Locataires sous pression : « C’est quoi que t’as signé, Denise? »

De plus en plus de locataires hors des grands centres font les frais de nouvelles stratégies de grands propriétaires d’immeubles locatifs qui souhaitent s’enrichir rapidement. Des méthodes, comme nous l’avons démontré hier, qui sont souvent popularisées par des influenceurs immobiliers.

Voici l’histoire d’une crise, vécue de l’intérieur par les locataires des deux complexes locatifs de Victoriaville.

« Il faut signer maintenant, madame »

« Il faut signer maintenant, madame »

RUE PIGEON, VICTORIAVILLE - Malgré ses 95 ans, la coquette dame aux épaisses lunettes se souvient très bien du jour où elle a compris qu’elle risquait de perdre son chez-soi.

À l’automne 2025, un nouveau propriétaire cogne à la porte de l’appartement que Denise Plourde occupe depuis 16 ans. Accompagné de son assistante, il se dirige immédiatement vers la table de la cuisine.

À partir de l’année suivante, lui a-t-il annoncé, les choses vont changer.

Il s'est empressé de me faire part de toutes les réparations qu'il devait faire [...] Je me demandais : Qu'est-ce qu'il veut? nous raconte Denise.

Ce que le propriétaire veut, c'est qu’elle signe un nouveau bail. Il faut signer maintenant, madame, explique l'assistante à la nonagénaire

Comme je ne vois pas bien, elle m'a dirigée [...] Mais quand ils sont partis, moi, je me suis dit : mais mon Dieu, c'est quoi que t'as signé, Denise?

L’appartement de Denise Plourde est l'un des 36 logements que le promoteur Sébastien Gagnon vient d'acquérir rue Pigeon, dans un quartier populaire de Victoriaville. Il demande alors à tous ses locataires de signer un nouveau bail assorti d’une augmentation de 51 %, soit une hausse de 351 $ en moyenne.

À partir de juillet 2026, la majorité des résidents devront donc payer 1050 $ par mois pour l'appartement que plusieurs d’entre eux occupent depuis des dizaines d’années, et qu’ils payaient jusque-là moins de 700 $. En plus du chauffage, désormais à leur charge, dès que les travaux de conversion vers l’électricité seront achevés.

Le propriétaire inclut en addendum un rabais de 50 $ par mois, révocable à tout moment.

À Victoriaville, le prix moyen des logements a bondi de 70 % depuis 2018.

Moins de 700 $ pour un 5½ peut sembler très bas pour les habitants des grands centres, mais il en reste encore des logements comme ça, à Victoriaville, rappelle Laurianne Fréchette, de l’Association des locataires du Centre-du-Québec. Seulement, il y en a de moins en moins. Depuis quatre ans, la spéculation a tout changé.

Ce que Denise Plourde comprend, c’est qu’elle n’aura pas les moyens de rester.

Moi, j’ai grandi dans un orphelinat, murmure celle qui habite rue Pigeon depuis la mort de son mari. J’aimerais ça terminer mes jours chez moi, et pas dans une institution [...] pas dans une maison des aînés.

Même pas le temps de respirer

Même pas le temps de respirer

Le printemps dernier, nous avons rejoint 34 des 36 locataires des six immeubles de la rue Pigeon acquis par Sébastien Gagnon. Si plusieurs semblaient résignés, beaucoup d’autres nous ont paru angoissés et inquiets.

Une dame de 74 ans remplissait déjà des boîtes lorsque nous avons cogné à sa porte, sans savoir où elle allait déménager quelques mois plus tard. À 68 ans, Thérèse Houle envisageait de partager son logement avec un colocataire pour conserver son appartement.

À quelques détails près, presque tous ceux que nous avons rencontrés nous ont raconté la même histoire.

Il ne nous a pas laissé le temps de respirer puis de prendre connaissance de ce qui se passait, se souvient Stéphane Messier. C’était : signe là, signe là.

René Bergeron était endormi cet après-midi-là. Quand je suis allé répondre [...], il a dit : on vient pour le bail, se souvient celui qui habite le même logement depuis 50 ans, avec son épouse Claire.

Lorsqu’il demande d’attendre l’arrivée de son épouse, le propriétaire aurait répondu : On fait ça tout de suite. Je suis pressé, il y a d'autres clients à rencontrer. L’homme de 77 ans a signé sans comprendre que son loyer lui coûterait 421 $ de plus l’année suivante.

Presque tous décrivent un propriétaire qui parle beaucoup et leur explique qu’il a de nombreux travaux à financer.

Les autres propriétaires nous augmentaient au prix normal et ils réparaient ce qui était brisé, se souvient Claire Bergeron, qui souffre de la maladie de Parkinson. Mais lui, c’est comme s'il voulait avoir 100 000 $ pour tout faire tout de suite.

Malgré tout, 25 des 36 locataires ont accepté de signer le nouveau bail.

Tout s'est fait bang-bang-bang, se rappelle Nicole Vigneault, handicapée par un grave problème d'arthrose. J'ai signé parce que j'avais pas le goût de me battre, j'avais pas le goût de déménager.

La gorge serrée, Rita Allard se souvient de l’avoir imploré : Vous, vous êtes riche, mais moi, je suis très pauvre. […] Si je vous donne mon chèque, je me pends! Sébastien Gagnon serait parti immédiatement, sans signature.

Louisette Therrien est une des rares locataires à avoir refusé tout net, parce qu’elle connaissait ses droits : Quand t'as acheté le bloc, t'as tout acheté ce qui allait avec!, aurait-elle répliqué à Sébastien Gagnon. Il a acheté mon bail. Pourquoi faire un autre bail?

Ces techniques-là , les locataires d’ici ne sont pas habitués à ça, explique Laurianne Fréchette, de l’association des locataires du Centre-du-Québec. C’est un rapport de pouvoir, d’être traité comme un placement.

Aîné, un profil recherché

Aîné, un profil recherché

Cité Immobilier, l’entreprise de Sébastien Gagnon, est un gros joueur à Victoriaville. Il détient plusieurs propriétés commerciales et résidentielles, neuves et usagées. Sur les réseaux sociaux, il se targue d'être toujours ouvert à faire des nouvelles acquisitions.

En août 2025, il a payé 3 750 000 $ pour les 36 appartements de la rue Pigeon, des 5½ pour la plupart. À 104 000 $ par logement, l’ensemble est considéré comme une aubaine.

Même si l’on tient compte des rénovations qu’il entend faire, l’augmentation de 51 % ne correspond à aucun barème d’augmentation avalisé par le Tribunal administratif du logement. Rien n’empêche toutefois le propriétaire de la proposer à ses locataires.

Mais pour que le Tribunal puisse se prononcer, encore faut-il que les locataires refusent la hausse. Et ça semble plus difficile qu’on pense pour bien des Québécois.

C'est dur de refuser l’augmentation, parce que c'est toi qui dois t'opposer à ce qui est demandé par un propriétaire. C'est vraiment le locataire qui doit se défendre devant le tribunal, rappelle Renaud Goyer, sociologue du logement et spécialiste de la question des évictions résidentielles.

Le problème, c'est que les personnes âgées sont souvent dans leur logement depuis longtemps, et donc, ils payent moins cher. La plus-value va être plus importante, ce qui peut, selon lui, donner lieu à une forme de profilage.

Virtuellement, tout contrat signé entre propriétaire et locataire est considéré comme valide au Québec. Pour saisir le Tribunal administratif du logement, il faut que le locataire ait refusé de signer l’avis d’augmentation ou que le consentement du locataire soit déterminé invalide si, par exemple, il a été obtenu sous pression.

Ce que je me rends compte dans ma pratique, explique l’avocat spécialisé en droit du logement Antoine Morneau-Sénéchal, c’est que le fait d'accepter de payer beaucoup plus cher pour un logement, c'est généralement motivé par la peur. [...] Ça devient souvent la bataille de trop.

« 1000 $, ça nous sécurisait »

« 1000 $, ça nous sécurisait »

C’est Thérèse Houle qui, la première, a décidé de contester l’entente qu’elle a elle-même signée à l’automne 2025. Nous étions là en mars dernier, le jour de son audition au Tribunal administratif du logement .

C'est sûr que ça m'énerve un peu. C'est la première fois de ma vie que je me ramasse au tribunal, nous confie-t-elle. Ce jour-là, elle demande à la cour d’annuler le bail obtenu sous pression, et de statuer sur sa validité.

En cour, Sébastien Gagnon tente d’expliquer à la juge sa façon de travailler. On pensait bien faire avec un nouveau bail. On voulait mettre un prix moyen de 1000 $ pour tous les locataires, ça nous sécurisait.

Mais la juge est sceptique.

Je suis un petit peu surprise de la façon dont vous avez fait ça. Surtout avec des personnes âgées, intervient-elle.

Elle n’aura finalement pas besoin de rendre de jugement. Le propriétaire propose d’annuler le nouveau bail et de revenir à l’ancien, ce qui a pour effet d’annuler la hausse de 392 $.

Thérèse a gagné.

En sortant du Tribunal, elle semble soulagée, mais déçue aussi. J'aurais voulu qu'il y ait un jugement, et que le juge lui donne une pénalité. [...] Je ne sais pas s’il va avoir appris quelque chose.

Ce que Thérèse se demande aussi, c’est ce qui arrivera aux autres locataires. Pour le moment, l’offre d’annuler le bail ne couvre que deux des appartements sur les 36 concernés.

Pour éviter le tribunal et le conflit, Mireille Lamontagne a choisi une autre voie : elle s’est elle-même expulsée de son logement de la rue Pigeon.

C‘est le propriétaire qui nous a quasiment dit : allez-vous-en d'ici. Moi, c'est ça que j'ai compris, explique l’ex-chauffeure de taxi de 81 ans, qui n’a pas eu le courage de refuser la hausse de 364 $ proposée par Sébastien Gagnon. Je ne voulais pas m’obstiner, ça ne me tente pas de me chicaner.

Ce phénomène a un nom : l’auto-éviction. C’est quand la personne comprend qu’il va lui arriver quelque chose et qu’elle veut être en contrôle de ce qui va arriver, donc elle part tout de suite, explique Renaud Goyer, en ajoutant que les personnes âgées y sont particulièrement sensibles.

Aujourd’hui, l’ancien appartement de Mireille Lamontagne a été rénové. Il est à louer pour 1295 $ par mois.

Et elle réalise aujourd’hui qu'elle l’a quitté… pour rien.

Coup de théâtre

Coup de théâtre

En effet, le printemps dernier, Sébastien Gagnon a décidé d'annuler presque tous les baux qui comportaient des augmentations de 50 % pour les locataires de la rue Pigeon.

Avoir su, je n'aurais pas donné ma notice tout de suite, soupire Mireille Lamontagne. Mais là, il est comme trop tard.

Thérèse Houle se réjouit de ce retournement de situation majeur qui viendra soulager tous les autres locataires. Elle croit toutefois que la présence fréquente des journalistes de l’émission Enquête aurait pu contribuer à la volte-face du propriétaire.

Sébastien Gagnon nie que la présence d’Enquête ait quelque chose à voir dans son changement de stratégie.

Notre démarche de proposer de nouveaux baux signés d’un commun accord était maladroite, admet-il toutefois dans un courriel à notre intention. Elle ne tenait pas compte de ce que nos locataires attendaient de nous et nous nous en excusons.

Il ajoute qu’il aura bientôt investi plus d’un million de dollars dans ses immeubles et que cela devra à terme se refléter dans la valeur de la propriété.

Selon les barèmes du TAL, le propriétaire devrait toutefois compléter et facturer près de trois millions de dollars en rénovations avant d’imposer les hausses de loyer 50 % qu’il a réclamées à ses locataires il y a un an.

En Ontario, le propriétaire d’un logement construit avant 2018 doit obligatoirement demander la permission de la Commission de la location immobilière avant d'imposer des augmentations plus élevées que le taux recommandé (2,1 %) à son locataire déjà occupant. Il doit présenter des factures de rénovations majeures. C’est le tribunal qui tranche, il n’y a pas de contrat de gré à gré avec le locataire si celui-ci occupe un logement bâti avant 2018,

«  Vous pourriez aller dans un HLM »

«  Vous pourriez aller dans un HLM »

RUE MICHEL, VICTORIAVILLE - Les immeubles de la rue Pigeon ne sont pas les seuls à avoir attiré notre attention à Victoriaville.

En principe, Doris Allard n’a pas le droit de parler aux journalistes. Quand l’ex-professionnelle de 72 ans a réglé son conflit avec son propriétaire Pierrick Lapointe, il lui a fallu signer un document dans lequel elle s’engageait à ne pas faire de démarches au niveau des médias [...]  et à garder confidentiels les détails de l’accord.

Cette promesse a été signée en 2023, mais dans un contexte de crise du logement, Doris Allard estime qu’elle a le devoir de rendre compte de ce qui s’est alors passé dans son appartement.

Cette année-là, Doris Allard reçoit la visite d’un négociateur mis sous contrat par son propriétaire pour optimiser ses dizaines de logements d’un quadrilatère de Victoriaville. Optimiser un logement, ça veut dire augmenter sa valeur en haussant les loyers.

Ce que le jeune homme propose à Doris, c’est d’augmenter le loyer de son appartement de 74 %, tout en lui remboursant la plus grande partie de la différence pendant quatre ans, une technique appelée cash for raise dans le jargon immobilier. En clair, le loyer de Doris passera de 572 $ en 2023 à 995 $ en 2027, donc bien au-delà des augmentations suggérées annuellement par le Tribunal du logement.

Entre-temps, la différence de plusieurs milliers de dollars lui serait remboursée par chèque.

Si Doris décidait de partir, le bail présenté au prochain locataire serait donc 995 $.

L’ennui, c’est que Doris Allard n’avait aucunement l’intention de quitter le 4½ qu’elle occupait depuis 30 ans.

La cinquième année, le 995 $, je vais l'avoir dans le front! Tu ne peux pas me mettre ça à la valeur du marché!, se souvient d’avoir répliqué la dynamique septuagénaire. Et là, il m'a dit : vous pouvez aller dans un HLM!

Doris Allard a résisté presque quatre heures. Épuisée, elle a fini par accepter une augmentation de 200 $.

C'est ce qu'on appelle du harcèlement, selon le sociologue Renaud Goyer. Cette personne-là a le droit à sa vie. Une fois qu’elle a dit non, ça devrait être imputé comme un non.

1000 $ pour chaque signature

1000 $ pour chaque signature

Enquête a parlé à d'autres locataires qui se sont sentis bousculés pour accepter ses augmentations. Un d’entre eux, qui a demandé l’anonymat parce qu’il a signé la même entente de confidentialité que Doris Allard, se trouve trois ans plus tard avec un loyer plus élevé de 200 $. Je me suis trouvé stupide d’avoir signé ça, dit-il maintenant.

Pour chaque augmentation de bail qu’elle réussissait à faire signer aux locataires, la firme Levi Solutions empochait 1000 $. Le propriétaire qui leur a donné ce mandat, Pierrick Lapointe, est à la tête de Pella Immobilier, un autre gros joueur de l’immobilier dans le Centre-du-Québec.

Après avoir été mis au courant des méthodes de Levi Solutions, Pierrick Lapointe affirme avoir réagi rapidement. J'ai trouvé que la façon de procéder avait été cavalière, et on a rectifié [...] et décidé d'un commun accord qu'on ne renouvellerait pas.

Levi Solution est maintenant dissoute, mais Enquête a recensé plusieurs cas de locataires qui reçoivent ce genre de proposition, notamment dans la région de Victoriaville.

Quant à Doris Allard, elle a porté sa cause au Tribunal du logement, car elle estime avoir signé sous pression. Avant qu’une décision soit rendue, M. Lapointe s’est entendu avec elle pour une augmentation de…15 $.

De 12 à 21 millions de dollars

De 12 à 21 millions de dollars

Doris a fait reculer son propriétaire, mais bien peu de locataires lui ont emboîté le pas.

En quatre ans, la valeur économique des 144 logements de Pella Immobilier est passée de 12 à 21 millions. Pour des immeubles, de l’aveu même de son propriétaire, où il n’y avait pas tant de rénovations à faire.

L'argent qu’on fait en immobilier nous permet d'ajouter plus de logements (neufs) sur le marché, et de contribuer à l'équilibre de l'offre et la demande à long terme, s’est défendu Pierrick Lapointe au téléphone. Mais on ne fait pas d’omelette sans casser des oeufs.

Nous lui avons demandé pourquoi il avait tenu à augmenter les loyers si rapidement. Honnêtement, je n’ai pas d’autre réponse à vous donner que pour se rapprocher d'un loyer marchand raisonnable en 2025.

La technique cash for raise est en principe légale, car il s’agit d’un contrat de gré à gré entre deux parties. Mais, selon l’avocat Antoine Morneau-Sénéchal, ce type d'entente est très risquée pour les locataires.

On va avoir deux versions de bail qui vont être contradictoires. Si l'immeuble est vendu, le nouveau propriétaire ne sera pas lié par cette entente-là. Donc, ça peut être très dangereux.

Au niveau fiscal et bancaire, cette stratégie soulève aussi d’importants enjeux, selon plusieurs spécialistes à qui nous avons parlé.

Quel est le loyer déclaré à la banque pour un éventuel refinancement? Est-ce le véritable loyer perçu (donc moins élevé) ou le loyer plus élevé inscrit sur le bail? Et comment comptabiliser les fameux remboursements aux locataires? Faut-il les considérer comme des dépenses déductibles d’impôt?

Nous avons posé ces questions à Pierrick Lapointe. Nous n’avons pas obtenu de réponse.