L’achat de biens immobiliers est toujours plus difficile. Les exigences pour l’octroi de prêts hypothécaires, les taux d’intérêt élevés, le prix des biens immobiliers et les coûts de la rénovation énergétique, entre autres, rendent l’accès à la propriété de plus en plus difficile.

Les jeunes adultes deviennent propriétaires de plus en plus tard. Beaucoup plus de monde se retrouve donc sur le marché de la location. Par ailleurs, la population augmente, principalement à Bruxelles. La capitale accueille 300.000 habitants de plus qu’il y a 30 ans, selon l’IBSA (Institut bruxellois de statistique et d’analyse). La demande de biens de location est donc en croissance.

Et les biens à louer disponible n’augmentent pas en conséquence. La tension entre l’offre et la demande tire les prix vers le haut. À Bruxelles, le loyer moyen a augmenté de 25% en 5 ans (de 2020 à 2025), selon le baromètre de locations 2025 de Federia, la fédération des agents immobiliers francophones de Belgique. Le site Batibouw, sans préciser ses sources, ni s’il s’agit du loyer moyen ou médian, parle même d’une augmentation de 38 à 44% selon le type de biens.

L’IBSA nous propose un graphique de l’évolution des loyers médians. Il nous montre une évolution plus modérée, mais leurs données ne sont tirées que des nouveaux beaux enregistrés.

Pour Bruxelles, nous retiendrons finalement le résultat d’une étude récente d’Hugo Périlleux, économiste et géographe à l’Institut de Gestion de l’Environnement et d’Aménagement du Territoire (IGEAT) de l’ULB. Nous avons pu en prendre connaissance, mais elle n’est pas encore été publiée à l’heure d’écrire ces lignes. De 2021 à 2026, les loyers médians à Bruxelles sont en progression de 25 à près de 40% selon différentes sources analysées.

En Wallonie, les données sont plus claires. Le loyer moyen a doublé en 20 ans, selon les statistiques de l’IWEPS (Institut wallon de l’évaluation, de la prospective et de la statistique).

Le Syndicat des Locataires le dénonce avec force depuis des années. Il y a trop de logements laissés vides par leurs propriétaires, comme nous le rapporte José Garcia, secrétaire général du Syndicat des Locataires : "Pour nous, à Bruxelles, c’est prouvé, en Wallonie aussi, il y a plus de logements en général que de ménages. Donc, à partir de ce moment-là, on ne peut pas à proprement parler de pénurie de logements."

 Il y aurait donc assez de logements pour tous, mais pourquoi certains restent vides ? Pourquoi leurs propriétaires ne les louent-ils pas ? L’une des raisons, c’est la spéculation. Un bien se revend, en effet, plus cher et plus rapidement, s’il n’est pas occupé par des locataires. Une autre justification, ce sont les coûts des travaux nécessaires pour mettre certains biens aux normes de salubrité et de performance énergétique actuelles. Ils sont parfois jugés trop élevés par les propriétaires.

Au final, 4500 logements seraient vides, rien que pour la Région de Bruxelles-Capitale. En Wallonie, encore plus, entre 20 et 40.000 appartements ou maisons resteraient inoccupés et indisponibles.

Une catégorie de biens est particulièrement touchée par le manque de biens disponible, ceux pour des personnes seules. Le nombre de personnes isolées à exploser en quelques décennies. Plus d’un "ménage" belge sur trois est composé d’une seule personne, soit 36,3% de ceux-ci, selon Statbel. C’est une augmentation de 20 pour cent en trente ans, où il n’était "que" 30%.

Le parc immobilier existant n’a pas suffisamment évolué pour répondre aux besoins actuels. Les studios et appartement 1 chambre sont aujourd’hui largement insuffisants. Face aux manques de biens disponibles pour personne seule, une manière de se loger rencontre de plus en plus de succès : la colocation.

 Des personnes seules se retrouvent dans des biens prévus initialement pour des familles. Elles disposent chacune d’une chambre privative. Toutes les autres pièces sont mises en commun. Les colocataires disposent donc d’un bien, généralement de grande taille, à moindre coût.

L’arrivée du bail de colocation en Wallonie en 2018 a permis le développement de ce mode d’habiter. Cette législation permet à un propriétaire de se lancer dans la colocation jusque 4 colocataires sans aucune demande de permis. 

Anne-Catherine Rizzo, directrice de Relogeas, une Association de Promotion du Logement se souvient de ce changement prometteur : "On était vraiment très contents de cette loi sur la colocation parce qu’on pensait vraiment que ça allait pouvoir stimuler l’habitat groupé, l’habitat solidaire. Et que la pression du logement allait vraiment être diminuée. On n’a pas pensé à la dérive que la promotion immobilière allait faire sur un tel dispositif." 

La colocation est devenue en effet le meilleur moyen de maximiser ses profits. Des propriétaires l’ont bien compris. Avec une famille, ils loueraient leur bien par exemple 1200 euros. Avec quatre colocataires, ils peuvent doubler leurs revenus, avec moins de risque d’impayé. 

"Ces quatre personnes sont solidaires du paiement du loyer. Si une des personnes a un problème, ce n’est pas le problème du propriétaire, ce sont les quatre personnes qui doivent s’arranger pour payer le loyer. Le poids du loyer pèse sur le ménage et donc sur les quatre personnes qui sont là. Même chose pour les charges", nous explique Anne-Catherine Rizzo.

L’une de ces dérives est mise en évidence par Anne-Catherine Rizzo, la directrice de Relogeas, Association de Promotion du Logement. Elle éprouve de plus en plus de difficultés dans l’accomplissement de l’une de ses missions, celle qui consiste à aider des familles à se loger : "Les logements "familles" sont pris d’assaut par les colocations. Si on laisse aller comme ça, on n’arrivera plus à loger les familles, ça devient une catastrophe. Et en plus, on ne loge pas bien, parce que ce n’était pas conçu pour des personnes qui ne se connaissaient pas, c’était vraiment pour un vivre ensemble, ce qu’on n’a pas pour le moment." regrette Anne-Catherine Rizzo. 

La colocation, en effet, ce n’est pas qu’une affaire d’argent, c’est aussi de l’humain. Les colocataires qui vivent ensemble, de plus en plus souvent, ne se choisissent pas. Si l’entente ne fonctionne pas, cela peut conduire à des colocations compliquées, voire explosives, comme en témoigne Paul, 62 ans, que nous rencontrons dans sa colocation. Ce musicien professionnel y loue une chambre, comme 7 autres colocataires dans cette maison nichée dans un village en périphérie bruxelloise. Il regrette l’absence de sélection sérieuse parmi les candidats colocataires. "Les gens, voyez-vous, arrivent au hasard, comme je suis arrivé ici. L’un d’eux pourrait être n’importe qui, vous savez, pourrait être un criminel ou n’importe quoi d’autre." regrette Paul. 

Des profils de tous horizons se retrouvent entre quatre murs et doivent cohabiter. Certains, dépendant à l’alcool ou à d’autres substances, peuvent rapidement faire chavirer l’entente. Paul en a fait la regrettable expérience. "Après quelques mois, je me suis retrouvé au milieu d’une bagarre. Un type frappait une femme à terre, à coups de pied et de poing. J’ai dû intervenir. Ça m’a vraiment traumatisé. J’en ai tremblé pendant 30 minutes. C’est quoi ce délire ?" se remémore Paul avec embarras.

Les logements à l’origine conçus pour une famille, ne se prêtent en effet pas toujours à la cohabitation de personnes qui ne se connaissent pas et aux profils parfois incompatibles.

Regardez derrière ! Il y a des souris et des rats qui passent par là.

La troisième dérive de la colocation, ce sont les problèmes de salubrité. Comme les logements collectifs, en général, les colocations se dégradent plus rapidement. Certains propriétaires ne seraient pas toujours enclins à assumer des dépenses plus courantes de remise en état.

Par ailleurs, comme la demande de logement est forte et que ceux-ci se font rares, satisfaire ses colocataires ne semble pas toujours être une priorité, puisqu’ils sont facilement remplaçables. Nous sommes tombés sur l’un des pires exemples de colocation délaissée manifestement par son propriétaire. L’un des colocataires nous l’a fait visiter. "Regardez l’état du plafond : il risque de s’effondrer à tout moment. Ce n’est qu’une question de temps. Le bois est complètement pourri." nous montre le jeune réfugié Palestinien qui loge dans cette colocation depuis six mois, faute de mieux. 

"Regardez les rampes des escaliers, elles sont arrachées. Ici, nous sommes censés prendre une douche… Vous entendez ? La cabine n’est même pas fixée, pas de lumière, pas d’eau chaude. On ne sait pas ce qu’il y a derrière, mais sûrement des poubelles. On n’a pas accès, mais ça sent très mauvais."  

Pourtant pour ce logement dépourvu de cuisine et de salle de bains opérationnelles, ce jeune Palestinien paie un loyer mensuel de 525 euros. "Le propriétaire vient chaque début de mois encaisser les loyers en espèces. Il a plusieurs appartements comme celui-ci à Charleroi. Ce sont des logements pour des personnes dans le besoin et vulnérables, qui n’ont pas le choix, comme nous." constate ce jeune réfugié Palestinien.

Nous soumettons les images de cette colocation à un architecte, employé de la Région Wallonne. Chaque jour, il contrôle la salubrité de logements. "En fait, c’est profiter du malheur des gens, quand même, parce qu’il n’y a pas de dignité humaine à vivre dans des espaces moisis, avec le plafond qui peut tomber sur la tête, avec des prix qui sont ahurissants, quand même. Moi, je ne mets pas 200 euros là-dedans." nous avoue Martin Nys, architecte, contrôleur au Service public de Wallonie Logement.

Selon lui, ce propriétaire mérite-t-il le titre, défini par la loi, de "Marchand de sommeil" ? "Il y a trois critères qui définissent un marchand de sommeil. Donc, vraiment, ça va être l’insalubrité. Là on y est. On y est clairement. Ça va être le profit anormal, donc se faire de l’argent de façon anormale. Donc là, ici, on parlait de 500 euros pour un logement qui n’en vaut pas, clairement. Et le troisième critère, ça va être la personne vulnérable. Et donc, là aussi, on y est vraiment avec des réfugiés palestiniens. Et il y a une aggravation si jamais la personne qui a peut-être des dizaines, voire des centaines, de logements a un systématisme de ce genre de schéma dans ses logements. Et donc, si on a une aggravation, les peines sont plus lourdes", conclut Martin Nys.

Pour retrouver de l’intimité, ou un toit tout simplement, de plus en plus de personnes se tournent vers d’autres alternatives au logement traditionnel. Ils quittent le béton et la brique pour de l’habitat léger. Ce type de logement est reconnu seulement depuis 2019, en Wallonie. Il prend la forme de cabane, de tiny house, de roulotte mais pas seulement.

Tout est imaginable, mais un habitat léger doit répondre à au moins 3 critères parmi les 9 suivants : démontable, déplaçable, d’un volume réduit, d’un faible poids, ayant une emprise au sol limitée, autoconstruit, sans étage, sans fondations, non raccordé à l’eau, à l’électricité, au gaz ou aux égouts. 

Malgré cette reconnaissance, vivre en habitation légère n’est pas si évident. Le plus compliqué, c’est de trouver un emplacement. Beaucoup d’intéressés renoncent au projet, faute d’avoir trouvé un terrain où s’installer.

Des habitants du léger ont trouvé une solution originale, mais illégale. Ils ont installé leurs habitations légères au cœur de la forêt de Pincemaille, sur la commune d’Estinnes. Dans ce domaine situé en zone de loisir, les yourtes poussent comme des champignons.

Nous y faisons la connaissance de Pierre qui y a installé la sienne, il y a deux ans. Il paye 350 euros par mois pour la location de sa parcelle. Sa yourte, elle, ne lui a coûté que 25.000 euros pour 50 m². "50 mètres carrés en ville, ça serait complètement démultiplié et inaccessible. Ça devient de plus en plus difficile de se loger et d’acheter. Donc c’est une solution d’avenir. On est en train de façonner l’avenir ici." est convaincu Pierre, habitant d’une yourte. 

Ces personnes peuvent se domicilier dans leur habitat léger, considéré donc comme leur résidence principale. Mais l’urbanisme de la commune ne le voit pas du même œil. En zone de loisir, on ne peut résider en permanence. "Alors on a lancé effectivement la procédure, mais le permis d’urbanisme est systématiquement refusé. Donc on le sait, on est quelque part dans une illégalité, mais on assume." "Vous ne craignez pas de voir démonter votre yourte ?" nous lui demandons alors. "Non. Il y a des anciens qui habitent ici, qui sont dans des chalets, ils sont là depuis 30 ans. Et ils n’ont jamais été expulsés. On sait qu’on va dans le bon sens. La loi va se plier à la nécessité humaine de vivre autrement", conclut Pierre.

L’habitat léger lentement, mais sûrement, se fait une place dans nos campagnes. En Wallonie, environ 25.000 personnes ont déjà choisi ce mode de vie. 

Pour l’autre réponse à la crise, la colocation, nous n’avons pas trouvé de chiffres fiables. Beaucoup de ces habitats collectifs passent sous les radars des autorités.

Mais globalement toutes les alternatives au logement traditionnel sont en croissance, poussées par la crise. "Le problème, c’est qu’on est de plus en plus saisi à la gorge pour trouver des solutions logement et pour tous. Et donc, on se fait une pression, une concurrence, les uns aux autres. Et donc, celui qui trinque le plus, c’est celui qui a une situation la plus difficile possible. Vous êtes jeune et en précarité, je vous souhaite bon courage." conclut Anne-Catherine Rizzo, directrice de Relogeas, Association de Promotion du Logement. 

Finalement, ce sont les plus fragiles, en effet, qui se retrouvent les premiers sans solution de logement. Ce sont alors la rue et ses dangers qui les menacent. En Belgique, environ 50.000 personnes vivent sans chez-soi, un nombre en constante augmentation.