실거주 풀자 집값 ‘꿈틀’…12월 만료 강남3구·용산 토허제 향방 ‘촉각’

정부가 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역(토허제)으로 묶은 ‘10·15 대책’을 발표한 지 1년이 지난 가운데 수도권 부동산 시장은 88주 연속 가격 상승이라는 기록을 갈아치웠다. 연말 토허제 만료를 앞두고 규제 유지·축소·확대를 둘러싼 관망세가 짙어지고 있다.

16일 한국부동산원이 발표한 10월 둘째 주(12일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 일주일 전보다 0.16% 오르며 88주 연속 상승세를 이어갔다.

시장 흐름은 크게 엇갈리고 있다. 강남 3구(강남 -0.35%·서초 -0.27%·송파 -0.21%)는 낙폭을 키우며 강한 약세를 보인 반면 성북구(0.41%), 중랑구(0.42%) 등 서울 외곽과 경기 성남 분당구(0.79%), 군포시(0.72%), 화성 동탄구(0.66%) 등 경기 남부 반도체 벨트는 가파른 오름세를 나타냈다. 화성 동탄구의 경우 올해 누적 상승률이 20.14%에 달한다.

문제는 실거주 의무로 인한 매물 잠김 현상이 전세 시장을 극도로 불안하게 만들고 있다는 점이다. 전국 아파트 전세가격이 전주 대비 0.11% 상승한 가운데 서울(0.18%)과 경기(0.19%) 외곽 대단지를 중심으로 전셋값 급등세가 지속되고 있다.

올해 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중이 52.3%로 절반을 넘어서는 등 임대차 시장 부담이 누적되자 전문가들 사이에서는 “토허제 연장이 전월세 가격을 자극해 서민 주거비 부담을 가중시킨다”는 비판이 쏟아졌다.

원칙적으로 토지거래허가구역 내에서 일정 규모 이상의 주택이나 토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하며 갭투자는 사실상 차단된다. 그러나 최근 실거주 의무 완화 시행으로 대기 매수세가 살아나면서 거래 정상화를 위한 규제 완화 요구와 핵심지발 집값 과열을 막아야 한다는 신중론이 팽팽히 맞서는 분위기다.

시장에서는 과도한 재산권 침해를 막기 위해 구역을 해제·축소해야 한다는 목소리가 높은 반면 당국과 전문가 일각에서는 규제 완화가 시장 전반의 투기 심리를 자극할 수 있다고 우려한다.

정책 당국 내에서는 크게 세 가지 방안이 정밀 검토되고 있다. 우선 거론되는 시나리오는 서울 전역 유지다. 지난해 강남권 일부 지역의 규제를 풀었다가 집값이 급등했던 학습효과 탓에 규제를 섣불리 완화했다가 수도권 전체의 집값 불씨를 다시 지필 수 있다는 우려가 배경에 깔려 있다.

반면 강남권 등 하락 지역의 핀셋 해제 및 축소 방안도 힘을 얻고 있다. 강남 3구와 용산구가 하락세로 돌아선 데다 8월 서울 아파트 토허 신규 신청(3012건)이 연중 최저치로 떨어지는 등 거래 절벽이 심화됐다는 이유에서다.

최근 집값이 급등 중인 인천 및 경기 남양주·평택·오산 등 수도권 외곽으로의 토허제 확대 가능성도 배제할 수 없다. 홍지선 국토부 장관은 최근 국정감사에서 연장 여부에 대해 “시장 상황을 면밀히 살펴보고 있다”면서도 외곽 확대 가능성에 대해서는 “주택가격 상승과 청약 경쟁률 등을 종합적으로 판단해야 한다”며 신중한 입장을 유지했다.

이에 따라 오는 19일 열리는 국회 국토위의 서울시 국정감사에서는 서울시 주택공급 정책의 성과와 함께 연말 만료되는 토허제의 재지정·해제 범위가 최대 쟁점으로 부상할 것으로 보인다. 오세훈 서울시장의 규제 완화 기조와 최근의 전세난 및 외곽지역 과열 양상 사이에서 여야 의원들의 날 선 공방이 이어질 것으로 예상된다.

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정부가 발표한 ‘10·15 대책’ 이후 88주 연속으로 서울 아파트 가격이 상승한 가운데, 토지거래허가구역의 규제 유지 여부에 대한 논의가 활발해지고 있다.

전세 시장에서는 실거주 의무로 인한 매물 잠김 현상이 지속되며, 전문가들은 토허제 연장이 서민 주거비 부담을 가중시킨다고 비판하고 있다.

국회 국토위의 국정감사에서 토허제의 재지정 및 해제 범위가 주요 쟁점으로 떠오르며, 규제 완화에 대한 찬반 논쟁이 예상된다.