Das müssen Hausbesitzer wissen: Warum Hypotheken trotz Nullzins nun teurer werden

Das ist weltweit ohnegleichen: Seit mehr als einem Jahr liegt der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank bei null. Trotz dieses Tiefzinsumfelds sind die Zinsen für Festhypotheken in den vergangnen Monaten stetig gestiegen. «Aktuell sind sie so hoch wie zuletzt vor zwei Jahren», stellt Noëmi Capelli (38) fest. Die Ökonomin der Berner Kantonalbank BEKB untersucht makroökonomischen Entwicklungen mit Schwerpunkt Immobilien.

Fast alle Schweizer Banken berechnen für eine 10-jährige Festhypothek derzeit zwischen 2 und 2,2 Prozent Zins. Einige verlangen auch bei den 3- bis 5-Jährigen bereits mehr als 2 Prozent. Lediglich bei den 2-jährigen Hypotheken liegt der Zins noch bei allen Finanzinstituten bei unter 2 Prozent.

Starker Anstieg seit März

Das ist deutlich mehr als noch vor wenigen Monaten. «Seit März sind die Zinsen für 10-Jährige um 0,43 Prozentpunkte gestiegen», sagt Fabio Isler, der sich auf der Netzwerkplattform Linkedin als «Hypotheken-Robin-Hood» bezeichnet. Er ist Geschäftsführer des Finanzierungsportals hypothek.ch. Auch die anderen Laufzeiten wurden teurer. Zwei- und Fünfjährige stiegen seit März sogar um 0,5 Prozentpunkte. 

Das ist nicht eben wenig. Zur Veranschaulichung: Wer noch im März eine Hypothek in der Höhe von 1 Million Franken finanziert bekam, bezahlt dafür pro Jahr 4000 bis 5000 Franken weniger als Hauskäufer, die heute eine Hypothek abschliessen. Auf die Laufzeit von 10 Jahren gerechnet sind das 40'000 Franken mehr. Das schenkt ein! 

Leitzins nicht massgeblich

Warum steigen die Hypotheken, während der Leitzins auf 0 Prozent verharrt? «Festhypotheken orientieren sich nicht direkt am Leitzins der Nationalbank», sagt Capelli von der BEKB. «Sondern an den Markterwartungen bezüglich des Kapitalmarkts.» Auf dem Kapitalmarkt spielen laut der Ökonomin Erwartungen eine grosse Rolle. «Und aktuell erwarten viele Marktteilnehmer steigende Leitzinsen», sagt Capelli. 

Zuletzt habe man das im Jahr 2022 gesehen. Damals stiegen die Hypothekarzinsen ebenfalls an, noch bevor der Leitzins erhöht wurde. Auch die BEKB gehen davon aus, dass die SNB kommendes Jahr im Juni und im September den Leitzins erhöhen wird. Einzelne Experten erwarten den ersten Zinsschritt der Nationalbank sogar schon Ende 2026.

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Wichtig beim Hauskauf:Das ist der Unterschied zwischen Fest- und Saron-Hypothek

Saron verteuert sich 2027

Diese Zinsschritte der SNB haben einen direkten Einfluss auf die Saron-Hypothek. Diese wird dann jeweils um dieselbe Anzahl Prozentpunkte ansteigen wie der Leitzins. Auf die Festhypotheken wird dieses Zinsszenario nur noch wenig Einfluss haben. «Da die Erwartungen in den aktuellen Zinssätzen der Festhypotheken bereits grösstenteils eingepreist sind, dürften sich diese nach einem Zinsschritt nicht weiter nach oben bewegen», sagt Isler. 

Die Festhypotheken dürften laut den Branchenkennern also keine grossen Sprünge nach oben mehr machen. «Bis Ende Jahr bleiben sie wahrscheinlich auf ähnlichem bis leicht steigendem Niveau», sagt Capelli. «Wenn sich der Iran-Konflikt löst, könnte es 2027 sogar zu einer leichten Entspannung kommen.» Saron-Hypotheken werden sich 2027 zwar verteuern, allerdings dürften sie auch dann noch günstiger bleiben als eine Festhypothek. 

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