반포현대 2.2억, 은마 4.6억…‘재초환 부담금’ 통지에 논란 재점화

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서울 서초구와 강남구가 재건축 아파트 단지에 ‘재건축초과이익환수제’(이하 재초환) 부담금 예정액을 사전 통지하면서 부동산 시장이 들썩이고 있다. 부과 절차가 본격화되자 산정 기준과 부과 기한, 부담 주체 등을 둘러싼 논란이 거세다.

재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 초과이익이 1인당 8천만원을 넘으면 구간별로 10∼50%의 부과율을 적용해 ‘재초환 부담금’으로 환수하는 제도다. 노무현 정부에서 도입한 뒤로 부담금 부과 유예와 재시행, 헌법소원과 제도 개편 등을 거쳤으나, 아직 재초환 부담금이 실제로 부과된 사례는 일부 소규모 연립주택 외에 없다.

최근 재초환 논란에 불이 붙은 것은 부담금을 부과할 수 있는 ‘5년 시효’가 다가와 서울 내 구청들 움직임이 본격화됐기 때문이다. 지난 9일 서울 서초구가 강남권 재초환 1호 단지인 반포동 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축 조합에 1인당 평균 2억2천만원의 부담금 예정액을 사전 통지했다. 강남구도 대치동 은마아파트에 1인당 4억6천만원의 부담금 예정액을 통지했다.

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실무적으로 부과 기준에 대한 논란이 적지 않다. 기본적으로 초과이익은 조합설립 시점부터 준공 시점을 기준으로 따지는데, 이 기간이 10년이 넘을 경우 준공인가일에서 거꾸로 10년 전까지만 계산한다. 여기에서 정상적인 집값 상승분과 공사비 등을 빼는 방식이다. 정상적인 집값 상승분은 해당 시군구의 평균 주택가격 상승률과 정기예금 이자율 중 높은 비율을 적용한다.

이렇다 보니 준공일을 가늠하기 어려운 재건축 사업 초기 단계에서는 부담금 규모는 물론 부과 여부조차 알기 어렵다는 문제가 생긴다. 재건축 사업 기간의 주택 시장 움직임에 따라 부담금 규모가 크게 달라지기 때문이다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “초과이익 자체가 나중에 확정되다 보니 사업 단계에서 소유자의 예측 가능성과 제도 정합성이 떨어진다”고 평가했다.

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부과 시점에도 혼선이 이어지고 있다. 현행 개발이익환수법상 재초환 부담금은 이를 부과 고지할 수 있는 날로부터 5년이 지나면 부과할 수 없다. 이에 따르면 2021년 준공된 반포현대의 경우 올해까지만 부과가 가능하다. 하지만 일각에서는 2023년 재초환법 개정 당시 신설된 특례를 적용해 2029년까지 실제 부과를 미룰 수 있다는 해석도 나온다. 서초구는 제척기간 5년을 보수적으로 따져 연내 부과 절차를 개시한 동시에 국토교통부에 재초환 부과 기한에 대한 유권해석을 요청한 상태다.

부담금의 부담 주체도 문제다. 법상으론 일차적으로 재건축 조합에 부담금이 부과되고, 조합이 해산된 경우 ‘준공 시점에 주택을 공급받은 조합원’에게 부과된다. 하지만 현재 강남권 재건축 아파트 시장에서는 재초환 부담금을 누가 부담하느냐를 두고 ‘이중가격’까지 형성됐다. 만일 매매 계약서에 이런 내용에 대한 명시 없이 재건축 매물이 거래된 경우, 부담 주체를 두고 혼선이 생길 수 있다.

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전문가들은 재초환이 실제 부과 단계에 접어든 만큼 정부가 제도의 불확실성부터 해소해야 한다는 입장이다. 일각에서는 정상적인 집값 상승분의 산정 기준을 주택가격동향조사가 아닌 실거래가 지수로 전환하는 등의 아이디어도 나온다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 수석부동산전문위원은 “재초환은 제도 자체에 형평성 논란의 소지가 있어서 정부의 지침 정리가 필요한 상황”이라며 “제도 틀은 그대로 두되 부과 기준을 개선해 부담금 규모를 줄이는 방향이 가장 현실적으로 보인다”고 밝혔다.

야당이 재초환 폐지를 주장하는 가운데 여당 내에서도 개선 필요성이 거론된다. 안태준 더불어민주당 의원은 12일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 재초환 폐지나 완화가 실제 주택공급에 도움이 되는지 실증되지 않았다면서도 현행 방식에 대해서는 개선 논의가 필요하다고 지적했다. 홍지선 국토부 장관은 “재초환은 주택시장의 가격 안정화 효과도 분명히 있지만 개인적인 재산권 침해 부분도 있기 때문에 그러한 사항을 종합적으로 검토할 필요가 있다고 생각한다”고 말했다.