“지금 서울 아파트값, 평탄화예요? 양극화예요?”…부동산 온도차 커져

한강벨트는 식고 노도강은 ‘후끈’
성동·마포·광진 거래량 절반 이하로
외곽 중저가로 실수요자 수요 이동
아파트 전셋값 1년 새 9.96% ‘껑충’

10·15 부동산 대책 시행 이후 서울 아파트 시장에서 거래 양극화가 뚜렷해지고 있다. 한강벨트 주요 자치구의 매매 거래량이 절반 이하로 쪼그라든 반면, 도봉·금천·중랑 등 외곽 중저가 지역에서는 거래가 급증하면서다.

거래 위축에도 서울 아파트값은 상승세를 이어갔고, 전세 거래가 급감하면서 월세 비중은 절반을 넘어섰다.

13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 대책 시행 이후인 지난해 11월부터 올해 9월까지 서울 전체 아파트 매매 거래량은 5만9952건으로 전년 동기(6만7173건) 대비 10.7% 감소한 것으로 집계됐다. 다만 올해 9월 계약분은 신고 기한이 남아 있어 포함하지 않았다.

자치구별로는 한강벨트의 거래 감소가 눈에 띈다.

성동구 거래량은 3872건에서 1385건으로 64.2% 줄어 서울에서 감소폭이 가장 큰 것으로 나타났다. 마포구(-54.5%)와 광진구(-52.2%)도 거래량이 절반 이하로 감소했고, 동작구 역시 43.1% 줄었다.

강남구(-34.0%), 서초구(-26.1%), 송파구(-14.2%) 등 강남3구에서도 거래 위축이 이어졌다.

반면 외곽 중저가 지역에서는 거래가 늘었다. 도봉구는 거래량이 1556건에서 2534건으로 62.9% 증가세가 두드러졌다. 금천구(62.1%), 중랑구(56.6%), 노원구(51.0%), 강북구(41.9%)도 증가폭이 컸다.

대출 규제로 고가 주택의 매수 부담이 커지면서 상대적으로 가격이 낮은 주택으로 수요가 이동했다는 분석이 나온다.

정부는 지난해 10·15대책을 통해 15억원 이하 주택은 대출 한도를 6억원, 15억 초과~25억 이하는 4억원, 25억 초과는 2억원으로 제한한 바 있다.

실제 가격대별 거래량을 보면 15억원 초과~25억원 이하 거래는 25.4% 줄었고, 25억원 초과 거래도 23.9% 감소한 모습이다. 반면 15억원 이하 거래는 5.7% 감소하는 데 그쳐, 전체 서울 아파트 거래 중 15억원 이하가 차지하는 비중은 73.8%에서 77.9%로 높아졌다.

중하위 지역은 수요가 몰리면서 집값도 크게 오르고 있다.

한국부동산원 통계 기준 지난해 10월 셋째주부터 이달 첫째주까지 서울 아파트값은 평균 10.42% 상승한 가운데 성북구(16.51%), 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 영등포구(13.55%), 관악구(13.49%) 등이 상위권에 자리했다.

다만 거래량이 크게 감소한 성동구(11.40%), 마포구(11.01), 동작구(10.83%), 광진구(10.44%) 등 한강변 지역들도 높은 상승률을 기록했다. 강남구(1.39%)와 서초구(3.35%)만 상대적으로 오름폭이 작았다.

강남·서초구의 상승폭이 제한된 것은 지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 절세용 매물이 출회됐던 데 이어, 세제 개편안 논의로 반포·압구정 등 초고가 밀집지를 중심으로 가격이 눌린 영향으로 풀이된다.

한편 임대차 시장에서는 전세의 월세화 현상이 가속화됐다. 같은 기간 서울 아파트 전세 거래는 13만9484건에서 10만9198건으로 21.7% 급감한 반면, 월세 거래는 11만100건에서 10만9933건으로 비슷한 수준을 유지했다. 이에 따라 전체 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비중은 44.1%에서 50.2%로 높아져 절반을 넘어섰다.

전세 시장 내부에서는 신규 계약 감소가 두드러졌다. 신규 전세 거래는 7만2992건에서 5만1528건으로 29.4% 급감한 반면, 갱신 계약은 9만142건에서 9만7073건으로 7.7% 늘었다. 실거주 의무 부과로 전세를 끼고 집을 사던 갭투자가 막히면서 시장에 나오는 전세 물량이 줄어들었다는 평가다.