“60억 반포 아파트도 ‘미달 흑역사’ 있었다”…청약 부진 단지들 다시볼까

수도권 아파트 분양시장에서 초기 청약 성적과 실제 계약 성과가 엇갈리는 사례가 나타나고 있다. 청약 당시 미달됐던 단지들이 일정 기간을 거쳐 완판에 성공하는 이른바 ‘시간차 완판’ 사례가 이어지는 중이다. 분양가 상승과 대출 규제 등으로 주택 구매에 신중해진 수요자들이 가격과 상품성, 금융 조건 등에서 비교우위를 갖는 미분양 단지를 선택하고 있다는 분석이 나온다.

올해 청약시장은 공급 증가에도 수요가 감소하는 모습을 보였다. 부동산R114에 따르면 지난 1월부터 10월까지 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 4.5대 1로 지난해 같은 기간(7.37대 1) 대비 약 39% 하락했다. 일반공급 물량은 8만742가구로 전년 동기(7만4389가구) 대비 8.54% 증가한 반면 청약 접수는 54만8747건에서 36만3623건으로 33.74% 감소했다.

이러한 가운데 초기 청약 부진을 딛고 완판에 성공한 단지들이 주목받고 있다. 인천 미추홀구 도화동에 공급된 ‘두산위브 더센트럴 도화’는 지난해 9월 청약 당시 380가구 모집에 91명만 신청해 평균 0.24대 1의 경쟁률을 기록했지만 이후 계약이 이어지며 올해 9월 일반분양 412가구의 계약을 모두 마무리했다.

경기 의정부시 용현동에 공급된 ‘탑석 푸르지오 파크7’ 역시 비슷한 사례다. 지난해 8월 분양 당시 평균 청약 경쟁률은 0.38대 1에 그쳤지만 이후 계약이 이어지면서 올해 2월 총 935가구의 분양을 완료했다. 두 단지 모두 초기 청약 미달에도 일정 기간을 거쳐 계약을 마무리하면서 청약 성적과 실제 계약 결과가 반드시 일치하지는 않는다는 점을 보여줬다.

이러한 시간차 완판의 배경으로는 청약과 계약 단계에서 수요자들이 고려하는 기준의 차이가 꼽힌다. 청약 단계에서는 시장 분위기와 청약 자격 등이 영향을 미치지만 실제 계약에서는 분양가와 주변 시세, 교육·생활환경, 상품성, 자금조달 여건 등을 구체적으로 비교하기 때문이다. 특히 미분양 단지는 청약통장 없이 원하는 동·호수를 선택 가능한 경우가 있어 실수요자들의 관심을 끌기도 한다.

지속되는 분양가 상승도 이미 가격이 확정된 기분양 단지를 재평가하게 되는 요인으로 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 지난 9월 말 기준 수도권의 최근 1년간 1㎡당 평균 분양가는 1095만9000원으로 지난해 같은 기간 대비 25.72% 상승했다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 약 2877만원에서 3617만원으로 1년 새 740만원가량 오른 셈이다.

건축비 상승에 따른 추가 분양가 인상 가능성도 제기된다. 국토교통부는 지난 9월 15일 분양가상한제 적용 주택의 기본형건축비를 1㎡당 223만7000원에서 232만8000원으로 4.07% 인상했다. 여기에 지역별 대출 규제와 자금조달 부담까지 맞물리면서 수요자들은 단순한 분양 가격뿐 아니라 계약금 비율과 중도금 무이자 혜택 등 실제 자금 부담을 줄일 수 있는 조건까지 종합적으로 비교하는 모습이다.

한 분양 업계 관계자는 “청약 경쟁률은 분양 초기 관심도를 보여주는 지표지만 실제 계약에서는 분양가와 자금조달 여건, 입지와 상품성 등 구체적인 조건들이 중요하게 작용한다”며 “초기 청약 성적이 기대에 미치지 못하더라도 주변 시세와 비교해 가격 경쟁력을 갖추고 실수요자들의 주거 수요를 충족하는 단지는 계약 과정에서 재평가받을 수 있다”고 말했다.

이러한 가운데 KCC건설은 경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 일원에 시공하는 ‘향남역 그로브 스위첸’이 선착순 분양 중이다. 지하 2층~지상 최고 29층, 7개 동, 전용면적 71~147㎡ 총 933가구 규모로 조성된다. 하길중·하길고가 약 100m 거리에 위치하며 화원초·서봉초도 도보권에 자리한다. 풍경공원을 거쳐 화원초까지 횡단보도 없이 통학할 수 있는 보행 동선이 마련될 예정이다.

인근에는 중심상업지구와 풍경공원 등 생활 인프라도 갖춰져 있다. 단지 내에는 교육 브랜드 ‘종로엠스쿨’과 유아돌봄 서비스 ‘째깍악어’를 도입하고 골프연습장과 사우나, 피트니스센터 등 다양한 커뮤니티 시설도 조성할 계획이다.

IPARK현대산업개발·현대건설·포스코이앤씨는 인천 용현·학익 1블록 도시개발사업 공동3BL 일원에서 ‘시티오씨엘 9단지 오션파크뷰’를 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 49층, 9개 동, 전용면적 59~136㎡ 1949가구 규모다. 단지 바로 앞으로 송도 센트럴파크와 유사한 규모의 그랜드파크(예정)가 계획돼 일부 세대에서는 공원과 서해를 동시 조망할 수 있다. 또한 인천뮤지엄파크와 수인분당선 학익역, 용현학익2초, 용현학익중 등 문화·교통·교육 인프라가 단지 입주 전 차례로 조성될 예정이다.

GS건설은 경기도 오산시 내삼미2구역 A2블록 공동주택개발사업을 통해 선보이는 ‘북오산자이 드포레’를 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 11개 동, 전용면적 59~125㎡, 총 1517가구 규모로 조성된다. 단지의 전용면적 84㎡의 분양가는 6억원대로 책정됐다. 최근 북오산 일대 기축 아파트 동일 평형 시세가 7억원대에 형성돼 합리적인 수준의 가격을 갖췄다는 평가다. 단지는 동탄신도시 생활권에 위치해 롯데백화점 동탄점과 트레이더스 홀세일 클럽 동탄점, 한림대학교 동탄성심병원 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있다.

KCC건설

021320 KOSDAQ

5,480 ▲ 6.61%

KCC건설이 시공하는 향남역그로브스위첸은 933가구 규모로 선착순 분양 중입니다.
하길중·하길고와 약 100m 거리인 입지에 교육·돌봄 서비스와 커뮤니티 시설 도입을 계획했습니다.
분양가와 자금 조건, 생활 인프라가 실제 계약 전환에 어떤 영향을 줄지 살펴볼 부분입니다.

IPARK현대산업개발

294870 KOSPI

24,200 ▲ 1.47%

HDC현대산업개발이 현대건설 및 포스코이앤씨와 함께 시티오씨엘 9단지 1949가구 분양에 나섰습니다.
공원 및 서해 조망권과 함께 뮤지엄파크, 학익역 등 단지 주변의 개발 인프라 조성이 추진되고 있습니다.
향후 생활 인프라의 단계별 구축 과정이 단지의 중장기 가치를 가르는 요인으로 작용할 전망입니다.

현대건설

000720 KOSPI

83,800 ▲ 0.24%

현대건설은 인천 용현·학익 1블록에서 시티오씨엘 9단지 오션파크뷰 분양을 진행하고 있습니다.
대규모 도시개발사업을 통해 주거시설과 공원 및 교육 인프라를 조성하는 주거단지입니다.
업계에서는 분양 시장의 청약과 실제 계약 성과가 엇갈리는 흐름을 주목하고 있습니다.

GS건설

006360 KOSPI

31,250 ▲ 3.48%

경기도 오산시 내삼미2구역에서 북오산자이 드포레 분양이 진행되며 1517가구 공급이 이루어지고 있습니다.
전용 84㎡ 분양가가 합리적인 수준으로 책정되어 인근 기축 아파트 시세와 비교되고 있습니다.
동탄 생활권 접근성과 합리적 분양가가 실수요자 계약 판단에서 양면적 요인으로 작용하고 있습니다.

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