시가 26억 이하는 부부 공동명의가 유리…장기 거주땐 단독명의

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통상 1주택자에게는 절세 공식으로 통하던 ‘부부 공동명의’ 원칙이 이번 세제개편안에 따라 따져볼 문제가 됐다. 실거주 1주택자의 경우 시가 26억원(공시가격 18억원) 이하일 땐 공동명의가 유리하고, 그 이상 가격의 고가 주택에선 장기 거주를 한 경우에는 단독명의가 유리할 수 있다.

17일 재정경제부의 2026년 세제개편안을 보면, 2028년부터 종합부동산세 과세 시 서울 등 조정대상지역에서 1세대 1주택자 특례를 선택하지 않은 공동명의자는 다주택자와 같은 공정시장가액비율 80%가 적용된다. 단독명의는 70%다. 현재 1주택자면 공정시장가액비율은 모두 60%를 적용받는 것을 고려하면, 주택 한채에 대한 부부 공동명의 보유가 ‘페널티’처럼 비치는 개편이다. 종부세는 공시가격에서 기본공제액을 뺀 뒤, 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 구해 계산한다.

하지만 공동명의가 곧장 종부세 부담을 키우는 것은 아니다. 공동명의는 두 사람의 기본공제액 합계(9억×2명=18억원) 자체가 1주택 특례 공제액(14억원)보다 4억원 더 많고, 1주택 특례를 선택하면 공정시장가액비율 70%와 연령·거주기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있어 집값에 따라 유불리가 달라진다. 공동명의자는 공동명의 방식과 1주택 특례 중 유리한 쪽을 선택할 수 있다.

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선택지를 가르는 기본 기준선은 공시가격 18억원(시가 26억원)이다. 공동명의로 주택을 보유하면, 공시가격 18억원까지 비과세되기 때문이다. 그러나 단독명의 1주택자가 연령·거주공제로 80%까지 최대 공제를 인정받을 경우엔, 시가 28억~46억원 구간에선 공동명의 1주택 부부보다 유리하다. 예를 들어 시가 35억원 주택의 경우, 단독명의로 세액공제를 적용받지 않을 경우 종부세가 333만원, 부부 공동명의로 할 경우 98만원이 나온다. 그러나 공제를 80% 최대로 받을 경우 종부세는 67만원까지 내려가게 돼 단독명의가 유리하다.