Wynajęli mieszkanie pod Barceloną. "Odzyskaliśmy kilka rzeczy ze śmietnika"

• Joanna Soczyńska po problemach z przeciekającym dachem i wstrzymaniu czynszu została eksmitowana z mieszkania pod Barceloną, a jej dobytek trafił na śmietnik.

• Ekspertka prawna mec. Katarzyna Dylik wskazuje, że jednostronne wstrzymanie czynszu przez najemcę w Hiszpanii jest ryzykowne i może prowadzić do rozwiązania umowy.

• Inny najemca, Adrian, doświadczył problemów z brakiem wody i niejasności formalnych, które doprowadziły do nakazu eksmisji bez jego wcześniejszego powiadomienia.

Widok na morze, basen i nowoczesne wnętrza miały być spełnieniem marzeń. Zamiast tego pojawiły się przeciekający dach, nieskuteczne interwencje i problemy z właścicielem, a potem eksmisja. Joanna Soczyńska po wymianie zamków straciła dostęp do mieszkania, a część jej dobytku wyrzucono na śmietnik.

Luksus tylko na obrazku. 3 tys. euro i wadliwa konstrukcja w tle

Joanna Soczyńska od ponad 15 lat mieszka w Hiszpanii. Przez lata wynajmowała mieszkania od prywatnych właścicieli i, jak mówi, nigdy wcześniej nie miała podobnych problemów.

Wszystko zmieniło się, gdy wraz z partnerem i dwojgiem małych dzieci przeprowadzili się do nowoczesnego osiedla pod Barceloną, położonego tuż przy plaży. Mieszkanie miało być spełnieniem marzeń. Był widok na morze, basen, przestrzeń do pracy i możliwość wykupu nieruchomości. Szybko jednak okazało się, że efektowna wizualizacja ma niewiele wspólnego z rzeczywistością.

- Oferują cenę za to, co widać na obrazku. Potem okazuje się, że ta cena, czyli prawie 3 tysiące euro miesięcznie, w ogóle nie jest adekwatna. Okazało się, że konstrukcja jest wadliwa - opowiada Joanna.

Największym problemem, jak tłumaczy, były przecieki. Woda zaczęła pojawiać się w mieszkaniu z dachu i ścian. Joanna i jej partner wielokrotnie zgłaszali problemy właścicielowi budynku. Mimo kolejnych interwencji usterki nie były skutecznie usuwane.

- Chodziło przy tym nie o drobne naprawy, ale o problemy konstrukcyjne, dlatego zwykły wynajęty fachowiec nie mógł tego naprawić - opowiada. Rodzina próbowała znaleźć rozwiązanie. - Mieliśmy tam wszystko, całe nasze życie. Podobało nam się to miejsce, ale mieliśmy już naprawdę dosyć tej sytuacji. Byliśmy tam tak długo i przez cały ten czas nie było żadnego efektu, żeby ktoś przyszedł i realnie coś naprawił - wspomina.

W pewnym momencie zdecydowali się wstrzymać jedną z płatności do czasu rozpoczęcia prac.

Ultimatum zakończone wymianą zamków w mieszkaniu

- Wysłaliśmy do ich biura dokument, że wstrzymujemy tę jedną wpłatę, dopóki nie zaczną nam naprawiać mieszkania, bo przecież chodziło o nasze bezpieczeństwo. Firma odezwała się do mnie, że jeżeli wpłacimy pół czynszu, to zaczną naprawiać. Nie zaczęli - relacjonuje.

Joanna mówi, że prawdziwy koszmar nastąpił 14 lipca tego roku, kiedy wróciła do mieszkania z dzieckiem. Na miejscu okazało się, że nie może wejść do środka.

- Nie mogłam dostać się do mieszkania, w którym były wszystkie nasze rzeczy, gotówka, dokumenty. Okazało się, że pod naszą nieobecność właściciel wymienił zamki i napisał, że opuściliśmy mieszkanie razem ze wszystkimi naszymi rzeczami. Nikt się z nami wcześniej nie kontaktował, nie dotarła do nas żadna informacja - mówi.

"Odzyskaliśmy kilka rzeczy ze śmietnika"

Jeszcze tego samego dnia rodzina wezwała policję.

- Policja tak naprawdę nic nie zrobiła, nie mogła - opowiada Joanna. Jak najszybciej zatrudnili prawnika. Okazało się, że zniknęła część ich dobytku. - Wszystko, co cenne i nasze, zostało zabrane. Firma powiedziała, że oddała część rzeczy do przechowalni, ale były to jedynie ubrania w workach na śmieci - mówi.

Rodzina przez kolejne tygodnie próbowała odzyskać swoje rzeczy, niestety bezskutecznie. Po około dwóch miesiącach Joanna otrzymała telefon od znajomego sąsiada.

- Zawiadomił nas, że na śmietnik wyrzucane są nasze rzeczy. Meble, kanapy, nasze zdjęcia, wszystkie dokumenty. Odzyskaliśmy kilka rzeczy z tego śmietnika, ale to było naprawdę upokarzające i traumatyczne doświadczenie - opowiada. Wśród utraconych do tej pory bezpowrotnie rzeczy była również gotówka.

- Samej gotówki było około 50 tys. euro. Oprócz tego biżuteria, złoto, wszystkie meble, sprzęty. W samej kuchni były urządzenia warte kilka tysięcy euro - wylicza Joanna.

Rodzina zdecydowała się na kolejną kancelarię prawną. Zamierza dochodzić odszkodowania za poniesione straty. Joanna twierdzi jednak, że od osób, do których zwracała się po pomoc w Hiszpanii, słyszała, że sprawa może być bardzo trudna.

- Różni prawnicy z publicznych instytucji, do których się zgłaszaliśmy, od razu mówili nam, że właściciel osiedla ma takie fundusze, że my, z naszymi środkami, jesteśmy na przegranej pozycji. To jest dla mnie surrealistyczne. Gdyby ktoś mi wcześniej coś takiego powiedział, nigdy bym w to nie uwierzyła - mówi.

"Przestałam wierzyć w sprawiedliwość"

Joanna podkreśla, że w jej ocenie nie jest jedyną osobą, która miała problemy z osiedlem. O sytuacji mieszkańców rozmawiają na grupowych czatach. Jej zdaniem problemem jest między innymi to, że wielu mieszkańców pochodzi z zagranicy.

- Ludzie często nie znają hiszpańskiego albo po prostu nie znają prawa. Nie będą się procesować. Po prostu opadają im siły, jeżeli wydają pieniądze na prawnika, wysyłają pisma, a te pisma nie przynoszą żadnego efektu. Można tak wydawać kolejne pieniądze i nie wiadomo, czy to cokolwiek da, więc rezygnują - tłumaczy.

Dla Joanny i jej rodziny sytuacja oznaczała nie tylko walkę prawną, lecz także konieczność rozpoczęcia życia od nowa. W jednej chwili zostali bez mieszkania i dużej części swojego dobytku.

- Stres był ogromny. Trzeba było szukać nowego mieszkania, co nie jest łatwym zajęciem. Potem, kiedy okazało się, że wyrzucili nasze rzeczy, musieliśmy kupić wszystko od nowa - mówi. Jak dodaje, sytuacja odbiła się również na jej zdrowiu.

- Na początku musiałam iść do lekarza, bo miałam ataki paniki, kiedy zdawałam sobie sprawę, ile rzeczy jest w środku i co się z nimi stało - wspomina. Dziś rodzina ma już nowe mieszkanie. - Zaczynam nowy rozdział. Ale nadal trudno mi uwierzyć, że to się wydarzyło. Przestałam wierzyć w sprawiedliwość, ale może chociaż przestrzegę innych - dodaje.

Osiedle z problemami. "Przez miesiąc nie miałem wody"

Adrian* wynajmował mieszkanie na tym samym osiedlu.

- Przez miesiąc nie miałem wody. Próbowałem kontaktować się z agencją, pisałem do nich, ale sam nie mogłem nic zrobić. Niektóre naprawy, zgodnie z umową, muszą przeprowadzać oni. W końcu straciłem cierpliwość. Miałem gości, a nie było się jak umyć. Sam jakoś sobie radziłem, myjąc się wodą z butelek, ale przecież za wynajem płaciłem dwa tysiące euro miesięcznie. Zrobiłem awanturę i dopiero wtedy ktoś się pojawił - mówi.

Zdecydował się na wynajem ze względu na położenie osiedla. Przy plaży, z widokiem na morze.

- Mieszkanie wynająłem, zanim w ogóle je zobaczyłem. Zapłaciłem cztery tysiące euro za rezerwację i sześć tysięcy euro kaucji. Na początku wszystko było w porządku - opowiada. Do czasu.

- Z przeciekami problemy ma właściwie pół bloku. Druga sprawa to bezpieczeństwo. Na osiedlu regularnie dochodziło do kradzieży. Kiedy przyjechał do nas znajomy i wyszliśmy na chwilę coś zjeść, ktoś wybił szybę w jego samochodzie i ukradł pieniądze. Sąsiedzi opowiadali o dziesiątkach podobnych sytuacji. Mamy grupę na WhatsAppie, gdzie piszemy o wszystkim, co się dzieje - mówi Adrian.

Podpisał umowę najmu na siedem lat. Problemy zaczęły się także na gruncie formalnym.

- Zmieniłem pracę, więc dogadałem się z agencją, że przez trzy miesiące nie będę płacił czynszu, a później ureguluję należność. Tak się umówiliśmy i tak zrobiłem. Ale to duża agencja, więc najwyraźniej ktoś pomylił się w systemie. Skierowali sprawę do sądu, a mnie w żaden sposób nie poinformowali o postępowaniu. Gdybym wiedział o rozprawie, przedstawiłbym dokumenty potwierdzające, że wszystko zostało już zapłacone. Płatności były pobierane automatycznie z konta, przez trzy lata regulowałem je na bieżąco. Po prostu mają tam bałagan - opowiada.

Na rozprawę się nie stawił, bo nie wiedział, że w ogóle się odbywa. O sprawie dowiedział się dopiero wtedy, gdy pod jego nieobecność do mieszkania, w którym przebywała jego dziewczyna, przyszła kobieta z informacją, że za tydzień zostaną eksmitowani. Adrian i jego partnerka próbowali skontaktować się z właścicielem mieszkania, ale bezskutecznie. Zdecydowali się więc zatrudnić prawnika.

6 tysięcy euro ugrzęzło. "Nie ma z nimi kontaktu"

- Prawnikowi udało się wstrzymać eksmisję. Sprawa miała zostać ponownie rozpatrzona, bo miałem potwierdzenie naszej umowy. Problem polegał na tym, że minął już termin na odwołanie. Prawdopodobnie wygralibyśmy tę sprawę, ale uznałem, że skoro zerwano z nami umowę, nie będziemy ryzykować, że ktoś znowu popełni błąd i ponownie nas eksmitują. Nie chcieliśmy zostać w obcym kraju, nagle bez dachu nad głową, z trzema psami - mówi.

Znaleźli inne mieszkanie i się wyprowadzili. Z agencją podpisali ugodę, zgodnie z którą miała zwrócić im sześć tysięcy euro kaucji w maju. Pieniądze jednak nie wpłynęły na konto.

- Wszystko mamy spisane. Pisałem do nich, ale nie ma z nimi żadnego kontaktu. Nie mają biura w Barcelonie, a komunikacja z nimi to koszmar. Mam prawnika i nadzieję, że odzyskam swoje pieniądze, ale ile trzeba się przy tym nachodzić i nadenerwować - mówi Adrian.

W nowym mieszkaniu, jak podkreśla, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. - Tutaj nie ma takich problemów. Kiedy coś się psuje, właściciel to naprawia, a kontakt jest płynny. Da się - podsumowuje.

Jak działa hiszpańskie prawo mieszkaniowe?

O sprawę pytamy mec. Katarzynę Dylik, abogada (adwokatkę uprawnioną do wykonywania zawodu w Hiszpanii) z Kancelarii "Prawo Hiszpańskie" z siedzibą w Barcelonie.

- Zgodnie z hiszpańską ustawą o najmie brak zapłaty czynszu uprawnia wynajmującego do rozwiązania umowy, a w orzecznictwie dominuje pogląd, że co do zasady wystarcza zaległość jednej raty. Jednostronne wstrzymanie czynszu przez najemcę w ramach protestu, nawet przy w pełni uzasadnionych zastrzeżeniach co do stanu mieszkania, jest bardzo ryzykowne. W postępowaniu eksmisyjnym z powodu zaległości sąd bada w zasadzie tylko to, czy czynsz został zapłacony. Naprawy usterek należałoby dochodzić w odrębnym postępowaniu - tłumaczy, zaznaczając, iż ocena opiera się wyłącznie na relacjach medialnych, bez znajomości i wglądu do umowy i akt sprawy.

W sprawie o eksmisję z powodu zaległości czynszowych sąd wzywa najemcę, aby w ciągu 10 dni zapłacił, opuścił lokal albo wniósł sprzeciw.

- Jednocześnie wyznacza termin eksmisji. Wezwanie powinno zostać doręczone m.in. na adres mieszkania lub adres wskazany w umowie. Jeśli doręczenie się nie powiedzie, przepisy pozwalają na obwieszczenie w Tablón Edictal Judicial Único, ogólnokrajowym dzienniku obwieszczeń sądowych. Postępowanie może wtedy toczyć się dalej, a najemca może dowiedzieć się o nim dopiero w dniu eksmisji. Hiszpański Trybunał Konstytucyjny podkreśla jednak, że doręczenie w ten sposób powinno być ostatecznością. Sąd powinien wcześniej wykorzystać dostępne sposoby kontaktu z pozwanym. Zaniechanie tego obowiązku może naruszać prawo do obrony i prowadzić do unieważnienia postępowania - wyjaśnia.

Prawo przewiduje jednak mechanizm tzw. enervación, który, z pewnymi wyjątkami, pozwala zatrzymać eksmisję przez spłatę całej zaległości w terminie wskazanym przez sąd. Co do zasady można skorzystać z niego raz. Przy jednej zaległej racie rodzina prawdopodobnie mogłaby spłacić dług, gdyby wiedziała o postępowaniu. Dlatego kluczowe znaczenie ma kwestia prawidłowego doręczenia pism.

- Nie znam akt sprawy, opieram się na publicznie dostępnych informacjach medialnych. Powyższe wskazywałoby na to, że nie była to samowolna eksmisja przez właściciela, lecz eksmisja przeprowadzona przez komisję sądową na podstawie postanowienia sądu. Pytanie brzmi, czy rodzina została prawidłowo zawiadomiona - zaznacza mecenas.

Istotny może być również status wynajmującego.

- Jeśli 216 mieszkań na osiedlu należy do jednego podmiotu, może on być uznany za tzw. dużego właściciela (hiszp. gran tenedor). Od 2023 r. taki właściciel, pozywając o eksmisję z lokalu będącego stałym miejscem zamieszkania, powinien wykazać, czy najemca wymaga szczególnej ochrony ze względu na swoją sytuację materialną i społeczną. W takim przypadku przed wniesieniem pozwu może być konieczna próba mediacji. Według doniesień medialnych ratusz Badalony twierdzi, że nie otrzymał prośby o przygotowanie odpowiedniego raportu ani zawiadomienia o eksmisji. Warto więc sprawdzić, jak wynajmujący został przedstawiony w pozwie i jaki charakter przypisano umowie - podkreśla mec. Dylik.

Problemem jest również to, że w mieszkaniu pozostały rzeczy Joanny Soczyńskiej.

- Hiszpańskie przepisy przewidują, że rzeczy pozostawione po eksmisji i nieodebrane w wyznaczonym terminie mogą zostać uznane za porzucone, a właściciel może nimi rozporządzić, także je wyrzucić. Zakłada to jednak, że najemca wiedział o postępowaniu i miał realną możliwość zabrania rzeczy. Jeśli rodzina nie została skutecznie zawiadomiona, trudno uznać pozostawienie rzeczy za dobrowolne ich porzucenie. Tym bardziej że w protokole eksmisji, jak wynika z doniesień medialnych, odnotowano, iż mieszkanie było pełne rzeczy osobistych wskazujących, że ktoś w nim mieszkał - mówi.

Rodzina, jak wyjaśnia mec. Katarzyna Dylik, w zależności od tego, co wykażą akta, może rozważyć kilka działań:

• wniosek o unieważnienie postępowania z powodu wadliwych doręczeń, a następnie ewentualne roszczenia odszkodowawcze;

• pozew przeciwko wynajmującemu, jeśli działał w złej wierze;

• zawiadomienie o przestępstwie, jeśli zachodzi podejrzenie przywłaszczenia wartościowych przedmiotów lub gotówki z mieszkania;

• roszczenie wobec państwa za nieprawidłowe działanie wymiaru sprawiedliwości, jeśli błąd leżał po stronie sądu.

Do rozliczenia pozostaje również kaucja. 

- Najtrudniejszy będzie dowód, zwłaszcza w przypadku gotówki. Potrzebne mogą być potwierdzenia wypłat, pokwitowania, zdjęcia i zeznania świadków - dodaje.

Próbowaliśmy skontaktować się z firmą, która wynajęła mieszkanie Joannie, ale do tej pory nie otrzymaliśmy odpowiedzi.

*Imię zostało zmienione