“부담금 누가 낼 건데?”…반포 신축 아파트값 갈라놓은 ‘7억 변수’

재건축 초과이익환수 부담금(재초환)이 재건축 시장의 새로운 변수로 떠오르고 있다. 서울 서초구가 강남권 재초환 첫 부과 사례로 꼽히는 반포 현대의 부담금을 연내 부과하겠다는 방침을 밝히면서다.

가구당 7억원 안팎의 부담금이 예상되는 단지에서는 같은 주택형의 매매가격이 수억원씩 벌어지는 등 시장 혼란도 나타나고 있다. 재건축 조합들은 부과가 현실화하면 소송도 불사하겠다는 입장이어서 파장이 확산할 전망이다.

25일 중개업계에 따르면 지난 8월 입주를 시작한 서울 서초구 반포 래미안 트리니원(옛 반포주공1단지 3주구)은 동일한 전용면적 84㎡ 매물도 가격 차이가 크다.

35층 매물은 57억원, 32층 매물은 51억5000만원에 나와 있다. 층수와 조망 등의 차이뿐 아니라 재초환 부담금을 누가 낼 것인지에 따라 가격이 달라진 것이다.

57억원 매물은 매도자가 부담금을 내는 조건인 반면, 51억5000만원 매물은 매수자가 부담금을 별도로 내야 한다. 재초환 부담금이 거래가격에 반영되면서 사실상 같은 주택형에 이중가격이 형성된 셈이다.

현지 중개업소에 따르면 트리니원의 가구당 부담금은 2020년 관리처분 당시 평균 4억200만원으로 통보됐지만, 이후 일반분양가와 주변 아파트값이 상승하면서 7억원 안팎까지 늘어날 수 있다는 관측이 나온다. 전용 84㎡ 매매 호가는 급매 여부와 부담금 조건 등에 따라 45억~63억원에 이른다.

문제는 부담금의 최종 액수와 부과 시점이 불확실하다는 점이다.

반포동의 한 공인중개사는 “준공은 됐지만 이전고시 전이라 조합원 지위 양도가 가능한 상황에서는 원칙적으로 매수자가 부담금을 내야 한다”며 “부담금이 언제, 얼마나 나올지 모르는 상황에서 매도자가 부담하겠다는 조건을 내걸기도 한다”고 말했다.

재초환은 재건축으로 발생한 초과이익 가운데 일정 기준을 넘는 금액에 대해 조합에 부담금을 부과하는 제도다. 재건축 전후의 주택가격 차이에서 정상적인 주택가격 상승분과 개발 비용 등을 제외해 초과이익을 산정한다.

전국적으로 부담금 부과가 예상되는 재건축 단지는 60곳 이상으로 추산된다. 이 가운데 서울에만 46개 단지, 약 1만8000가구가 포함된 것으로 알려졌다.

서초구는 반포 현대(현 반포 센트레빌 아스테리움)의 부담금을 연내 부과하겠다는 입장이다. 2021년 7월 입주를 시작한 이 단지는 준공 후 5년이 지난 상황이다. 서초구는 재초환법이 준용하는 개발이익환수법상 징수권 소멸시효가 5년이라는 점을 근거로 부과를 서두르고 있다.

반면 국토교통부는 2024년 3월 개정법 시행 이후 5년 이내인 2029년까지 부과하면 된다는 해석을 내놓고 있다.

2023년 말 신설된 법 부칙의 특례에 따라 개정법 시행 전 부과종료시점이 도래한 사업은 시행일부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과할 수 있다는 점을 고려하면, 소멸시효 역시 개정법 시행 이후를 기준으로 봐야 한다는 것이다.

재초환 부과가 본격화하면 조합과 지자체 간 법적 다툼도 잇따를 전망이다. 조합들은 미실현이익에 부담금을 매기는 데다 정상적인 집값 상승분을 산정하는 기준에 따라 부담액이 달라질 수 있다고 반발한다. 재개발 사업에는 별도의 재초환 부담금이 없다는 점에서 형평성 문제도 제기한다.

대전 서구 용문동 1·2·3구역 재건축 단지에서는 가구당 1억~2억원의 부담금이 예상된다. 조합 측은 기존 주택 매입 비용과 공사비 분담금에 더해 부담금까지 내면 조합원의 총투입 비용이 일반분양가를 웃돌 수 있다는 주장도 나오고 있다.