Kullanmıyorsam neden ödüyorum?

Apartmanlarda ortak giderler zaman zaman anlaşmazlıklara yol açıyor. Özellikle asansörü kullanmayan giriş kat sakinleriyle çatı onarım masrafını ödemek istemeyen alt katlarda oturanların itirazları gündeme geliyor.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir hizmetten yararlanmamak, o hizmetin masraflarını ödemekten muaf olmak anlamına gelmiyor. Bununla birlikte bazı giderler için istisnalar bulunuyor.

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Dr. Egemen Işık, ortak giderlerin nasıl paylaştırıldığını, apartman yönetim planlarının önemini ve hangi masrafların kiracıya yüklenemeyeceğini TRT Haber'e anlattı.

Asansörü kullanmayan da parasını ödemek zorunda mı?

Giriş katta oturduğu için asansörü hiç kullanmayan bir kişi, asansör bozulduğunda ortaya çıkan tamir masrafına katılmak zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre kat malikleri, ortak tesislerden yararlanmaya ihtiyaçları olmadığını ileri sürerek gider paylarını ödemekten kaçınamıyor. Dr. Egemen Işık, hukuki durumu şöyle açıklıyor:

“Asansörler kat mülkiyeti kanunu uyarınca ortak yer olarak kabul edilmektedir. Yani ortak yer olduğu için de burada asansöre ilişkin yapılacak bütün giderlere bütün kat maliklerin ortaklaşa bir şekilde katılması gerekmektedir. Binada oturan, zemin katta oturan, giriş katta oturan kimseler elbette şunu söyleyebilirler. Diyebilirler ki ben kullanmadığım bir asansörün giderini neden ödeyeyim? Bunu sormaları çok olağandır. Fakat kanun bu yönde bir tutum sergilemiyor.”

Ancak bu kuralın önemli bir istisnası var. Bazı apartmanlarda giriş ve zemin kattaki dairelerin asansör giderlerinden muaf tutulması mümkün. Işık, bu istisnayı şöyle anlatıyor:

“Kat mülkiyeti kanunu her ne kadar bu şekilde bir düzenleme getirmiş olsa da yönetim planına bakmak gerekir. Yönetim planında kat malikleri zemin katta oturanların ya da giriş katında oturanların asansör giderlerine katılmayacağını kararlaştırmış olabilirler. Böyle bir kararlaştırma yapmışlar ise yani yönetim planında böyle bir düzenleme yapılmış ise artık giriş katta ya da zemin katta oturanlar asansör giderlerini ödemek zorunda değiller.”

Bu konuda Yargıtay'ın da emsal bir kararı bulunuyor.

Yargıtay yönetim planında zemin kat sakinlerinin asansör giderlerine katılmayacağına ilişkin hüküm bulunan bir apartmanda, zemin kattaki kat malikinin asansör tamir giderinden sorumlu tutulamayacağı yönündeki mahkeme kararını onadı.

Çatı akmıyorsa onarım gideri ödenmeyebilir mi?

Asansör için yönetim planında istisna bulunabilirken, çatı konusunda durum farklı. Örneğin binanın çatısı akıyor ancak alt katlardaki dairelerde herhangi bir sorun yaşanmıyor. Böyle bir durumda alt katlarda oturanlar onarım masrafına katılmayı reddedebilir mi?

Işık, çatının yalnızca en üst kattaki dairelerin değil, binanın tamamının ortak alanı olduğunu belirterek şu açıklamayı yapıyor:

“Çatı bakımından tabii bu tarz bir muafiyet düzenlemesi yapabilmek çok mümkün olmaz. Sonuçta çatı bütün binayı kapsayan bir yer. Dolayısıyla çatı bakımından yine ortak gider olduğu için bu giderlere de kat maliklerinin ortaklaşa bir şekilde katılması zorunludur. Dolayısıyla benim dairem akmıyor, çatı beni ilgilendirmiyor diye bu giderleri ödemekten kaçınmak mümkün değil. Unutmayalım ki çatı dairenin bir şemsiyesi değil aslında binanın bir şemsiyesi niteliğinde bir yapıdır.”

Her daire aynı aidatı mı ödemeli?

Apartmanlarda tartışma yaratan bir başka konu da aidatların nasıl hesaplandığı. Aynı binada daha küçük bir dairede yaşayan kişiyle büyük bir dairede oturan kişinin aynı aidatı ödemesi gerekiyor mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bütün giderler için tek bir paylaşım yöntemi öngörülmüyor. Giderin niteliğine göre farklı hesaplama kuralları uygulanıyor.

“Örneğin kapıcı, bekçi, bahçıvan gibi ortak giderler söz konusu olduğunda bunların eşit bir şekilde karşılanması gerekmektedir. Fakat ortak yerlerin bakımı, onarımı güçlendirilmesi gibi bir takım giderler yapılıyor ise bunlara artık kat maliklerinin arsa payı oranınca katılmaları gerekmektedir.”

Buna göre kanundaki genel düzenleme uyarınca kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaştırılırken, ortak alanların bakım ve onarımı gibi giderlerde arsa payı esas alınıyor. Ancak apartmanın yönetim planında farklı bir paylaşım yöntemi belirlenmiş olması mümkün.

Çatı onarımını kiracı mı, ev sahibi mi öder?

Ortak giderlerle ilgili bir başka önemli ayrım ise kiracılarla ev sahiplerinin sorumlulukları arasında ortaya çıkıyor.

Apartmanlarda asansörün değiştirilmesi, çatının onarılması veya dış cephenin yenilenmesi için yüksek tutarlı ödemeler talep edilebiliyor. Ancak bu masrafların tamamı kiracının üzerinde bırakılamıyor.

Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kural olarak taşınmazın olağan kullanımıyla ilgili giderlerden sorumlu. Binanın esaslı onarımı ve yenilenmesi gibi mülkiyete ilişkin giderler ise ev sahibinin sorumluluk alanına giriyor. Işık, bu ayrımı şöyle anlatıyor:

“Kiracının ödemekle yükümlü olduğu giderler kiralananın olağan kullanımı ile ilgili örneğin ısıtma, aydınlatma, güvenlik gibi olağan kullanımla ilgili giderleri kiracı ödemek zorundadır. Ancak söz konusu binanın esaslı bir değişikliği, çatının tamir edilmesi, dış çepenin yenilenmesi gibi bir takım giderler elbette ki kiracıya yükletilemez. Bu giderlerin kat malikleri tarafından ödenmesi gerekmektedir.”