Comment devenir propriétaire en 2027 : « C’est une période où on peut plus facilement faire une meilleure affaire qu’il y a deux ans »
Journaliste à la Rédaction générale, éditorialiste
Suivre Sudinfo sur GoogleDans l’ambiance morose que nous connaissons pour le moment, est-il encore raisonnable d’espérer devenir propriétaire en 2027 (ou même avant) ? Rencontre avec Renaud Grégoire, notaire à Wanze.
Avec la diminution des droits d’enregistrement en Wallonie, on a constaté une augmentation des prix de l’immobilier. Où en est-on maintenant ?
C’est difficile de généraliser. Le marché est partagé, avec deux tendances qui sont en train de se marquer. La moyenne augmente, elle continue à augmenter légèrement. Mais moins vite que l’inflation. Par contre, l’activité ralentit, pour le deuxième trimestre consécutif. Ça peut être les prémices d’une diminution des prix. On a le sentiment que les prix ne vont pas se calmer pour les biens de qualité, c’est-à-dire pour des biens récents, après 2000, et les biens rénovés. Ceux-là se vendent relativement vite et relativement cher. Ce marché-là, aujourd’hui, ne connaît pas la crise, si je peux dire.
Et en face ?
Vous avez des maisons qui diminuent de valeur. Des petites maisons, d’entrée de gamme, qui n’ont pas fait l’objet de rénovation…
Ces maisons-là ont diminué de valeur ?
Oui, ça, c’est une certitude. Pas divisé par deux, attention, mais pour vous citer un exemple : une maison que l’on a vue lors d’une succession. On avait été la voir il y a 5 ou 6 ans parce que la personne décédée souhaitait la vendre. Elle ne l’a pas fait, mais aujourd’hui, les enfants pensent la vendre. On a comparé et on a vu que le prix que l’on avait dit il y a cinq ans, on ne l’aura pas aujourd’hui.
Pourquoi, selon vous ?
Entre-temps sont passés trois événements majeurs : le Covid, Poutine (en Ukraine, NDR) et puis Trump. Avec le Covid, les salaires ont augmenté à cause de l’inflation. Tous les matériaux depuis la guerre en Ukraine ont augmenté de 50 %, minimum. Et aujourd’hui, c’est l’énergie qui augmente. Avant, vous pouviez rénover une maison pour 50.000, 70.000 euros, refaire la cuisine, mettre des panneaux solaires, refaire l’électricité, par exemple. Aujourd’hui, vous voyez une maison qui est dans son jus, vous commencez à 200.000 euros. Vous achetez une petite maison à 100.000, 150.000 euros, vous mettez 200.000 euros en rénovation, vous avez toujours une petite maison ! Personne n’a les moyens aujourd’hui mettre 300.000 pour ça. Donc, vous avez des maisons comme celles-là qui sont de moins en moins habitables. On a donc cette dualité, ces deux extrêmes qui se dessinent. Les maisons récentes ou rénovées se vendent comme des petits pains et cher, de l’autre des maisons qui ne se vendent pas.
Et les droits d’enregistrement, là-dedans ?
La réforme a cet avantage qu’il faut moins de fonds propres. La banque demande que l’on amène uniquement les frais d’achat. Pour une maison pas trop mal, vous aurez 10.000 à 12.000 euros de frais à prévoir.
On parle bien ici de primo-acquéreurs qui achètent une maison pour l’habiter…
Oui, c’est ça. Dans ce cas-là, on est à 3 % et du coup, cette mesure, pour les gens qui comptent aller habiter ces maisons (et c’est la plus grande partie du marché, plus de 90 % des opérations en 2026), c’est intéressant. À Bruxelles, le marché est un peu différent, avec plus d’acheteurs investisseurs. En Wallonie, le marché des investisseurs est relativement à l’arrêt. L’immobilier, c’est un pan de l’économie. Aujourd’hui, les sujets de l’actualité ne sont guère enthousiasmants. Attention, ce sont des cycles, ça va sans doute revenir. Mais aujourd’hui, pas grand-chose n’incite à acheter un bien pour mettre un locataire dedans et se créer un deuxième ou un troisième pilier pour sa pension ! La plupart des projets sont pour le moment à l’arrêt, les promoteurs font le gros dos, ils attendent que ça passe. On sait que ça va passer.
Mais alors, pour un citoyen lambda qui souhaite investir, c’est intéressant !
Ça, c’est une autre question. Imaginons que j’ai 50.000 euros. Si je les mets en Bourse, si je n’y touche pas, peut-être que dans 15 ans, ça aura fait fois deux. Par contre, avec mes 50.000 euros, si je m’achète un appartement à 200.000 euros, qui va se payer avec le loyer… d’abord je vais devoir payer le cadastre, gérer l’appart’ et d’autres choses. Par contre, dans 15 ou 20 ans, mon appartement en vaudra 250.000 ou 300.000. Avec mes 50.000 euros, j’aurai fait fois trois ou fois quatre.
Donc, pour le moment, pour un épargnant, avec ce marché morose, c’est le moment d’acheter ?
Exact. C’est plus facile. Pour le moment, le marché est plus aux mains des acheteurs que des vendeurs. Aujourd’hui, c’est une période où on peut plus facilement faire une affaire qu’il y a deux ans.
Combien faut-il gagner pour mener un projet d’achat à bien ?
Ça dépend si on achète à deux, ou tout seul. Ça va dépendre aussi si l’on veut aller au maximum de ses moyens, c’est un réflexe que l’on a tous… Si on est deux, je dirais qu’il ne faut pas dépasser 2.000 euros de remboursement. Ça dépend aussi si on a un peu de capital au départ ou pas. C’est une bonne question.
Si vous aviez 30 ans aujourd’hui, un revenu moyen et l’objectif de devenir propriétaire en 2027, quelle stratégie est-ce que vous adopteriez ?
Si je suis seul, j’achète un appartement, il n’y a pas de doute. C’est ce qu’il y a de plus simple à gérer. Dans un centre, pas trop loin d’une gare. Et dans un immeuble pas trop grand : si je dois faire des rénovations, je ne dois pas me prendre la tête avec 100 personnes. Si on est deux, je pense que je m’orienterais vers une maison trois façades, neuve. Pourquoi trois façades ? Parce que ça donne un peu plus de perspectives.
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« Les jeunes, de 25, 30 ans, par là, n’ont pas tellement envie d’acheter », affirme Renaud Grégoire. « C’est une génération avec d’autres valeurs. Nous (personnes de plus de 50 ans, NDR), on a été élevés avec l’idée de créer quelque chose, de s’assurer une sécurité… On ne comprend pas que la jeune génération n’ait pas cette approche-là. Eux, la seule valeur, c’est la liberté. Ils font des enfants plus tard. Pourquoi ? Parce qu’on les fait quand on a envie, Et qu’en attendant, on a envie de profiter, envie d’être libre. Ils ont une autre relation au travail. C’est un fait, ce n’est pas un jugement. »
« Cet élément-là vaut aussi pour l’immobilier », poursuit M. Grégoire. « La réduction des droits d’enregistrement, c’est quelque chose qui a permis à quelqu’un de seul d’acheter un bien. Il me vient le cas d’une infirmière qui m’a dit : oui, maintenant, je peux acheter un appartement, c’est ce qu’elle a fait, à Liège, à 180.000 euros. Elle pouvait le faire, en mettant 10.000 euros de fonds propres. Avec un crédit sur 25 ans. Mais voilà, elle savait acheter toute seule, elle avait son appart’. Avant, avec le système à 12,5 %, c’était impossible. »
Vivre ensemble
« Aujourd’hui, les jeunes, à 25, 30 ans, n’ont pas la volonté d’acheter tout de suite. » Mais est-ce qu’ils n’attendent pas des héritages ? « Même pas ! », s’exclame le notaire. « J’ai eu ici des gens qui voulaient faire des donations à leurs enfants, pour éviter les droits de succession. Ça n’intéressait pas ces jeunes ! Alors oui, certains voulaient bien les sous, mais le bien ils ne le voulaient pas. (…) Pour se résumer, les jeunes qui veulent acheter peuvent le faire, sauf qu’il faut acheter des biens qui sont de moins belle facture que ce qu’ils peuvent voir, notamment sur les réseaux. »
Les jeunes ont-ils une autre façon de voir l’immobilier ? « Ceux qui font des co-livings, qui vivent ensemble, dans la plupart des cas, ce n’est pas pour des raisons financières. Je connais des cas à Bruxelles, ils payent chacun 1.500 euros de loyer ! En fait, ils ont envie d’être ensemble, ils ont envie d’être libres, ils n’ont pas envie d’acheter. Ce n’est pas toujours pour des questions financières qu’on vit à plusieurs, c’est un mode de fonctionnement. C’est important pour l’immobilier de le savoir, il doit se réinventer. »
Par B.J.Y a-t-il des régions où les prix ont plus augmenté ? « A la sortie du Covid, oui, l’Ardenne notamment », dit M. Grégoire. « Le Brabant wallon aussi, qui s’est « étendu ». La Famenne, le Condroz. On revient un peu de ça aujourd’hui. Le télétravail à la campagne, ce n’est pas toujours facile, certaines boîtes n’aiment pas ça. On voit aussi un retour à la ville, par cette réforme des droits d’enregistrement. »
Autre phénomène, lié aux plus jeunes. « Dans les générations qui arrivent, ils préfèrent avoir une maison un peu plus petite, ne pas avoir un tracteur-tondeuse et faire le tour de sa maison, se promener au parc, partir en week-end à Paris. Je ne connais aucun jeune qui a encore envie de faire des tomates dans son jardin ! » Y a-t-il au contraire des endroits où les prix ont baissé, ou se sont tassés ? « On peut parler d’endroits où ça monte moins vite. Dans certains endroits du Brabant wallon, l’immobilier est encore accessible. » Et peut-on dire que c’est plus intéressant aujourd’hui d’acheter dans des grandes villes, à Liège, Charleroi, Namur ? « Je suis convaincu que celui qui est prêt à acheter près d’une gare, avec des systèmes de voiture partagée, les facilités, c’est ce qu’il faut faire. »
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