Entwurf zum "Gebäudetyp E" fertig: Dünnere Decken: So soll Wohnungsbau günstiger werden

Entwurf zum "Gebäudetyp E" fertigDünnere Decken: So soll Wohnungsbau günstiger werden

26.10.2026, 11:34 Uhr

In Deutschland mangelt es an bezahlbarem Wohnraum. Mit dem "Gebäudetyp E" könnte sich das ändern. Dabei soll laut Bauministerin Hubertz, "auf unnötigen Schnickschnack" verzichtet werden.

Dünnere Decken, weniger Steckdosen, unbeheizte Treppenhäuser: Einfachere Wohnungen sollen Neubau wieder kostengünstiger machen. Dafür legen Justizministerin Stefanie Hubig und Bauministerin Verena Hubertz gemeinsam einen Gesetzentwurf zum sogenannten "Gebäudetyp E" vor. Das "E" steht hier für "Einfach". Wer baut, soll damit einfach und rechtssicher vereinbaren können, dass man auf bestimmte Komfortstandards verzichtet.

Damit mehr Wohnraum entstehe, müsse Bauen in Deutschland einfacher und günstiger werden, erklärte Hubig. Die Lösung: Der Verzicht auf teure Extras, die sich inzwischen auf dem Markt etabliert haben, aber nicht zwingend vorgeschrieben sind. "Mit dem Gebäudetyp E geben wir Bauherren, Bauunternehmen und Käuferinnen die Freiheit zurück, auf unnötigen Schnickschnack zu verzichten", sagte Hubertz. "Jeder Euro, den wir nicht in überflüssige Standards stecken, ist ein Euro für mehr bezahlbaren Wohnraum."

Was genau geplant ist

Die Ministerinnen wollen dabei das Bauvertragsrecht so ändern, dass man einfacher von gesetzlich nicht zwingenden Standards abweichen kann. Bisher scheitere einfaches Bauen oft an rechtlichen Unsicherheiten, heißt es in den Ministerien. Denn es gilt: Wenn es nicht explizit anders geregelt ist, kann ein Bauherr erwarten, dass sein Haus oder seine Wohnung nach dem üblichen Standard gebaut wird. Als üblich haben sich in den vergangenen Jahren aber hohe Standards eingebürgert, etwa bei Baustoffen oder technischer Ausrüstung.

Bisher scheuen Planer und Unternehmen, davon abzuweichen, weil sie fürchten, am Ende haften zu müssen. Künftig soll gelten: Wenn sich alle Beteiligten einig sind, kann einfacher gebaut werden. Ein Hinweis in Textform, beispielsweise per E-Mail, genügt. Der Bauunternehmer muss nicht mehr wie bisher detailliert über sämtliche Konsequenzen und Risiken aufklären, es genügt die Information, in welcher Hinsicht vom üblichen Standard abgewichen wird. Wenn beispielsweise die Innentemperatur im Schlafzimmer auf 19 Grad statt der üblicherweise vereinbarten 20 Grad ausgelegt werden soll, reicht eine Benachrichtigung per E-Mail aus. Einigen sich beide Parteien nicht auf einen Gebäudetyp E, bleibt es bei den bisherigen Regeln.

Was an Komfort wegfallen könnte

Es geht ausdrücklich nur um Komfortstandards, die das Bauen unnötig teuer machen. Das kann weniger Trittschall im Einfamilienhaus sein, eine niedrigere Deckenhöhe oder der Verzicht auf einen Handtuchtrockner im Bad. Basisstandards soll es beim Gebäudetyp E nicht geben. Denn während beispielsweise ein hoher Trittschallschutz im zweiten Stock eines Einfamilienhauses eher zweitrangig ist, sei er in einem mehrstöckigen Mietshaus unverzichtbar, heißt es in dem Entwurf.

Bei Sicherheit und Gesundheit sollen keine Abstriche erlaubt sein, also zum Beispiel bei Brandschutz, Statik, Belüftung oder Licht. Generell soll das Prinzip "genug ist genug" gelten: Man baut nach den gesetzlichen Mindestvorgaben, aber eben nicht besser. In der Praxis mache es kaum merklich einen Unterschied, sich in einer solchen Wohnung aufzuhalten, sagte die Bauministerin bei einer Vorstellung zum Gesetzesentwurf im Juli.

Ziel des Gesetzes

Die Ministerien haben Pilotprojekte ausgewertet - und sie gehen davon aus, dass das einfache Bauen die Kosten für das Gebäude an sich um 10 bis 15 Prozent senken kann. Erwartet wird, dass dann wieder mehr gebaut wird. Denn in Deutschland fehlen mehrere hunderttausend Wohnungen.

Zuletzt legte die Zahl der Baugenehmigungen zwar schon deutlich zu. Von Januar bis August wurden nach Zahlen des Statistischen Bundesamts 169.400 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden genehmigt - gut 12 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig steigen wegen des Iran-Kriegs aber auch die Kosten für Materialien und Energie und die zehnjährigen Bauzinsen. Daher gibt es Befürchtungen, dass der Aufschwung bei den Baugenehmigungen schon bald abebbt.

Kritik am "Gebäudetyp E"

Weniger unnötige Extras senken zwar Bau- und damit Mietkosten, doch nicht alle Probleme sind dadurch gelöst. Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland BID begrüßte das Vorhaben, forderte aber auch klaren Angaben. Dazu BID-Präsidentin Iris Schöberl: "Wenn jedes Projekt individuelle Sondervereinbarungen braucht, wird der Gebäudetyp E in der Praxis nicht funktionieren." Niemand wolle schlechteres Wohnen, aber man müsse bezahlbares Wohnen möglich machen - wenn man den Mut habe, "robuste Lösungen zum Normalfall zu machen."

Kritik kommt auch von der Elektrobranche. Schon bei den ersten Debatten zum Gebäudetyp E äußerte die Branche Bedenken, dass weniger Steckdosen und Installationen nur wenig Kosten sparen. Eine Nachrüstung wäre später aber schwierig - und teuer. Der Verbraucherschutz mahnte, dass Mieter transparente Angaben benötigen, welche Abstriche gemacht werden und welche Folgekosten entstehen könnten.

Auch die CDU hat ihre Bedenken. Der neue Vertrag, der von den bislang üblichen Standards abweiche, könnte viele komplizierte Aufklärungsfragen, Dokumentationspflichten und Haftungsrisiken mit sich bringen, sagte der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak.

Ab wann die neuen Regeln gelten sollen

Die beiden Ministerinnen peilen an, dass die Regeln frühestens Mitte 2027 in Kraft treten. Bis dahin ist aber noch viel zu tun, denn der Gesetzentwurf ist mit den anderen Ministerien noch nicht abgestimmt. Außerdem dürfen sich jetzt erst einmal die Bundesländer und betroffene Branchenverbände dazu äußern. Der nächste Schritt wäre ein Beschluss im Kabinett, dann würde das Ganze in den Bundestag und den Bundesrat gehen.

Insgesamt zieht sich die Debatte um das einfache Bauen auch schon recht lange hin: Den ersten Aufschlag für den Gebäudetyp E hatte vor Jahren die Ampel-Regierung aus SPD, Grünen und FDP gemacht.